§ 12. Земельна ділянка як реєстраційна і облікова кадастрова одиниця

12.1. Вимоги до ділянки з боку кадастрових систем .

Розглядаючи земельну ділянку як специфічну одиницю землі, що зай­має центральне місце в системі кадастрового обліку і реєстрації земель, дещщ»на_прда>ейатй- матеріали -■§ і про те, що основою французького ка-

Мол. 2.20 Основні типи земельних ділянок:

і б) - некадастрового (спеціального) призначення з накладанням територій ділянок і розривами між ними;

\

в) - кадастрового типу з відсутністю накладань і розривів і суцільним вкриттям території району АВСИ.

дастру була парцела, через цей факт французький кадастр отримав широ­ковідому назву - парцелярного кадастру. Але парцелярним може бути на­званий кадастр будь-якої країни, через те, що він, як земельна інформацій­на система, завжди пов'язує інформацію з конкретною земельною ділян­кою - парцелою. Враховуючи, що ця інформація потрібна для ефективно­го управління земельними ресурсами, необхідно з'ясувати, чого саме ви­магає кадастр від земельної ділянки.

Земельна ділянка, виходячи з основи цього поняття, дивт-ршдш-£Л, і керуючись геометричним принципом її утворення, це у будь-який спосіб виділена на просторовому базисі окрема його частина. Наприклад, мал. 2.20, ділянки І, II, НІ були визначені за тією ознакою, що їх межі від~ бивають поширення ареалів рідких, але важливих для науки видів звірів.

86

87

Можуть бути наведені й інші аналогічні випадки утворення земельних ді­лянок на підставі відповідності їх території якомусь одному або певній су­купності факторів, які переслідують досягнення певних наукових або ін­ших спеціальних цілей. Але якщо за домінуючою ознакою або довільним способом керуватися при визначенні меж ділянки на місцевості, то чи мо­же бути цей принцип покладений в основу при утворенні кадастрових зе­мельних ділянок? Очевидно, що ні. Адже цей принцип може призвести до накладання територій одних ділянок на інші, мал. 2т2Єа, або залишити по­за межами земельних ділянок певні частини просторового базису, -мая:~2:26о, що надзвичайно ускладнить або і взагалі порушить логіку ка­дастрового вивчення земель.

Тому земельні ділянки повинні бути чітко розмежованими, не наклада­ючись при цьому одна на одну, і нерозривно вкривати усю територію, що підлягає кадастровому висвітленню. Це може бути територія окремого ре­гіону або і всієї держави в цілому. Наприклад, мал. 2.20в, земельні ділян­ки і; 2; 3; 4; 5; 6; 7; що складають територію кадастрового регіону АБСБ, на відміну від позицій а) і б) цього ж малюнка, цілком відповідають цій вимозі.

Але що повинні являти собою земельні ділянки як одиниці кадастрово­го обліку, якщо суцільно вкриваючи територію регіону, вони є чітко роз­межованими, прилеглими одна до одної частинами просторового базису? Чим повинні бути земельні ділянки для того, щоб на їх основі утворюва­лась саме та інформація, яка необхідна для управління земельними ресур­сами?

Для з'ясування відповіді на поставлені питання слід взяти до уваги ту обставину, що невід'ємною складовою багатопланового процесу управ­ління земельними ресурсами завжди є певне правове регулювання терито­рії цих ресурсів. Оскільки ж територія цих ресурсів завжди складається з сукупності земельних ділянок, управління земельними ресурсами в прин­ципі неможливе без правового регулювання цих ділянок. В свою чергу, правове регулювання будь-яких об'єктів спрацьовує лиш у тому випадку, коли ці об'єкти перебувають у правовому просторі законодавства, тобто, представляють не довільні частини просторового базису, а лише такі, які визначені у правовому відношенні і на які поширюється дія законодавчих норм.

Викладені міркування переконують в тому, що кадастрова земельна ді­лянка повинна мати визначений правовий статус, а це означає, що для управління, наприклад, земельними ресурсами регіону АБСБ, мадг*2вв, кожна із семи ділянок, що утворюють цей регіон, повинна бути об'єктом

власності. Саме на основі земельних одиниць - об'єктів власності утворю­ються найбільш повні бази даних або земельні реєстри, які включають: правові документи на земельну власність;

1. технічні і природні характеристики земель;

2. їх використання;

3. інфраструктуру;

4. населення;

5. грошову оцінку земель;

6. їх ринкову ціну;

7. прибутки;

8. податки;

9. інші дані.

Між об'єктами земельної власності і сферою управління земельними ресурсами існують прямі і обернені зв'язки, які реалізуються у вигляді трьох окремих технологічних процесів: І - формування на основі земель­ної ділянки базової інформації; II- використання цієї інформації сферою управління для розробки регулюючих заходів; III - регулювання об'єктів земельної власності шляхом впровадження відповідних заходів, маа. 2.21.

		р є і	у л ю в а н Н/Я
	г		. " /
Земельна		формування ^	\ В/*	використання	Сфера
власність		І	уданих	II	управління
і	і		/ ИІ\

Мал. 2.21 ішш земельними ресурсами

р е/г улювання

Будучи джерелом даних для вирішення глобальних проблем управлін­ня земельними ресурсами, земельна ділянка водночас забезпечує більш конкретні напрямки цієї сфери. Розглядаючи земельні ділянки як базові одиниці реєстрації земельних даних, професор Г. Ларсон вважає [22], що вони повинні задовольняти приватні і суспільні вимоги і бути при цьому достатньо стабільними.

88

89

За його думкою, "одиниця повинна бути здатною обслуговувати такі важливі функції, як прийняття рішень відносно економічного розвитку, передачі прав, застави, угод довгострокового використання тощо".

В суспільному плані реєстраційна одиниця повинна слугувати необхід­ною інформаційною основою для стягнення податків і інших громадських зборів, контролю за використанням земель, тощо.

При цьому система зареєстрованих земельних одиниць повинна бути достатньо стабільною, оскільки всі випадки змін вимагають офіційної ре­єстрації, а отже, і додаткових витрат на підтримання системи. Через це, як вважає професор Г. Ларсон, така одиниця, як, наприклад, земельна ділян­ка, що використовується на умовах короткострокової оренди, не бажана для реєстрації.