3.2 Расчет стоимости объекта оценки доходным походом

Доходный – подход к оценке, базирующийся на предположении, что между стоимостью объекта недвижимости и доходом, который этот объект может приносить, существует определенное соотношение.

Процедура оценки доходным подходом

Вычисляем потенциальный валовый доход по формуле:

ПВД=Са*12

Где:

«ПВД»-потенциальный валовый доход;

«Са»-арендная ставка за 1 кв. м;

Арендная ставка в районе оцениваемого объекта с учетом площади объекта (118,1м²)составляет 200 долларов США, или 30092 тенге.

ПВД=200*12=2400$

Определение действительного валового дохода по формуле:

ДВД=ПВД-П+Пд

Где:

«ДВД»-действительный валовый доход;

«П»-потери от недоиспользования площадей=10%;

«Пд»-прочие доходы;

ДВД=2400$-10%=2339,9$

Определение чистого операционного дохода по формуле:

ЧОД=ДВД-ОР

Где:

«ЧОД»-чистый операционный доход;

«ОР»-операционные расходы

ЧОД=2339,9-10%=2339,8$

Таблица 5 Определение ставки капитализации

Характеристика	%
Безрисковая ставка	8
Поправка на низкую ликвидность	2
Поправка на риск, связанный с местоположением объекта	2
Поправка на риск, связанный с демографическими тенденциями	2
Поправка на риск, связанный ч условиями арендного договора	3
Поправка на риск, связанный с неопределенностью законодательного регулирования сделок с недвижимостью	2
Всего	20

Таким образом суммируя вышеперечисленные данные, ставка капитализации будет равна 20% или 0,2

Далее определяем рыночную стоимость объекта оценки доходным подходом по формуле:

С=ЧОД/К

Где:

«К»-коэффициент капитализации

С=2339,8/0,2=11699$

Рыночная стоимость квартиры доходным подходом, составляет 11699$ по курсу доллара дату оценки, который составляет 150,46 тг или 1760231,54 тенге

3.3 Расчет стоимости объекта оценки затратным походом

Затратный – подход, основанный на предположении, что затраты на строительство объекта (за минусом износа) в совокупности с рыночной стоимостью земельного участка, на котором этот объект находится, является приемлемым ориентиром для определения рыночной стоимости всего объекта недвижимости.

Процедура определения восстановительной стоимости объекта оценки

Таблица 6 Определение восстановительной стоимости дома

№ п.п	Показатель	Дом
1	Фактическая площадь, м2	118,1
2	Стоимость 1 м.кв. строения в ценах 1982 г. (тенге)	90
3	Коэффициент внешней отделки	1
4	Коэффициент внутренней отделки	1,5
5	Коэффициент благоустройства (инфраструктура)	1
6	Коэффициент перевода цен из цен строительства на дату оценки (по данным Агентства РК по статистике)	200
7	Коэффициент накопленного износа , -45%	0,55
8	Коэффициент месторасположения	1,03
9	Коэффициент предпринимательского дохода	1,25
10	Восстановительная стоимость в тенге	2257998,2
11	Восстановительная стоимость в долларах	15007,3

Определение рыночной стоимости земельного участка

Источником получения информации по данному методу является сайт www.moidom.kz где подбираются объекты-аналоги, максимально приближенные по своим характеристикам оцениваемому объекту. Объекты-аналоги, используемые для оценки, приведены ниже.

Таблица 7 Определение стоимости земельного участка

№ п.п	Характеристика	Оцениваемый объект	Сравниваемый объект
			Аналог 1	Аналог 2	Аналог 3
1	Местоположение	Алматинская область, Енбекшиказахский район, с. Кызылшарык, ул. Асланова, дом № 23	Алматинская область, Енбекшиказахский район, с. Кызылшарык, ул. Жамбыла	Алматинская область, Енбекшиказахский район, с. Кызылшарык, ул. Абая	Алматинская область, Енбекшиказахский район, с. Кызылшарык, ул. Виноградова
2	Площадь	118,1	118	119,9	125,5
3	Цена, за 1 м2, тенге		19475	18999	19500
4	Поправка на условия продажи		5	5	5
5	Скорректированная стоимость, тенге		18501,25	18049,05	18525
6	Поправка на местоположение		1	1	1
7	Скорректированная стоимость, тенге		18501,25	18049,05	18525
8	Среднеарифметическая стоимость за 1 м2,тенге		18501,25	18049,05	18525
9	Стоимость общая в тенге		2183147,5	2164081,095	2324887,5
10	Стоимость общая в долларах		14509,8	14383	15451,8
11	Среднеарифметическая стоимость в тенге		2224038,7
12	Среднеарифметическая стоимость в долларах		14781,5

Таким образом, стоимость земельного участка составляет 2224038,7 тенге или 14781,5$

Расчёт стоимости объекта оценки затратным подходом

С=восстановительная стоимость + стоимость земельного участка

С=2257998,2+2224038,7=24802037

Рыночная стоимость дома затратным подходом составляет 24802037 тенге или 164841$ по курсу доллара на дату оценки, который составляет 150,46 тенге.