14.2. Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости

Инвестиционная привлекательность. Существуют универсальные методы оценки инвестиционной привлекательности проектов, которые дают формальный ответ на вопросы: выгодно ли вкладывать деньги в данный проект; какой проект предпочесть при выборе нескольких вариантов.

Сущность оценки инвестиционной привлекательности состоит в анализе предполагаемых вложений в проект, потока доходов от его использования (и анализе его уровня) и сроков окупаемости.

Для принятия инвестиционного решения необходима информация: результатах оценки инвестиционной привлекательности, об уровне получаемого дохода и о степени рисков при достижении цели.

Простые (статические) методы расчета экономической эффективности капитальных вложений:

1. Коэффициент общей экономической эффективности капитальных вложений:

Э = П : К ,

П - годовая прибыль,

К - капитальные вложения.

2. Срок окупаемости:

Т = К : П ,

3. Показатель сравнительной экономической эффективности (основанный на минимизации приведенных затрат):

Эс = С + Ен К,

где: К - капитальные вложения по каждому варианту;

С - текущие затраты (себестоимость) по тому же варианту;

Ен - нормативный коэффициент эффективности капитальных вложений.

Недостаток - отсутствие учета изменения стоимости денежных средств во времени.

Техника усложненных методов базируется на сравнении затрат с доходами, приведенными к текущей стоимости на момент осуществления затрат, с учетом риска, т.е. доходы должны быть продисконтированы.

Метод дисконтирования (процентирования)

Метод, при котором все исчисленные финансовые платежи по ссуде (кредиту) удерживаются кредитором из суммы кредита; разница между номинальным размером кредита и начисленными платежами выдается заемщику на руки.

Показатели инвестиционной привлекательности, характеризующие привлекательность с альтернативными инвестициями с учетом временного фактора:

1. срок (период) окупаемости;

2. чистая текущая стоимость доходов;

3. ставка доходности проекта;

4. внутренняя ставка доходности проекта;

5. модифицированная ставка доходности;

6. ставка доходности финансового менеджмента.

Оценка эффективности для инвестиционного кредита производится в целом и отдельных его очередей нарастающим итогом по годам строительства и эксплуатации кредитуемого объекта.

Оценка экономической эффективности инвестиций, направляемых на развитие территории, производится для обоснования социально - экономических и градостроительных решений, обусловленных интересами городского (муниципального) хозяйства, отраслей, организаций и предприятий. При сравнении различных вариантов реализации проекта с помощью интегральных показателей используют метод дисконтирования, основанный на применении ставки дохода на инвестиционный капитал.

Эффективность бюджетных инвестиций, направленных на развитие территорий, оценивается при помощи системы показателей, отражающих соотношение затрат и результатов в зависимости от условий реализации проекта (источников финансирования, распределения по форме собственности и т.п.).

Определение эффективности инвестиционных проектов состоит из оценки экономической, бюджетной, коммерческой и социальной эффективности.

При расчете интегральных показателей экономической эффективности по конкретным территориям города следует учитывать:

реализацию самоокупаемости капитальных вложений (KB), финансируемых из городских внебюджетных фондов за счет использования механизма реинвестирования, позволяющего накапливать необходимые средства для решения новых градостроительных и социальных проблем города (префектур);

конечные результаты, связанные с застройкой территории (реконструкцией) и последующим функционированием объектов, расположенных на ней;

ожидаемые социальные и экологические результаты, исходя из совокупного воздействия построенных объектов на здоровье населения;

прямые финансовые результаты;

кредиты и займы, в том числе иностранных государств, банков, фирм.

Социальные, экологические и иные результаты, не поддающиеся стоимостной оценке, рассчитываются как дополнительные показатели эффективности и учитываются при принятии решения о реализации инвестиционного проекта или о его поддержке за счет дополнительных источников финансирования.