Методы оценки недвижимости Метод доходного подхода к оценке недвижимости

Для понимания сущности методов оценки доходной недвижимости необходимо рассмотреть функции сложного процента, которые характеризуют количественные изменения стоимости денег во времени.

Базовая аксиома оценки недвижимости – это деньги завтра не есть деньги сегодня. Приведение денежных сумм, возникающих в разное время к сопоставимому виду называется временной оценкой денежных потоков.

Доходный подход оценивает стоимость недвижимости в данный момент как текущую стоимость будущих денежных потоков и отражает:

- Качество и количество дохода, который объект недвижимости может принести в течении своего срока службы

- Риски, характерные как для оцениваемого объекта, так и для региона

Доходный подход используется при определении:

- Инвестиционной стоимости, поскольку потенциальный инвестор не заплатит за объект большую сумму, чем текущая стоимость доходов (будущих) от этого объекта

- Рыночной стоимости

В рамках доходного подхода возможно применение одного из двух методов:

- Прямой капитализации доходов

- Дисконтированных денежных потоков

В основе данных методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью оцениваемого объекта генерировать потоки доходов в будущем.

В обоих методах происходит преобразование будущих доходов от объекта недвижимости в его стоимость с учетом рисков, характерных для данного объекта недвижимости. Различаются эти 2 метода лишь способами преобразованием денежных потоков.

Аннуитет – это серия равных платежей, вносимых или получаемых через равные промежутки времени в течении определенного периода. В том случае, если платежи производятся в конце каждого периода, говорят об обычном аннуитете. Если же платежи осуществляются авансом, т.е. в начале каждого периода, в этом случае речь идет об авансовом аннуитете.

При использовании метода капитализации доходов в стоимость недвижимости преобразуется доход за один временной период. А при использовании метода дисконтирования денежных потоков – доход от ее предполагаемого использования за ряд прогнозных лет, а также выручка от перепродажи объекта недвижимости в конце прогнозного периода.

Метод капитализации доходов используется, если:

- Потоки доходов стабильны длительный период времени, представляют собой значительную величину

- Потоки доходов возрастают устойчивыми, умеренными темпами

Результат, полученный данным методом, состоит из стоимости зданий, сооружений и стоимости земельных участков, т.е. являются стоимостью всего объекта недвижимости. Базовая формула расчета имеет следующий вид:

С = ЧОД/Rк

С – стоимость объекта недвижимости

ЧОД – чистый операционный доход

Rк – коэффициент капитализации

Таким образом, метод капитализации доходов представляет собой определение стоимости недвижимости через перевод годового (среднегодового) ЧОД в текущую стоимость.

21.11.2012

Задача 1.

Определить цену объекта недвижимости методом сравнения продаж, имеющих следующие данные по 5 проданным участкам

Наименование показателя	Объект оценки	Участок 1	Участок 2	Участок 3	Участок 4	Участок 5
Цена р.	65000	65000	78000	56000	70000	54000
1. Переданные права на собственность	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение	Полное владение
Скорректированная цена р.	65000	65000	78000	56000	70000	54000
2. Условия финансирования	Рыночные	Нерыночные (Процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 3000)	Нерыночные (Процентная ставка ниже рыночной, цена завышена на 8000)	Рыночные	Рыночные	Рыночные
Коррекция по финансированию р.	-	-3000	-8000	-	-	-
Скорректированная цена	65000	62000	70000	56000	70000	54000
3. Условия продажи	Коммерческие	Коммерческие	Срочная продажа, цена завышена на 500 р	Коммерческие	Коммерческие	Коммерческие
Скорректированная цена	65000	62000	70500	56000	70000	54000
4. Время продажи, за год инфляция 10%	Рост инфляции, т.е. удорожание	12 месяцев	12 месяцев	6 недель 1,5 месяца	2 недели 0,5 месяца	12 месяцев
Скорректированная цена	65000	68200	77550	56700	70291	59400
5. Месторасположение	Коттедж у озера 50 км от города	50 км от города	50 км от города	50 км от города	50 км от города	Хуже на 10%
Коррекция по месту р	65000	68200	77550	56700	70291	53460
6. Размер кв м	120	120	145	120	145	120
Цена за кв м	541	568	534	472	484	445
Корректировка по размеру	-	-	64080 (120 метров)	-	58080	-
7. Гараж 4000 р	Есть	Есть	Нет	Есть	Есть	Есть
Корректировка по стоимости гаража	65000	68200	73550	56700	70291	53460
8. Законченный подвал		Нет	Нет	Нет	Есть	Нет

Участок 1 – 2 корректировки (-3000 +6200 = =+6200)

Участок 2 – (-8000+500+7050-4000) = -4450

Участок 3 – (+700)

Участок 4 – (+291)

Участок 5 – (+5400 - 5940) = - 540

В качестве рыночной цены выбирается стоимость объекта, имеющая меньшие отклонения от фактической цены продажи и наименьшее число корректировок. Таким образом наиболее приемлемым объектом покупки является участок 4.

	Участок оценки	1	2	3	4	5
Цена т.р.	2384	2300	2440	2920	2360	3860
Площадь, га	0,04	0,04	0,045	0,05	0,035	0,07
Цена за 0,01 га	596	575	542	584	674	551
Условия рынка	-4,3%	3,8%	6%	1%	2%	12%
Корректировка	570	597	575	590	687	617
По геологии	3,2%	0	2%	0	-5%	0
Корректировка	588	597	587	590	653	617
По топографии	-2,7%	0	5%	0	-5%	-10%
Корректировка	572	597	616	590	620	555
Средняя цена	596