2. Сутність та особливості організації фінансів житлово-експлуатаційних підприємств.

Основні фонди житлового господарства — це будівлі, споруди як жит­лового, так і нежитлового призначення (житлові будинки, будівлі коте­лень, господарські споруди та ін.), і відповідне устаткування (обладнан­ня для регулювання й обслуговування внутрішньобудинкових мереж і пристроїв, прибиральні машини тощо). При цьому житлові будинки становлять більше ніж 90 % усіх основних фондів галузі, тобто основою житлового господарства є житловий фонд.

Житловий фонд — сукупність усіх видів і категорій житла — житлових будинків, квартир (частин житлових будинків чи квар­тир), інших приміщень, призначених і придатних для постійного проживання у них, а також для використання у встановленому порядку як службових житлових приміщень та гуртожитків.

Житловий фонд України — цінне національне надбання, створене у результаті поєднання та використання колосальних фінансових, матері­альних ресурсів і праці багатьох поколінь людей, яке становить майже 25 % вартості основних засобів країни.

Відповідно до Закону України "Про власність" житловий фонд мож­на поділити на складові за формою власності та за функціональним призначенням.

Відповідно до ст. 14 проекту Житлового кодексу органи місцевого самоврядування повинні здійснювати такі основні повнова­ження у житловій сфері:

1) сприяти розвитку житлового будівництва за рахунок усіх джерел фінансування, забезпечувати комплексний розвиток житлово-кому­нального господарства і розвиток ринку житлово-комунальних послуг і житла;

2) здійснювати управління комунальним житловим фондом і житло­вим фондом соціального призначення, організовувати їх належне об­слуговування і ремонт, упорядкування та утримання прибудинкових те­риторій;

3) визначати суб'єкта, який надає житлові та комунальні послуги, уживати заходи щодо забезпечення збереження житлового фонду неза­лежно від форми власності;

4) встановлювати величину плати за житло, а також норми спожи­вання та якості житлово-комунальних послуг, здійснювати контроль за їх додержанням;

5) приймати рішення про переведення житлових приміщень у нежитлові, і навпаки, проведення реконструкції житла, його капітального ре­монту та знесення непридатних для проживання житлових будинків;

6) вести облік громадян, які потребують поліпшення житлових умов, приймати рішення про надання їм житла з комунального житлового фонду та житлового фонду соціального призначення;

7) сприяти створенню об'єднань співвласників багатоквартирних жит­лових будинків, об'єднань власників житла;

8) організовувати продаж квартир, що перебувають у комунальній власності, у тому числі в будинках, збудованих та реконструйованих за рахунок коштів місцевого бюджету;

9) створювати за рахунок коштів місцевих бюджетів, інших джерел фінансування фонд житла соціального призначення та здійснювати контроль за використанням соціального житла за призначенням;

10) здійснювати облік наявного житлового фонду всіх видів і катего­рій;

11) сприяти створенню умов для забезпечення конкуренції підприємств та організацій, що надають послуги з утримання будинків та прибудин­кових територій тощо.

У процесі експлуатації житлові будинки, їх конструктивні компо­ненти та інженерно-технічне устаткування зазнають великого впливу природно-кліматичних умов (різкі коливання температури, вивітрюван­ня, атмосферні опади, осідання ґрунту, розмивання ґрунтовими водами тощо) та діяльності самої людини.

Під фізичним зносом будівлі, її конструктивних елементів та інже­нерного обладнання розуміють поступову втрату ними своїх початко­вих експлуатаційних кондицій і якостей: зниження міцності, стійкості, тепло- і звукоізольованості, погіршення водо- і повітропроникності, зро­стання ступеня корозійного ураження і т. ін.

Для розрахунку фізичного зносу будівель (споруд) використовуються два методи: екс­пертний і за укрупненою оцінкою технічного стану об'єкта.

Суть експертного методу полягає в тому, що величина зносу жит­лового будинку в цілому визначається як сума значень зносу окремих його конструкцій і систем інженерного обладнання на основі оцінок інженера-експерта. Можливі два варіанти застосування описаного мето­ду. Згідно з першим для обчислення загальної величини фізичного зно­су експерт визначає коефіцієнт зносу за кожним компонентом об'єкта, перемножує їх на встановлену повну вартість відновлення (заміщення) відповідного елемента і підсумовує отримані значення, тобто використовується формула

де Ф3об — нагромаджений фізичний знос об'єкта житлового фонду у грошовому вираженні, грн.;

n — кількість конструктивних елементів, з яких складається об'єкт;

Кі — коефіцієнт зносу і-го конструктивного елемента;

Ві — повна вартість відновлення і-го конструктивного елемента об'єк­та житлового фонду.

