17.2. Виды договора аренды, применяемые при осуществлении предпринимательской и иной хозяйственной деятельности

Гражданский кодекс Республики Беларусь и иные акты законодательства устанавливают особенности правового регулирования следующих видов договора аренды:

· бытовой прокат;

· аренда транспортного средства с экипажем (договор «тайм-чартера»);

· аренда транспортного средства без экипажа;

· аренда недвижимости;

· аренда предприятия как имущественного комплекса, пригодного для осуществления того или иного вида хозяйственной деятельности;

· финансовая аренда (лизинг).

По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору (физическому лицу – потребителю) движимое имущество за плату во временное владение и пользование. Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

По договору аренды транспортного средства с экипажем («тайм-чартера») арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правовое регулирование отношений, вытекающих из данного вида договора аренды, имеет следующие особенности:

· Для этого вида договора аренды срок аренды является не обычным, а существенным условием, а правило о бессрочном характере договора при отсутствии в нем соглашения о сроке на договор «тайм-чартера» не распространяется. Поэтому при отсутствии выраженного в договоре соглашения о сроке пользования транспортным средством, такой договор арены не считается заключенным.

· Договор «тайм-чартера» не может предусматривать преимущественное право арендатора на повторное заключение договора аренды в отношении того же предмета.

· Учитывая, что эксплуатация транспортного средства осуществляется с помощью работников субъекта хозяйствования-арендодателя, именно на арендодателя по договору «тайм-чартера» возлагаются обязанности по осуществлению не только капитального, но и текущего ремонта переданного в аренду транспортного средства.

· Ответственность за вред, причиненный транспортным средством третьим лицам, несет арендодатель, так как именно его работники осуществляют эксплуатацию транспортного средства.

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Правовое регулирование отношений, вытекающих из договора аренды транспортного средства без экипажа, имеет следующие особенности:

· Для этого вида договора аренды, как и для договора «тайм-чартера», срок аренды является не обычным, а существенным условием, а правило о бессрочном характере договора при отсутствии в нем соглашения о сроке на договор аренды транспортного средства без экипажа не распространяется. Поэтому при отсутствии выраженного в договоре соглашения о сроке пользования транспортным средством, такой договор арены не считается заключенным.

· Обязанности по осуществлению как текущего, так и капитального ремонта транспортного средства возложены на арендатора. Это правило обусловлено тем, что размер и характер эксплуатационных дефектов транспортного средства должен быть в большей степени известен арендатору, так как именно его работниками осуществляется его эксплуатация.

· Ответственность за вред, причиненный эксплуатацией транспортного средства третьим лицам, по данному договору несет арендатор, так как соответствующая эксплуатация осуществляется его работниками, а не работниками субъекта-арендодателя как по договору «тайм-чартера».

По договору аренды недвижимости арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение, а также их части (помещения, участки и т. п.). На протяжении длительного периода времени важной особенностью правового регулирования этого вида договора аренды являлась обязательная государственная регистрация договора аренды недвижимости, заключаемого на срок более одного года. При этом государственной регистрации подлежал не только сам договор аренды, заключенный на указанный срок, но и право аренды, которым наделялся арендатор по соответствующему договору. Согласно пункту 1.2 Декрета Президента Республики Беларусь № 24 обязательная государственная регистрация договоров аренды недвижимого имущества, а также прав по ним была упразднена и заменена уведомлением уполномоченной организации.

В настоящее время ГК Республики Беларусь и иные законодательные акты предусматривают следующие особенности правового регулирования договора аренды недвижимости:

· Согласно пункту 1.1 Декрета Президента Республики Беларусь № 24 договоры аренды, субаренды капитальных строений (зданий, сооружений), изолированных помещений заключаются на срок не менее трех лет. Заключение таких договоров на срок менее трех лет допускается только с согласия арендаторов.

· По договору аренды здания или сооружения арендатору одновременно с передачей прав владения и пользования такой недвижимостью передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Следует отметить, что у договора аренды недвижимости имеются свои разновидности:

· Особенности правового регулирования договора аренды земельного участка устанавливаются земельным законодательством.

· Особенности правового регулирования договора аренды производственных зданий, сооружений и помещений предусматриваются Указом Президента Республики Беларусь от 4 августа 2006 г. № 498 «О некоторых вопросах аренды государственного имущества».

· Особенности установления размера арендной платы договора аренды торговых недвижимых объектов и их частей (участков) предусматриваются Указом Президента Республики Беларусь от 24 марта 2005 г. № 148 «О неотложных мерах по поддержке предпринимательства». Данным законодательным актом предусматриваются размеры базовых ставок арендной платы за торговые места на рынках и в иных торговых объектах для арендаторов – индивидуальных предпринимателей, в пределах которых арендодателями по согласованию с арендаторами могут устанавливаться размеры арендных плат для конкретных договоров.

По договору аренды предприятия в целом как имущественного комплекса, используемого для осуществления предпринимательской деятельности, арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, передать в порядке, на условиях и в пределах, определяемых договором, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования землей, водой и другими природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, права на обозначения, индивидуализирующие деятельность предприятия, и другие исключительные права, а также уступить ему права требования и перевести на него долги, относящиеся к предприятию.

Правовое регулирование данного вида договора аренды имеет следующие особенности:

· Права арендодателя, полученные им на основании специального разрешения (лицензии) на занятие соответствующей деятельностью, не подлежат передаче арендатору, если иное не установлено законодательством. Включение в состав передаваемого по договору предприятия обязательств, исполнение которых арендатором невозможно при отсутствии у него такого специального разрешения (лицензии), не освобождает арендодателя от соответствующих обязательств перед кредиторами.

· Арендатор не вправе без согласия арендодателя продавать, обменивать, предоставлять во временное пользование либо взаймы материальные ценности, входящие в состав имущества арендованного предприятия, сдавать их в субаренду и передавать свои права и обязанности по договору аренды в отношении таких ценностей другому лицу.

· По договору аренды предприятия арендодатель до его передачи арендатору обязан письменно уведомить своих кредиторов, обязательства арендодателя перед которыми включены в состав соответствующего предприятия. Нарушение данной обязанности арендодателем порождает возникновение солидарной ответственности арендодателя и арендатора по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.