3. Оценка стоимости предприятия одним из методов затратного подхода

Стоимость кафе будем рассчитывать методом количественного анализа. Для этого мы берем величину прямых затрат и умножаем на норматив косвенных затрат по отношению к прямым затратам, который разработан Московским обществом оценщиков.

_;

ПЗ – величина прямых затрат;

2,94 – укрупненный норматив косвенных затрат по отношению к прямым;

ПЗ – 2343456 рублей;

С об. = 2343456 * 2,94 = 6889760 р.

4. Определение стоимости предприятия одним из методов сравнительного подхода

Сравнительный подход предполагает, что ценность собственного капитала фирмы определяется той суммой, за которую она может быть продана при наличии достаточно сформированного рынка. Другими словами, наиболее вероятной ценой стоимости оцениваемого бизнеса может быть реальная цена продажи сходной фирмы, зафиксированная рынком.

Теоретической основой сравнительного подхода, доказывающей возможность его применения, а также объективность результативной величины, являются следующие базовые положения. Во-первых, оценщик использует в качестве ориентира реально сформированные рынком цены на сходные предприятия, либо их акции. При наличии развитого финансового рынка фактическая цена купли-продажи предприятия в целом или одной акции наиболее интегрально учитывает многочисленные факторы, влияющие на величину стоимости собственного капитала предприятия. К таким факторам можно отнести соотношение спроса и предложения на данный вид бизнеса, уровень риска, перспективы развития отрасли, конкретные особенности предприятия и многое другое, что, в конечном счете, облегчает работу оценщика, доверяющего рынку. Во-вторых, сравнительный подход базируется на принципе альтернативных инвестиций. Инвестор, вкладывая деньги в акции, покупает, прежде всего, будущий доход. Производственные, технологические и другие особенности конкретного бизнеса интересуют инвестора только с позиции перспектив получения дохода. Стремление получить максимальный доход на вложенный капитал при адекватном уровне риска и свободном размещении инвестиций обеспечивает выравнивание рыночных цен.

В-третьих, цена предприятия отражает его производственные и финансовые возможности, положение на рынке, перспективы развития. Следовательно, в сходных предприятиях должно совпадать соотношение между ценой и важнейшими финансовыми параметрами, такими как прибыль, дивидендные выплаты, объем реализации, балансовая стоимость собственного капитала. Отличительной чертой этих финансовых параметров является их определяющая роль в формировании дохода, получаемого инвестором.

Основные методы сравнительного подхода:

- метод отраслевых соотношений;

- метод парных продаж;

- метод количественного и качественного анализа

При методе количественного и качественного анализа между сравниваемыми объектами имеется несколько отличий. Этот метод предполагает, что по каждому из выявленных отличий проводится корректировка стоимости соответственного, родственного объекта.

Характеристики объектов	Объект оценки	Родственные объекты
		I	II	III	IV
Цена продажи, т.р.		8000	6500	7700	10200
Дата продажи		1месяц назад	1 год назад	7 месяцев назад	2месяца назад
Общая площадь, м2	200	150	170	180	220
Полезная площадь, м2	60	50	55	40	70
Общий износ, %	10	20	35	20	15
Транспортная доступность Условия договора продажи		Условия хуже	Условия хуже	Аналог	Аналог
Условия договора продажи		Денежный расчет	Денежный расчет	Условия лучше	Денежный расчет
Цена продажи 1 м2 арендной площади, тыс.руб.		160	118,18	192,5	150
1)корректировка на дату продажи		+1,6%	+20%	+11,6%	+3,2%
2)корректировка на величину износа		+10%	+25%	+10	+5%
3)корректировка на транспортную доступность		+5%	+5%	0	0
4)корректировка на условия договора продажи		0	0	0	0
Общая величина корректировки		+16,6%	+50%	+21,6%	+8,2%

Определим скорректированную цену продажи 1 м² полезной площади по родственным объектам:

1. 160 * 1,166 = 186,56 т.р.

2. 118,18 * 1,5 =177,27 т.р.

3. 192,5 * 1,216 = 234,08 т.р.

4. 150 * 1,082 = 162,3 т.р.

162,3–>177,27–>186,56–>234,08

Среднее арифметическое значение = 190,05 т.р.

Медианное значение находится в пределах 186,56 т.р. – 234,08 т.р.

Модальное значение 186,56 т.р.

В качестве средней цены за 1 м² полезной площади возьмем 190,05 т.р., т.к. она является средним арифметическим значением и входи в интервал [186,56 т.р. – 234,08 т.р.]. Исходя из этого, стоимость нашего объекта будет равна: 50* 190,05 = 9502,5 т.р.