Менш трудомістким, але й досить приблизним є метод визначення фізичного зносу за укрупненою оцінкою технічного стану житлового бу­динку, який передбачає використання з цією метою оціночних шкал, розроблених науково-дослідними установами на основі емпіричних да­них (табл. 9.1). Невисока точність оцінювання таким способом зумовле­на тим, що вона базується на суб'єктивних враженнях експерта щодо технічного стану об'єкта житлового фонду після його візуального обслі­дування за допомогою найпростіших пристосувань (рівня, метра, підві­су, молотка, металевої лінійки тощо).

Аналогічно до будь-яких інших основних засобів, житлові будинки за­знають і морального зносу, який має особливості прояву в житловій сфері. Так, перший вид морального зносу основних фондів, суть якого зводиться до зниження їх первісної (або відновлюваної) вартості внаслі­док створення у результаті науково-технічного прогресу досконаліших і ефективніших за продуктивністю засобів праці, в сучасному житлово­му господарстві практично не проявляється. Моральний знос другого порядку виявляється у невідповідності рані­ше споруджених житлових будинків за своїми об'ємно-планувальними, санітарно-гігієнічними, економічними й естетичними показниками та загальним рівнем благоустрою сучасним експлуатаційним вимогам і зростаючим потребам споживачів.

Спосіб визначення рівня морального зносу об'єктів житлового фонду аналогічний описаному вище методу визначення фізичного зносу за укруп­неними показниками оцінки технічного стану. Тобто оцінка морально­го зносу житлових будинків є досить суб'єктивною і приблизною та базу­ється також на розроблених відповідних оцінних шкалах.

Обсяг житлового фонду, який планується ввести у плановому періоді (ЖФпл), обчислюється за формулою

де Пжпкп — потреба у житловій площі на кінець планового періоду за всіма джерелами фінансування;

Нжпп — наявна житлова площа на початок планового періоду;

Вж — втрати загальної площі в житлових будинках внаслідок старін­ня, зносу і реконструкції житлових будівель.

Повний фізичний знос житлової будівлі передбачає повне відновлен­ня її конструктивних компонентів шляхом капітального будівництва нового житла.

Для компенсації часткового фізичного зносу проводиться капіталь­ний і поточний ремонт. Водночас без нового будівництва моральний знос може бути усунений лише частково в результаті здійснення ре­конструкції житлової забудови або ремонтних робіт капітального ха­рактеру.

Планування видатків місцевих бюджетів на утримання житлового господарства має певні особливості. Воно розпочинається з визначення грошових надходжень і доходів цих підприємств, що, як правило, є меншими за видатки. У житловому господарстві визначаються доходи за всіма джерелами надходжень:

— квартирна плата;

— орендна плата за нежитлові приміщення;

— цільові збори за комунальні послуги;

— внески орендаторів на покриття експлуатаційних витрат з утри­мання та обслуговування житлового фонду;

— інші доходи.

Основним джерелом доходів житлово-експлуатаційних підприємств є квартирна плата. При фінансовому плануванні грошових надхо­джень від квартирної плати може використовуватися два методи: укруп­нений і поквартирного розрахунку. При першому способі загальна сума планових надходжень від квартплати розраховується як добуток розмі­ру середньорічної житлової площі і середньої ставки плати за 1 кв. м.

Розмір середньорічної оплачуваної житлової площі (Ж) у плановому році обчислюється за формулою

де П — розмір житлової площі на початок року;

В — розмір житлової площі, яка вводиться в дію;

Н — розмір житлової площі, яка вибуває з експлуатації;

М — кількість місяців функціонування житлової площі за рік, яка обчислюється починаючи з 1 числа місяця, наступного за місяцем її вве­дення в експлуатацію (аналогічний підхід застосовується і при розра­хунку терміну використання житлової площі, що вибуває);

12 — кількість місяців у році.

Розрахунок середньої ставки квартирної плати за 1 кв. м житлової площі (середньорічного тарифу) проводиться шляхом ділення загальної суми отриманої квартирної плати на середньорічний розмір експлуато­ваної житлової площі на основі звітних даних за попередній рік.

Порівняно з укрупненим поквартирний метод розрахунку планових доходів від квартплати є набагато точнішим, але дуже трудомістким. При його застосуванні у планово-фінансових розрахунках необхідно вра­ховувати прогнозовану суму заборгованості споживачів за квартирною платою.

Відповідно до цього Порядку величина тарифів (загальних норматив­них витрат) на послуги з утримання житлових будівель і прилеглих до них територій визначається за кожним будинком окремо залежно від кількісних показників фактичного надання послуг з урахуванням за­безпечення належного санітарно-гігієнічного, протипожежного, техніч­ного стану будинків і споруд та прибудинкових територій згідно з типо­вим переліком послуг.

