- •Экономика недвижимости 2010 (курс лекций)
- •Тема 1. Экономическая сущность недвижимости, основные понятия и категории
- •1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)
- •1.2. Основные понятия экономики недвижимости
- •1.3. Значение и особенности недвижимости для народного хозяйства
- •Тема 2. Место рынка недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения
- •2.1. Место рынка недвижимости в рыночной системе и факторы определяющие его развитие
- •2.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •2.3. Конкуренция и конкурентоспособность на рынке недвижимости
- •2.4. Этапы и пути решения проблем развития российского рынка недвижимости
- •Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов
- •3.1. Структура классификации объектов недвижимости
- •3.2. Состав субъектов и участников рынка недвижимости
- •3.3. Структура классификации рынков недвижимости
- •Тема 4. Правоотношения на рынке недвижимости
- •4.1. Государственная правовая система как основа развития рынков недвижимости
- •4.2. Особенности недвижимости как объекта права, правоотношение и правообладатель
- •4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения
- •Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости
- •5.1. Сущность, виды и особенности сделок на рынке недвижимости
- •5.2.Структура классификации, формы совершения, нотариальное заверение и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом Пример структуры классификации видов сделок с недвижимостью:
- •5.3 . Основные виды, особенности и составные части договора
- •4.Срок и условия передачи объекта.
- •5.Права, обязанности и ответственность сторон.
- •6.Форс-мажорные обстоятельства.
- •Тема 6.Ипотека, приватизация, и основные виды сделок с объектами жилой недвижимости
- •6.1. Приватизация жилых помещений (понятие, принципы и особенности)
- •6.2. Основные этапы купли-продажи жилья, обмен и мена
- •6.3. Ипотека объектов недвижимости
- •Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации
- •7.1. Сущность и цели проведения приватизации государственного и муниципального имущества
- •7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества.
- •7.3.. Национализация и деприватизация недвижимого имущества
- •7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества
- •7.5. Экономическое содержание арендной платы
- •Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки
- •8.1. Основные функции земли, экономические и юридические понятия земельного законодательства
- •8.2. Состав и особенности использования земель
- •8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.
- •8.4. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения
- •Тема 9. Управление объектами недвижимости
- •9.1. Основные понятия, функции и задачи управления объектами недвижимости
- •9.2.Системы управления недвижимостью и основные подходы к её анализу
- •9.3. Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью
- •Тема 10. Принципы, стандарты и технология проведения оценки объектов недвижимости
- •10.1.Основные понятия, массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости
- •10.2. Виды стоимости оцениваемых объектов недвижимости
- •10.3.Основные требования, алгоритм и технология проведения оценки объекта недвижимости
- •Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода
- •11.2.Определение стоимости земельного участка (затратный поход)
- •11.3.Определение восстановительной стоимости (вс) объекта недвижимости или стоимости замещения (сз):
- •11.4. Определение величины накопленного совокупного износа (нси)
- •2.Сравнение доходов.
- •11.5. Основные методы и особенности применения затратного подхода
- •Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •12.1. Метод прямой капитализации (доходный подход)
- •3. Чод рассчитывается как разница между величиной эвд и величиной операционных расходов (од).
- •12.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •3. Прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта.
- •Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •13.1. Метод анализа продаж объектов недвижимости
- •13.2. Метод валового рентного мулитипликатора
- •Тема 14. Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения
- •14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды
- •14.2. Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости
- •Основная литература
- •Дополнительная литература
- •Словарь терминов
- •Примерные темы рефератов
2.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
Спрос на рынке недвижимости - это количество объектов, которые покупатели готовы приобрести по рыночным ценам за определённый промежуток времени. Спрос и соответственно и цена на ряд видов нежилой недвижимости и квартиры имеет осенний постепенный рост со стабилизацией (снижение деловой активности, праздники) после нового года и последующим ростом до мая. Летом, как правило, происходит стабилизация и некоторое падение цен. Значительное влияние на уровень цен на рынке жилья оказывает ввод в строй крупных строительных объектов по реальным (не завышенным) ценам.
Спрос на рынках недвижимости, особенно в социальных секторах крупных регионов, как правило не удовлетворён, что вызывает рост цен. В условиях монопольно высоких и постоянно растущих цен на энерго ресурсы, неизбежно растут затраты на производство и цены на все виды строительных материалов, а следовательно и объекты недвижимости.
Предложение количество объектов, которое собственники готовы продать по определенным ценам за определённый промежуток времени.
