3. Прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта.

4. Для прогнозирования денежного потока от реверсии выбирается один из трех способов:

а) прямое задание величины реверсии;

б)прогнозирование тенденции изменения стоимости собственности за период владения;

в) применение ставки дисконтирования к потоку денежных средств после уплаты налогов послепрогнозного периода.

5. Ставка дисконтирования определяется как средняя норма прибыли, которую инвесторы ожидают получить на капиталовложения в схожие объекты в условиях данного рынка. Поскольку норма прибыли прямо пропорциональна риску, ставка дисконтирования прямо зависит от того, насколько высоко средний инвестор оценивает уровень риска, связанный с вложением средств в покупку данной недвижимости. Чем выше уровень риска, тем больше ставка дисконтирования и соответственно меньше стоимость будущих доходов.

При расчете ставки дисконтирования необходимо учитывать, что она рассматривается как нижний предельный уровень доходности вложений, при котором инвестор допускает возможность вложения своих средств в данный объект, учитывая, что имеются альтернативные вложения, предполагающие получение дохода с той или иной степенью риска.

Для расчета ставки дисконтирования в основном используется метод цены капитальных вложений.

Этот метод расчета ставки дисконтирования основан на анализе информации фондового рынка. Расчет производится на основании трех компонентов:

1. номинальная безрисковая ставка;

2. общая доходность рынка в целом (среднерыночный портфель ценных бумаг); 3. коэффициент бета.

При расчете номинальной безрисковой ставки можно пользоваться показателями по безрисковым операциям - как среднеевропейскими, так и российскими. Для повышения точности расчета безрисковую составляющую ставки дисконтирования можно вычислять исходя из данных о котировках отечественных и европейских ценных бумаг.

В качестве среднерыночной доходности используется доходность по сбалансированному инвестиционному портфелю ценных бумаг. Список акций на основе котировок которых рассчитывается средняя доходность, регулярно публикуется в средствах массовой информации и в Интернете.

Метод расчета коэффициента бета заключается в анализе ключевых факторов макроэкономического, отраслевого, финансового и законодательного рисков, оказывающих влияние на компанию.

Процесс расчета настоящей стоимости осуществляется посредством приведения к текущей стоимости будущих денежных потоков по каждому периоду проекта на основе применения теории денежной стоимости во времени и заключается в последующем сложении всех полученных значений и выручки от продажи (реверсии).

Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости

13.1. Метод анализа продаж объектов недвижимости

В российских условиях, для оценки объектов рыночным методом приходится использовать любые имеющиеся сведения о прошедших сделках по объектам, в связи с этим необходимо учитывать степень их достоверности.

Сравнительный подход к оценке недвижимости - или рыночный подход включает два основных метода: метод прямого сравнительного анализа продаж и метод валового рентного мультипликатора.

Метод прямого сравнительного анализа продаж (анализа продаж), основан на принципе замещения, который гласит: "типичный" покупатель не купит на рынке объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью.

Применяется в основном к оценке объектов развитых сегментов рынка недвижимости (например: жильё). Сущность метода заключается в реализации модели:

Ср = Цс + Ц

где: Ср - расчётная стоимость объекта,

Цс - цена продажи сопоставимого объекта,

Ц - суммарная корректировка (поправка) к цене продажи.

Этапы и порядок расчета методом анализа продаж:

1. Проводится анализ рыночной ситуации и выявление продаж сопоставимых объектов (то есть таких объектов недвижимости, которые по своим физическим свойствам и полезности близки к оцениваемому объекту);

1.2. Проверяется информации о сделках;

1.3. Выбирается подходящие единицы сравнения;

2.1. Для анализа сопоставимых продаж свободных участков земли в качестве единиц сравнения целесообразно применять: цену за единицу площади (гектар, сотку) или цену за весь участок.

2.2. Для анализа сопоставимых продаж застроенных участков (объектов недвижимости) целесообразно применять:

- цену за единицу общей площади;

- цену за единицу площади, пригодной для сдачи в аренду;

- цену за единицу объема сооружения;

- цену за комнату;

- цену за квартиру;

- цену за единицу недвижимости, приносящую доход.

2.3. Выбор конкретных единиц сравнения оценщиком должен быть тщательно обоснован с учетом специфики конкретного объекта, что должно быть отражено в отчете об оценке.

3. Элементами сравнения условно называются те характеристики объектов недвижимости, которые могут оказывать непосредственное влияние на их цены. Наиболее важными среди них (подлежащими обязательному учету) являются:

- передаваемые имущественные права;

- условия финансирования сделки;

- условия продажи;

- время продажи;

- месторасположение объекта;

- физические характеристики объекта;

- экономические характеристики объекта;

- характер использования;

- наличие стоимостных компонентов, не связанных с объектом.

4. Поправки по элементам сравнения могут вноситься в цены сопоставимых объектов либо непосредственно в денежных единицах, либо сначала в процентах с последующим переводом в денежные единицы.

В условиях активного рынка, на котором можно найти достаточное количество сопоставимых продаж для сужения разброса цен, поправка может производиться методом общей группировки. В этом случае отдельные корректировки не проводятся, а сравнивается объект недвижимости в целом и выводится общая корректировка.

5. При итоговом определении стоимости оцениваемого объекта в качестве основы определения стоимости оцениваемого объекта рассматривают логические рассуждения, согласно которым наибольший вес придается тем сопоставимым объектам, которые в наибольшей степени соответствуют по своим характеристикам оцениваемому объекту.

Величины корректировок цен, определяются следующими способами:

а) прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;

б) - прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;

в) - корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;

г) - определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;

д) - экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.

В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.