2.4. Этапы и пути решения проблем развития российского рынка недвижимости

Рынки недвижимости России в настоящее время находятся в стадии развития и становления. Началом развития рынков недвижимости приято считать Закон о приватизации государственных и муниципальных предприятий, принятый 3 июля 1991 года ВС РФ, где была зафиксирована оценка "капитала" в соответствии с предполагаемой доходностью. Это положение не было реализовано и решением Верховного Совета РФ в июле 1992 года установлено, что оценка имущества должна проводиться на основе балансовой стоимости по состоянию на 1 июля 1992 г, что в условиях кризиса, обвальной инфляции, закрытости информации привело к резкому занижению стоимости имущества и как следствие серьёзным деформациям в процессах приватизации.

Характерная черта недвижимости - это защищенность от инфляции, причём большая чем финансовые активы. Поскольку через арендную плату или цену инфляция переносится в доход, т.о. доход растет вместе с инфляцией.

Рынок недвижимости тесно связан с финансовым и фондовым рынками. Специфической особенностью российского рынка недвижимости, прежде всего московского, является его коррумпированность и значительная роль в отмывании доходов от всех видов незаконного бизнеса..

Два этапа в современном развитии рынков недвижимости.

1.Создание, развитие и формирование рынков недвижимости, когда объекты недвижимости приобретались для собственных нужд, (жилье, офисы) и для выгодной ее перепродажи.

Следует отметить, что с момента начала приватизации жилья до настоящего времени шел бурный рост (особенно средина 90х) количества сделок, как на первичном так и на вторичном рынке. Однако в последнее время несмотря на рост цен, количество сделок стабилизировалось.

2. Формирование рынка недвижимости как инвестиционно - привлекательной сферы деятельности, когда объекты недвижимости это предмет вложения капиталов, для получения постоянного дохода, превышающего уровень депозитных ставок банков (например: от сдачи объектов недвижимости в аренду).

В настоящее время, в наиболее развитых сегментах рынков недвижимости Москвы ощущается дефицит в жилых, офисных, торговых и гостиничных (среднего класса) помещениях. Это и в будущем определит развитие этих сегментов рынка. Неразвитость финансовых институтов, высокие банковские ставки, высокий уровень риска на фондовом рынке, общее состояние экономики, сохраняющийся дефицит, недостатки в государственном управлении, высокий уровень инфляции, монополизм и ряд других причин делают неизбежным дальнейший рост цен на рынках недвижимости.

Проблема покупки жилья ввиду высокой и постоянно растущей цены, при неудовлетворенном, отложенном спросе остаётся крайне острой. Это говорит о том, что у основной массы населения сохраняется уровень доходов недостаточный для покупки необходимого жилья.

Кардинальное решение проблемы удовлетворения потребности населения в объектах жилой недвижимости и стабилизации цен на рынке, возможно за счет активного участия государства, финансовых, коммерческих структур и граждан через:

- демонополизацию, снятие бюрократических преград, создание условий для цивилизованной конкуренции на строительном и других рынках;

- возрождения массового жилищного кооперативного строительства и активная поддержка его государством;

- реанимация крупных производителей строительной продукции и льготное их налогообложение;

- внедрение новых и ресурсосберегающих технологий строительства;

- создание системы эффективного ипотечного кредитования с низкими процентными ставками;

- активную и эффективную борьбу с коррупцией;

- создание прозрачной, легальной цивилизованной конкурентной среды на рынке недвижимости с жёстким соблюдением законности;

- государственный и общественный контроль за целевым использованием средств на строительство жилья.

Оценка объемов вводимого жилья (по данным Госкомстата):

В России построено квартир:

всего тыс.шт. средний размер всего, млн. кв. м

2003 г 427 85,4 36,8

1990 г 1190 59 70,2

1970 г 1220 48 58,6

Т.о. наряду с дефицитом жилья, намечается устойчивая тенденция с одной стороны к увеличению среднего размера квартир и с другой уменьшения их количества: в 2003г. по сравнению с 1990г. меньше в 2,7 раза, по сравнению с 1970г. - 2,9 раза.

Цены на первичном рынке жилья за первую половину 2007 года увеличились на 4,7% (портал RWAY: средняя стоимость 1 кв.м новостройки в Москве - 5395 долл., типового панельного жилья - 3543 долл., по индивидуальным проектам - 6040 долл., рост цен на вторичном по итогам 2006 года составил 80 -100%)

В таких условиях на рынке недвижимости намечается хронический дефицит доступных по размерам квартир. Современная тенденция на увеличение площади квартир (1ком. от 45 кв., 2х от 70, 3х от 90 м и выше) с одной стороны удовлетворяет повышенным потребностям по качеству жилья, с другой - через снижение уровня предложения типовых квартир, приводит к дефициту, росту цен на вторичном рынке и как следствие на рынке недвижимости в целом.

Не случайно удельная стоимость малогабаритных квартир сопоставима с удельной стоимостью жилья бизнес класса.

Общий объем жилищного фонда в настоящее время в России составляет 2,85 млрд.м2, из которого 69,7% - в частной собственности, 22,5% - муниципальной, 7% - государственной, 1,1 - смешанной.

В улучшении жилищных условий нуждаются 60% российских семей. Около 40 млн. проживают в неблагоустроенных квартирах и домах, около 5 млн. в квартирах подлежащих сносу, На 01.01.04г. 4,5 млн. семей на очереди, при существующих темпах строительства потребуется 25 лет. Москва по итогам 2005 года занимала 7 место среди субъектов федерации по объёму вводимого жилья.

На сегодня приватизировано - 78% жилья, 22% - муниципальное.

Несмотря на высокие объёмы в денежном выражении, столичный рынок жилья сложно назвать развитым. Развитые рынки жилья отличаются рядом черт:

1. Системой ипотечного кредитования (в развитых странах до 90% сделок заключаются с использованием ипотечных кредитов);

2. Показатель имущественного дифференциального расслоения общества за рубежом - 6 - 8; в России официально - 15 (в Москве более 50);

3. В развитых странах принята прогрессивная шкала налога на недвижимость, исходя из её рыночной стоимости, что способствует сокращению спекуляций на рынке;

4. Рынок сбалансирован, цены на товары и услуги определяются уровнем с учётом национальных особенностей и контролируются государством.