32.Методы построения ставки дисконта

- метод накопления ,расчит-ся ст-ка дисконта как норма прибыли в размере от 17℅ до 22℅, как сумма: 1)безрисковая минимальная ставка надежности вложения (10℅) 2)рисковая ставка-риск на неопределенность или временные издержки возмещения капитала 3)коэф-т ликвидности-способность фирмы вып-ть свои краткосрочные обязат-ва 4)коэф-т мен-та поправки на расходы по упр-ю

- метод объед-я инвестиций(исп-е ставки процента и ст-ки дохода в некот.задан. соотношенииих доля,их доли нбх суммировать)

- метод сравнения продаж, основан на анализе рынка недвижимости с учетом факторов (инвестицион.риск,место положения объекта недвижимости, кач-во и кол-во дохода оюид.в будущем)

33. Метод расчета построения ставки дисконта. Модель Гордона.

Годовой доход послепродажного периода капитализировался показателем стоимости при помощи коэффициента капитилизации, рассчитанного как разница между ставкой дисконта и долгосрочными темпами роста. При отсутствии темпов роста, коэффициент капитализации будет равен ставке дисконта.

Модель Гордона основана на прогнозе получения стабильных доходов в остаточный период и предполагает, что величина износа и капиталовложений равны.

Расчет конечной стоимости:

V=C_{F t=1} / (K-g)

V – ст-ть в постпрогн п-од

C_{F t=1} – ден поток дохода за 1 год постпрогн п-да

К – ставка дисконта

g – долгосрочные темпы роста ден потока

34. Основные положения по оценке стоимости земельного участка.

Земельный участок является неотъемлемой частью любого п/п

Зем участок – это часть поверхности, которая имеет фиксированную границу, площадь и местоположение, правовой режим и др характеристики, отражаемые в гос земельном кадастре и документах гос-х прав на землю.

Оценщик имеет дело прежде всего с рыночной ценой земли, складывающейся под влиянием спроса и предложения.

При оценке рыночной стоимости зем участка надо определить состав имущ-х прав на него.

Сейчас в большинстве случаев объектом оценки является не абсолютное право собственника на зем участок, а лишь право пользования долгосрочной арендой.

В случае коммерческого использования будущие доходы зем участка зависят от ожидаемой величины годовой арендной платы Зв вычетом расходов на освоение, эксплуатацию участка и т.д.

35. Метод техники остатка для земли

* Метод техники остатка для земли.

При применении данного метода, надо чтобы были известны составляющие:

- ст-ть зданий и сооружений

- чистый операционный доход приносимый зданиями и сооружениями

- чистый операц доход приносимый землей

- коэфф капитализации для земли и сооружений

Этапы метода:

1.Чистый операц доход распределяется между землей, зданиями и сооружениями.

Для определения дохода относимого к зд и сооруж надо их ст-ть умножить на коэфф капитализ для зд и сооруж

Yзд = Vзд * Rзд

Rзд – табл 6 или по формуле

Rзд = Rвозм + Rзем

Rзд – ст капитализ зданий

Rвозм – ст капитализ возмещ капитала

Rзем – ст капитализации земли

2.Определяется остаток чистого опрерац дохода, относимого к земле

Yзем = Yобщ – Yзд

Yобщ – чистый операц доход

Yзд – чистый операц доход от зданий

3.Рассчит остаточная ст-ть земли путем капитализации остат-го чистого операц-го дохода от земли

Vзем = Yзем/ Rзем

Vзем – ст-ть зем участка.