- •Экономика недвижимости 2010 (курс лекций)
- •Тема 1. Экономическая сущность недвижимости, основные понятия и категории
- •1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)
- •1.2. Основные понятия экономики недвижимости
- •1.3. Значение и особенности недвижимости для народного хозяйства
- •Тема 2. Место рынка недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения
- •2.1. Место рынка недвижимости в рыночной системе и факторы определяющие его развитие
- •2.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •2.3. Конкуренция и конкурентоспособность на рынке недвижимости
- •2.4. Этапы и пути решения проблем развития российского рынка недвижимости
- •Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов
- •3.1. Структура классификации объектов недвижимости
- •3.2. Состав субъектов и участников рынка недвижимости
- •3.3. Структура классификации рынков недвижимости
- •Тема 4. Правоотношения на рынке недвижимости
- •4.1. Государственная правовая система как основа развития рынков недвижимости
- •4.2. Особенности недвижимости как объекта права, правоотношение и правообладатель
- •4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения
- •Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости
- •5.1. Сущность, виды и особенности сделок на рынке недвижимости
- •5.2.Структура классификации, формы совершения, нотариальное заверение и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом Пример структуры классификации видов сделок с недвижимостью:
- •5.3 . Основные виды, особенности и составные части договора
- •4.Срок и условия передачи объекта.
- •5.Права, обязанности и ответственность сторон.
- •6.Форс-мажорные обстоятельства.
- •Тема 6.Ипотека, приватизация, и основные виды сделок с объектами жилой недвижимости
- •6.1. Приватизация жилых помещений (понятие, принципы и особенности)
- •6.2. Основные этапы купли-продажи жилья, обмен и мена
- •6.3. Ипотека объектов недвижимости
- •Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации
- •7.1. Сущность и цели проведения приватизации государственного и муниципального имущества
- •7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества.
- •7.3.. Национализация и деприватизация недвижимого имущества
- •7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества
- •7.5. Экономическое содержание арендной платы
- •Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки
- •8.1. Основные функции земли, экономические и юридические понятия земельного законодательства
- •8.2. Состав и особенности использования земель
- •8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.
- •8.4. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения
- •Тема 9. Управление объектами недвижимости
- •9.1. Основные понятия, функции и задачи управления объектами недвижимости
- •9.2.Системы управления недвижимостью и основные подходы к её анализу
- •9.3. Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью
- •Тема 10. Принципы, стандарты и технология проведения оценки объектов недвижимости
- •10.1.Основные понятия, массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости
- •10.2. Виды стоимости оцениваемых объектов недвижимости
- •10.3.Основные требования, алгоритм и технология проведения оценки объекта недвижимости
- •Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода
- •11.2.Определение стоимости земельного участка (затратный поход)
- •11.3.Определение восстановительной стоимости (вс) объекта недвижимости или стоимости замещения (сз):
- •11.4. Определение величины накопленного совокупного износа (нси)
- •2.Сравнение доходов.
- •11.5. Основные методы и особенности применения затратного подхода
- •Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •12.1. Метод прямой капитализации (доходный подход)
- •3. Чод рассчитывается как разница между величиной эвд и величиной операционных расходов (од).
- •12.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •3. Прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта.
- •Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •13.1. Метод анализа продаж объектов недвижимости
- •13.2. Метод валового рентного мулитипликатора
- •Тема 14. Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения
- •14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды
- •14.2. Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости
- •Основная литература
- •Дополнительная литература
- •Словарь терминов
- •Примерные темы рефератов
1.3. Значение и особенности недвижимости для народного хозяйства
Значение недвижимости для народного хозяйства определяется рядом его специфических особенностей:
1. Недвижимость составляет основу богатства страны, ее могущества. Земля - основа и необходимое условие существования населения Земли и в то же время - предмет войн, претензий и аннексий.
