- •Экономика недвижимости 2010 (курс лекций)
- •Тема 1. Экономическая сущность недвижимости, основные понятия и категории
- •1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)
- •1.2. Основные понятия экономики недвижимости
- •1.3. Значение и особенности недвижимости для народного хозяйства
- •Тема 2. Место рынка недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения
- •2.1. Место рынка недвижимости в рыночной системе и факторы определяющие его развитие
- •2.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •2.3. Конкуренция и конкурентоспособность на рынке недвижимости
- •2.4. Этапы и пути решения проблем развития российского рынка недвижимости
- •Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов
- •3.1. Структура классификации объектов недвижимости
- •3.2. Состав субъектов и участников рынка недвижимости
- •3.3. Структура классификации рынков недвижимости
- •Тема 4. Правоотношения на рынке недвижимости
- •4.1. Государственная правовая система как основа развития рынков недвижимости
- •4.2. Особенности недвижимости как объекта права, правоотношение и правообладатель
- •4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения
- •Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости
- •5.1. Сущность, виды и особенности сделок на рынке недвижимости
- •5.2.Структура классификации, формы совершения, нотариальное заверение и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом Пример структуры классификации видов сделок с недвижимостью:
- •5.3 . Основные виды, особенности и составные части договора
- •4.Срок и условия передачи объекта.
- •5.Права, обязанности и ответственность сторон.
- •6.Форс-мажорные обстоятельства.
- •Тема 6.Ипотека, приватизация, и основные виды сделок с объектами жилой недвижимости
- •6.1. Приватизация жилых помещений (понятие, принципы и особенности)
- •6.2. Основные этапы купли-продажи жилья, обмен и мена
- •6.3. Ипотека объектов недвижимости
- •Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации
- •7.1. Сущность и цели проведения приватизации государственного и муниципального имущества
- •7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества.
- •7.3.. Национализация и деприватизация недвижимого имущества
- •7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества
- •7.5. Экономическое содержание арендной платы
- •Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки
- •8.1. Основные функции земли, экономические и юридические понятия земельного законодательства
- •8.2. Состав и особенности использования земель
- •8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.
- •8.4. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения
- •Тема 9. Управление объектами недвижимости
- •9.1. Основные понятия, функции и задачи управления объектами недвижимости
- •9.2.Системы управления недвижимостью и основные подходы к её анализу
- •9.3. Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью
- •Тема 10. Принципы, стандарты и технология проведения оценки объектов недвижимости
- •10.1.Основные понятия, массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости
- •10.2. Виды стоимости оцениваемых объектов недвижимости
- •10.3.Основные требования, алгоритм и технология проведения оценки объекта недвижимости
- •Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода
- •11.2.Определение стоимости земельного участка (затратный поход)
- •11.3.Определение восстановительной стоимости (вс) объекта недвижимости или стоимости замещения (сз):
- •11.4. Определение величины накопленного совокупного износа (нси)
- •2.Сравнение доходов.
- •11.5. Основные методы и особенности применения затратного подхода
- •Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •12.1. Метод прямой капитализации (доходный подход)
- •3. Чод рассчитывается как разница между величиной эвд и величиной операционных расходов (од).
- •12.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •3. Прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта.
- •Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •13.1. Метод анализа продаж объектов недвижимости
- •13.2. Метод валового рентного мулитипликатора
- •Тема 14. Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения
- •14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды
- •14.2. Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости
- •Основная литература
- •Дополнительная литература
- •Словарь терминов
- •Примерные темы рефератов
13.2. Метод валового рентного мулитипликатора
Основан на предположении, что существует прямая связь между ценой продажи объекта недвижимости и доходом от сдачи ее в аренду.
Вычисления проводятся с использованием мультипликатора валовой ренты.
Мультипликатор валовой ренты (МВР) - отношение продажной цены к валовому доходу (либо к потенциальному).
Валовой доход исчисляется в годовом или месячном выражении.
Порядок расчёта: 1.Определяется годовая арендная ставка для объекта.
2. Рассчитывается рентный мультипликатор, исходя из рыночных данных последних продаж сопоставимых объектов.
3.Годовая арендная ставка (1) умножается на рентный мультипликатор.
Этот метод достаточно прост и часто используется западными оценщиками, в том числе для оценки жилых домов. При применении метода валовой ренты с использованием МВР могут вноситься поправки как это делается в подходе по сопоставимым продажам.
Пример. Доход от сдачи в аренду квартиры составляет 400 долл. в месяц. Необходимо определить стоимость квартиры на основе следующей информации:
Объекты |
Продажная цена |
Валовой месячный доход |
МВР |
объект № 1 |
45 000 |
380 |
118,4 |
объект № 2 |
50 000 |
500 |
100 |
объект № 3 |
49 000 |
450 |
108,9 |
оцениваемый |
|
400 |
109,1 |
Рассчитываем МВР для трех объектов. Находим среднее значение МВР для оцениваемого объекта. Стоимость объекта составит: 400 109,1 = 43 640.
В условиях развитого рынка недвижимости все три подхода при использовании достоверных данных должны приводить к примерно одинаковым результатам. Результат оценки, полученный каким-либо методом, существенно отличающийся от других, является признаком того, что в процессе оценки была либо использована недостоверная информация, либо была допущена ошибка методического или математического характера.
Чтобы составить итоговое заключение о рыночной стоимости объекта недвижимости, необходимо провести окончательное согласование результатов оценки. Для этого нужно придать весовые коэффициенты результатам оценки, полученным каждым из трех подходов. Весовые коэффициенты показывают, какая доля стоимости, полученной в результате использования каждого из применяемых методов оценки, присутствует в итоговой величине рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Тема 14. Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения
14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды
Эффективность (результативность).
Т.е. отношение полезного эффекта к затратам на его получение.
Различают эффективность управления объектами недвижимости и эффективность непосредственно недвижимости.
Эффективность недвижимости - комплекс показателей (социальных, техническо-экономических, коммерческих, экологических) позволяющих оценить полезность объекта недвижимости.
Социальная эффективность недвижимости (в пользовании) - определяется рядом показателей основными из которых можно считать: уровень обеспеченности жильем и землей, отношение стоимости коммунальных платежей к среднему уровню доходов населения, уровень обеспеченности дошкольными учреждениями, социальными службами, отношение средней заработной платы к стоимости жилья и т.д.
Техническая эффективность - показатель способности производителя производить максимальный объем продукции приемлемого качества с минимальными затратами факторов производства. Говорят, что одна компания эффективнее другой, если она может производить столько же продукции, сколько и другая компания, но с меньшими затратами факторов производства, без учета ценового фактора.
Экономическая эффективность - показатель способности организации производить и сбывать свою продукцию с наименьшими возможными издержками. Фирма может иметь высокую техническую эффективность, но быть низкоэффективной экономически из-за того, что цены слишком высоки для того, чтобы быть конкурентоспособными.
Эффективность издержек:
1. Достижение цели с минимальными затратами.
2. Достижение цели с такими затратами, которые делают проект коммерчески жизнеспособным.
Например, автомагистраль М 25 могла бы быть построена шириной в восемь полос вместо шести, однако существовало ошибочное мнение, что это окажется неэффективным с точки зрения издержек.
Эффективность кредитования - результат использования средств, предоставленных в кредит, в воспроизводственном процессе.
Инвестиционный проект: обоснование экономической целесообразности, объема и сроков осуществления капитальных вложений, в том числе необходимая проектно-сметная документация, разработанная в соответствии с законодательством Российской Федерации и утвержденными в установленном порядке стандартами (нормами и правилами), а также описание практических действий по осуществлению инвестиций (бизнес-план).