Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов

3.1. Структура классификации объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости - распределение множества объектов недвижимости на подмножества по сходству или различию в соответствии с избранными признаками и методами.

Объект недвижимости - юридически оформленный элемент недвижимости (здание, участок земли, предприятие и т.д.). Объекты недвижимости (здания, сооружения, земельные участки, квартиры, дачи, гаражи и т.д.) классифицируют по признакам: функциональным, техническим, экономическим, юридическим, экологическим и другим.

Пример структуры классификации зданий по признакам.

1.Функциональные признаки: производственные, жилые, торговые, офисные и т.д .

2.Технические признаки: вид стой. материала (бетон, кирпич, дерево и т.д.),

- этажность,

- вид отопления (электричество, газ, котельная, печь и т.д.)

- системой воздухообмена (естественная, кондиционирование);

- капитальностью (особо капитальные обыкновенные, облегченное, легкое);

- сроком службы (100. 80. 65. 40. 20.лет) и т.д.

3.Экономические признаки: сметная стоимость, оценочная стоимость, страховая стоимость, рыночная цена и т.д.

4.Юридические: вид собственности (государственная, частная, совместная долевая),

Пример структуры классификации земли по признакам.

1. Функциональные признаки:

-сельскохозяйственные земли (пашня, сенокосы, пастбища, многолетние насаждения, целина);

-земли населенных пунктов (города, рабочие, дачные поселки, сельские н.п. и т.д.);

- земли промышленности, транспорта и связи;

- земли других секторов народного хозяйства (природоохранного, оздоровительного, историко-культурного, лесного фонда, лесной промышленности, лесного хозяйства, водного фонда, земли запаса) и т.д.

Кроме того, существуют классификации по следующим основным признакам:

климатическим, экологическим, географическим, юридическим, экономическим и другим.

Пашня в свою очередь классифицируется:

-по уровню банитета (плодородия),

-выпадения осадков,

-инсоляции и т. д.

Определение места объекта недвижимости в общей структуре классификации необходимо: для определения подходов к его оценке, методов и способов эффективного управления, анализа изменений от вложений труда и капитала, обоснования общего системного прогноза основных параметров.

Существуют два основных подхода к классификации: фасетный (параллельный независимые группы) и иерархический (последовательный по ступеням).

Каждый объект недвижимости имеет уникальный (неповторяющийся) кадастровый номер, который присваивается при осуществлении кадастрового и технического учета (инвентаризации).

Для собственника объекта недвижимости законом могут быть установлены ограничения (обременения) при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости (сервитут, ипотека, доверительное управление, аренда, арест имущества и др.)

Западная классификация для крупных собственников объектов недвижимости по категориям А, В,С:

Категория А: Объекты недвижимости, используемые владельцем для ведения бизнеса делятся на:

1.Специализированную, приспособленную для ведения определенного бизнеса и обычно продающуюся вместе с бизнесом (нефтеперегонные заводы, химические предприятия, цеха предприятий для машин и оборудования и т.п.);

2. Неспециализированную, офисы, здания, магазины, склады и т.п. которые продаются или сдаются в аренду.

Категория В. Недвижимость для инвестиций. Владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория С. Избыточная недвижимость - земля со зданиями или свободные участки, которые не нужны для ведения бизнеса.