Техника ипотечно – инвестиционного анализа

Решение о привлечении ипотечного кредита принимается на основе оценки эффективности использования заемных средств в инвестиционном процессе, что требует анализа следующих факторов:

• Процентная ставка по кредиту

• Срок займа

• Порядок погашения

• Сумма ипотечного кредита

• Финансовый левередж (рычаг)

• Особые условия крелитования

Процентная ставка по кредиту, срок кредитования и порядок погашения кредита влияют на величину постоянных выплат.

Меняя один из параметров (процентная ставка, срок), заемщик может существенно снизить величину ежегодных выплат банку, однако то может увеличить величину сумы процентов за весь период кредитования.

Использование заемного капитала целесообразно, если он обеспечивает более высокую ставку доходности собственного капитала.

Разница между чистым операционным доходом и расходами по обслуживанию долга является денежным поступлением, отражающими величину дохода, получаемого инвестором.

ДП = ЧОД – РОД

ДП – денежные поступления на собственный капитал инвестора

ЧОД – чистый операционный доход

РОД – годовые расходы по обслуживанию долга

Сумма собственных средств инвестора и ипотечного кредита должна соответствовать стоимости недвижимости.

Сн = ИК + СК

Сн – стоимость недвижимости

ИК – ипотечный кредит

СК – собственный капитал инвестора

Показатели доходности. Ставка доходности недвижимости, рассчитываемая как отношение чистого операционного дохода к стоимости недвижимости или к сумме ипотечного кредита и собственного капитала инвестора.

Rн= ЧОД/Сн

Rн – ставки доходности недвижимости

Ставка доходности на собственный капитал определяется как отношение денежных поступлений к величине собственного капитала, вложенного инвестором в недвижимость.

Rск = (ЧОД – РОД) / СК

Финансовый ревередж (рычаг) считается нейтральным, если ставка доходности недвижимости равна ставки доходности собственного капитала инвестора.

Rн = Rск

Финансовый ревередж оценивается как отрицательный, если Rн>Rск.

Финансовый ревередж является положительным и характеризует эффективное использование заемных средств, если Rн<Rск.

Оценка недвижимости имеет отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке, поскольку рыночная стоимость актива не совпадает с величиной вложенного в него собственного капитала, т.к. в недвижимость часто вложен заемный капитал.

Ипотечно – инвестиционный анализ – это моделированный доходный подход к оценки недвижимости, он имеет отличия, затрагивающие все методы доходного подхода к оценке недвижимостию

Применение традиционной техники ипотечно – инвестиционного анализа позволяет оценивать недвижимость, как на основе стоимостных показателей, так и при их отсутствии, принимая во внимание только сумму чистого операционного дохода и различные оценочные коэффициенты, например:

• Оценка недвижимости, обремененной ранее полученным ипотечным кредитом

• Оценка недвижимости на основе ограниченной стоимостной информации

Тема: Вид стоимостей объектов недвижимости

Существует несколько категорий стоимости, которых практически однозначно поминается во всех развитых странах. В соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 06.08.1998 № 135 ФЗ.

Под рыночной стоимостью объекта оценки понимается «наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены сделки не отражаются какие – либо чрезвычайные обстоятельства», т.е. когда:

• Одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение

• Обе стороны хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах

• Объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты

• Цена сделки представляет собой разумное вознаграждение без совершения принуждения с чьей – либо стороны

Рыночная стоимость является объективной, независимой от желаний отдельных участников рынка недвижимости и отражает реальные экономические условия, сложившиеся на этом рынке.

Рыночную стоимость недвижимости иначе называют стоимостью при обмене в отличие от стоимости в использовании (или потребительной стоимости), которая отражает ценность объекта для конкретного собственника.

Оценка потребительной стоимости объекта производится исходя из существующего профиля его использования и тех финансово – экономических параметров, которые наблюдались в период предыстории функционирования объекта.

29.10.2012

Понятие инвестиционной стоимости (стоимость в использовании) – это стоимость объекта недвижимости для конкретного инвестора, который собирается купить оцениваемый объект или вложить в него финансовые средства. Инвестиционная стоимость рассчитывается обычно при оценке конкретного инвестиционного проекта или объекта, приносящего доход.

Восстановительная стоимость (стоимость воспроизводства объекта) определяется издержками в текущих ценах на строительство точной копии оцениваемого объекта в его новом состоянии (без учета износа), с использованием таких же архитектурных решений, строительных конструкций и материалов, а также с тем же качеством строительно – монтажных работ).

Стоимость замещения определяется расходами в текущих ценах на строительство объекта, имеющего с оцениваемым эквивалентную полезность, но построенного в новом архитектурном стиле с использованием современных проектных нормативов прогрессивных материалов и конструкций.

Страховая стоимость рассчитывается на основе либо полной восстановительной стоимости, либо стоимости замещения объекта. На базе страховой стоимости объекта определяются страховые суммы, выплаты и проценты.

Залоговая стоимость (для кредитования) – оценка объекта недвижимости в сфере ипотечного кредитования, осуществляемая по рыночной стоимости.

Ликвидационная стоимость представляет собой чистую денежную сумму, которую собственник объекта может получить при его принудительной продаже.

Стоимость для целей налогообложения. Имущество юридических и физических лиц определяется аккредитованными при налоговых инспекциях экспертами – оценщиками на основе либо рыночной, либо восстановительной стоимости объекта в зависимости от вида имущества.