Величина тарифів залежить від видів послуг з утримання будинків і споруд та прибудинкових територій, до них належать:

— прибирання сходових кліток;

— прибирання прибудинкової території;

— вивезення та утилізація твердих побутових і негабаритних відходів;

— прибирання підвалів, технічних поверхів та покрівель;

— технічне обслуговування ліфтів;

— обслуговування систем диспетчеризації;

— технічне обслуговування внутрішньобудинкових систем тепло-, водо­постачання, водовідведення і зливової каналізації;

— дератизація;

— обслуговування димовентиляційних каналів;

— технічне обслуговування систем протипожежної автоматики й димовидалення;

— технічне обслуговування побутових електроплит;

— поточний ремонт конструктивних елементів, інженерних систем і технічних пристроїв будинків та елементів зовнішнього благоустрою, розташованих на прибудинковій території;

— ремонт обладнання спортивних майданчиків;

— ремонт обладнання дитячих майданчиків;

— ремонт обладнання господарських майданчиків;

— поливання дворів, клумб і газонів;

— підготовка житлових будинків до експлуатації в осінньо-зимовий період;

— прибирання та вивезення снігу;

— експлуатація номерних знаків будинків;

— очищення дворових туалетів та приямків;

— освітлення місць загального користування, підвалів, підкачування води;

— енергопостачання для ліфтів;

— очищення неканалізаційних люків;

— періодична повірка, обслуговування та ремонт (у тому числі демон­таж, транспортування та монтаж після повірки) квартирних засобів об­ліку води та теплової енергії;

— інші прямі витрати.

Розмір тарифу квартирної плати обчислюється як сума попередньо розрахованих його складових — нормативних витрат у розрахунку на 1 кв. м загальної площі квартир житлового будинку за кожним видом перелічених вище послуг.

Житлово-експлуатаційні організації можуть здавати в оренду нежитлові приміщення торговим, постачальницько-збутовим, промисловим та іншим підприємствам. Планова сума орендної плати за нежитлові приміщення обчислюється двома способами:

1) на основі діючих ставок і середньорічної нежитлової площі, яка здається в оренду;

2) шляхом прямого підрахунку за кожним орендованим нежитловим приміщенням (підсумовуванням величини орендної плати, зафіксова­ної у відповідних договорах між підприємством житлового господар­ства та орендарем).

Цільові збори житлово-експлуатаційних організацій — це платежі орендарів нежитлових приміщень та квартиронаймачів за центральне опалення та різноманітні комунальні послуги (водо-, тепло-, електропо­стачання, каналізаційне відведення стічних вод, користування колек­тивними телеантенами тощо), які сплачуються понад квартирну й оренд­ну плату, відповідно у випадку, коли розрахунки за вказані послуги з підприємствами комунального обслуговування проводяться через жит­лово-експлуатаційну організацію.

Окрім цільових зборів за опалення і комунальні послуги, орендарі нежитлових приміщень сплачують внески на покриття експлуата­ційних витрат житлового господарства. Обсяг частини загальних для житлової організації витрат на управління, експлуатацію і поточний ремонт житлового фонду, у відшкодуванні якої зобов'язані брати участь орендатори (сума зборів з орендаторів — Зор ), розраховується за допомо­гою формули

де Вз — загальні витрати на експлуатацію житлового фонду за рік, грн.;

Вкр — річні витрати на капітальний ремонт і реконструкцію житло­вого фонду, грн.;

Пж — середньорічна експлуатована житлова площа, кв. м;

Пн — середньорічна орендована нежитлова площа, кв. м.

Розрахована сума витрат, яка підлягає відшкодуванню за рахунок орендарів нежитлових приміщень, розподіляється між ними пропорцій­но до займаної площі, зазначеної в договорах на оренду. Орендарі щомі­сячно сплачують збори на компенсацію експлуатаційних витрат на по­точний рахунок або в касу житлової організації відповідно до встанов­лених термінів.

До інших доходів підприємств житлового господарства належать:

— орендна плата за житлові приміщення;

— виручка від реалізації майна, макулатури і металобрухту;

— доходи від надання різноманітних послуг населенню і стороннім орга­нізаціям (утримання будинків і прилеглих територій, які перебувають у власності житлово-будівельних кооперативів та належать приватним власникам, ремонт квартир на замовлення населення та ін.);

— вартість оприбуткованих матеріалів від демонтажу нежитлових бу­дівель, які використовуються при поточному ремонті;

— пеня за прострочку квартирної й орендної плати та різні неустойки;

— дотації з місцевих бюджетів та отримані субсидії тощо.