22.Методы расчета стоимости воспроизводства

1. метод сравнительной еденицы

Этапы:

1.Разработка нормативов затрат на строит-во на основе данных об издержках строит-ва на аналог.объекты

2.норматив удельных затрат умнож-ся на общую площадь или объем оцениваемого здания

3.вносятся поправки на особенности оцениваемого объекта

2.метод поэлементного расчета стоим-ти зданий и соор-ний

1.разбивка здания на отдельн. эл-ты

2.расчет расходов,требуемых для установки конкрет.эл-та в строящемся здании на дату оценки(опред-ся сумма прям. и косв. издержек нбх для строит-ва)

3.суммирование поэлементных затрат

3.индексный способ оценки

Суть-умножение балансовой стоимости объекта на соответствующий индекс,д/переоценки осн.фондов

23. Износ зданий и сооружений:понятие и виды

Износ- утрата полезности объекта по различным причинам

1.физ.износ – ухудшение первоначальных технико-эконом. Параметров, обусловленных естественным изношением

- устранимый

-неустранимый

Износ счит-ся устранимым, если затраты на устранение дефекта являются меньшими по величине,чем добавленная при этом стоимость

2.функциональный износ-уменьшение потребительской привлекательности св-в объекта,обусловлен. Развитием нов.технологий

-устраним.

-неустраним.

3.внешний(эконом.)износ потеря стоим-ти, обусловлен. влиянием внеш. факторов(увел-е конкуренции)

Общий изонс опред-ся как сумма всех износов

25.Метод прямой капитализации

Этот метод применяется, когда имеется достат. кол-во данных д/оценки дохода, доход недвижимости явл-ся стабильным и темпы роста умерены. Метод заключается в расчете текущ. стоим-ти будущих доходов,получен. От использ-я объекта с помощью коэф-та капитализ-ции стомость=доход/ставка капитализации

Преимущество метода:

1.метод не требует прогноза ден.доходов за счет простоты расчета

2.отражает рыночную конъюнктуру

Недостатки:

1.метод не используют, если объект еще не построен или требует большой реконструкции

2.инф-я о чистом операцион. доходе включает резерв замещения часто относится к коммерческой тайне,что представляет собой сложность расчета

26.Этапы метода прямой капитализации

1.анализ фин.отчетности,её трансормация(перевод к общеевроп.стандартам) и нормализация(сокращение статей баланса кот. не носили пост.хар-ра).

2.выбор величины прибыли (часто исп-ся прибыль последнего отчет.года)

3.расчет адекватной ставки капитализации=ставка дисконта-долгосрочные темпы роста прибыли или денеж.потока

4.опред-ся предварительная вел-на стоимости

5.проведение поправок на наличие нефункционирующих активов.

27.Метод Ринга

Метод Ринга простой по отношению к норме доп.дохода для возмещения вложен.в бизнес капитала

I = iv + v/s (n,ﭑ )

I- доход от объекта

iv- доход на капитал

v/s (n,ﭑ ) – возврат капитала, где v – стоимость,s- периодический взнос на накопление фонда, n- кол-во периодов,ﭑ - ставка процента

коэф-т капитализации состоит: 1.ставка дисконтирования 2. взнос на возмещение осн суммы капитала, кот.отвечает за возврат капитала ( рекапитализация )

В модели Ринга бизнес должен равными долями возмещать ожид. к истечению срока n стоимость перепродажи использ. бизнес-имущества

При применении этого метода возврат суммы происходит равными долями

R= ﭑ - d₀/n

ﭑ - коэф-т дохода на капитал

d₀ – будущая стоимость каждого руб.

n- число периодов