2. Недвижимость товар особого рода имеющий такие специфические черты как:
а) длительный срок службы (жизни);
б) разнородность и неповторимость неразрывная связь с землёй;
в) ежедневное потребление как товара;
г)способность выступать в качестве предмета труда и средства про- изводства, приносящего доход и прибыль (сельхоз продукция, рента и т д.);
д) защищенность от инфляции;
е) способность выступать в качестве гарантий по кредитам;
ж) предмет инвестиций.
3. Налогообложение недвижимости всё в большей степени определяет формирование бюджета страны. В настоящее время бюджет страны формируется в основном за счёт финансовых поступлений от эксплуатации природных, прежде всего топливно - энергетических ресурсов ( до 70%).
4. Недвижимость - объект деятельности ряда отраслей народного хозяйства (строительство, лесное хозяйство, сырьевые отрасли, сельское хозяйство и т.д.). Собственность на объекты недвижимости служат определенной гарантией стабильности бизнеса как внутри страны, так и в мире.
5. Недвижимость один из важнейших ресурсов (наряду с человеческими, финансовыми, материально-техническим и др.) в обеспечении эффективной деятельности любого хозяйствующего субъекта и важнейшим имущественным компонентом собственников.
Недвижимое имущество - важнейшая из составных частей национального богатства всех стран мира. В целом на долю недвижимого имущества приходится около 60% мирового богатства. Россия обладает уникальным спектром недвижимого имущества: земельными, водными ресурсами, запасами угля, нефти, газа и других полезных ископаемых.
Тема 2. Место рынка недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения
2.1. Место рынка недвижимости в рыночной системе и факторы определяющие его развитие
Рыночная экономика - это экономика в которой основные решения о распределении ресурсов, о том, какие товары и услуги следует производить и в каких количествах, определяются при помощи анализа баланса спроса и предложения на факторных и товарных рынках, образующих рыночную систему.
Рыночная система включает в себя множество взаимосвязанных рынков, обеспечивающих широкое распределение ресурсов, соответствующее потребительскому спросу. Рыночная система может быть успешной лишь при комплексном анализе, прогнозировании и учёте факторов влияющих на её развитие.
Предприятие, являясь ключевым элементом рыночной системы действует на рынках продукта, продавая свою продукцию и на факторных рынках, где приобретает или арендует ресурсы.
Рынок в общем понимании - это совокупность экономических и иных отношений между физическими или юридическими лицами, совершающими сделки с товарами или услугами, а также сложившиеся формы заключения этих сделок. Это совокупность механизмов, посредством которых передаются права на собственность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены.
На систему национальных рынков (в т.ч. недвижимости) оказывают влияние следующие группы факторов:
1. Политические (стратегия и идеология государства, указы, законы, программы, международные договорные отношения и контакты и т.д.);
2. Финансово - экономические (банковские процентные ставки, уровень инфляции, налоги, пошлины, акцизы, уровень заработной платы и т.д.);
3. Организационные (обоснованность и качество принимаемых решений, уровень подготовки управленческих кадров, уровень коррупции, уровень внедрения инноваций и т.д.);
4. Социальные (уровень жизни населения, демографическая ситуация, уровень образования, экологические и т.д.);
5. Ресурсы (полезные ископаемые, уровень развития промышленности, трудовые, интеллектуальные и т.д.).
Рыночная система представляет собой сложную систему взаимосвязанных рынков, их секторов и сегментов.
Рынок недвижимости неразрывно связан сложными связями с рынками: труда и трудовых ресурсов, строительным и строительных материалов, земельных и энергетических ресурсов, инновационных технологий, финансовым, фондовым и другими и изменения на одном или нескольких из них, неизбежно влечёт определённые изменения на остальных.
Сущность и основная цель рынка недвижимости состоит: в создании равных конкурентных условий, максимальном насыщении товарами и услугами, удовлетворении потребностей его участников и получение выгоды от реализации как вновь созданной недвижимости, так и созданной ранее.