Баланс спроса и предложения на рынке имеет специфические особенности, которые необходимо учитывать при совершении операций:
1. Сделки на рынке недвижимости носят закрытый характер. Сделки, особенно с крупными объектами, совершаются нерегулярно. Существует недостаток информации по окончательным ценам совершаемых сделок.
2. Ограничен определённым пространством или локализован ввиду специфических особенностей товара.
3. Несбалансирован. Спрос как правило неудовлетворён. Длительный срок строительства обусловливают низкую эластичность, поскольку даже при резком повышении цен невозможно резко увеличить предложение.
Баланс предложения и спроса определяет уровень цены объекта недвижимости. Как спрос, так и предложение на объекты недвижимости циклически меняются, в зависимости от сезона и деловой активности, носят динамический характер.
Загородная недвижимость (коттеджи, участки, дачи) в сезонном колебании цен имеет обратную тенденцию: весна-лето - пик цен и продаж, осень-зима - постепенный спад.
В связи с этим, знание, учет и анализ особенностей спроса и предложения на рынках недвижимости, позволяют снижать издержки и повышать уровень прибыли, полученной от движения капитала.
2.3. Конкуренция и конкурентоспособность на рынке недвижимости
Добросовестная конкуренция - это соревнование между участниками рынка за получение наибольшей выгоды от вложения труда и капитала, борьба за рынки сбыта, источники сырья в рамках правовых и законодательных актов.
Конкуренция представляет собой действенный механизм регулирования пропорций производства объектов недвижимости.
Конкурентоспособность объекта недвижимости - способность объекта удовлетворять современному уровню требований (экономических, технических, социальных, экологических и др.) рынка недвижимости.
Методы конкуренции:
- ценовой метод, основанный, главным образом, на снижении цен;
- неценовой метод, основанный на совершенствовании качества продукции и условий ее продаж.
Виды конкуренции:
Внутриотраслевая - конкуренция между производителями однородной продукции способствует к техническому прогрессу, снижению издержек производства и цен на товары.
Межотраслевая конкуренция - между производителями различных товаров, которая вынуждает искать сферы более прибыльного приложения капиталов.
Типы организации конкурентного рынка.
1.Чистый (или совершенный) рынок образуют множество продавцов и покупателей какого-либо схожего (стандартного) товара. При этом, количество фирм столь велико, что никто из покупателей или продавцов в отдельности не может оказать решающего влияния на уровень текущих рыночных цен на объект недвижимости и нет барьеров для вхождения в рынок.
2.Монополистическая конкуренция - когда рынок образует множество продавцов и покупателей, совершающих сделки в широком диапазоне цен и продукция дифференцирована (т.е. конструктивно или технологически уникальна), велика роль рекламы, патента, беспрепятственного вхождения в отрасль.
Такая возможность обусловлена способностью продавцов предложить покупателям различные объекты недвижимости, которые могут отличаться друг от друга по качеству, свойствам, внешнему оформлению, а также по ассортименту сопутствующих услуг.
3.Олигополия - характеризуется небольшим числом продавцов, крайне чувствительных к политике ценообразования и маркетинговой стратегии.
Поскольку, продукцию производят крупные предприятия, затраты на производство за счет эффекта масштаба снижаются, однако уменьшение числа фирм позволяет повышать цены без опасения снизить объемы продаж. В условиях олигополии неценовые методы конкуренции от рекламы до экономического шпионажа оказываются более эффективными, а поэтому используются чаще.
У условиях олигополии один из соперников становится лидером в ценовой политике и при тайном сговоре конкурентов возможен контроль над ценами. Доступ на такой рынок крайне сложен и требует значительного начального капитала.
4.Чистая монополия - тип рынка на котором уникальный продукт предлагается одной фирмой и роникновение в отрасль блокировано.
Одним из важнейших факторов оздоровления конкурентной борьбы, ограничения деятельности монополий является антимонопольное законодательство, которое в той или иной степени развито во всех государствах с рыночными отношениями в экономике. В России, например, действуют Закон "О конкуренции и ограничении монополистической деятельности на товарных рынках", а также многочисленные подзаконные акты, принятые в развитие указанного Закона.
Недобросовестная конкуренция - это нарушение общепринятых правил и норм конкуренции, заключающееся в: неправомерном получении, использовании и разглашении конфиденциальной информации, распространение ложных сведений, сокрытие важной для потребителя информации, активное использование аффелированных фирм и т.д.