Добавил:
Upload Опубликованный материал нарушает ваши авторские права? Сообщите нам.
Вуз: Предмет: Файл:
Экономика Недвижимости+.doc
Скачиваний:
0
Добавлен:
01.03.2025
Размер:
627.71 Кб
Скачать

3. Чод рассчитывается как разница между величиной эвд и величиной операционных расходов (од).

ЧОД = ЭВД - ОР

Операционными расходами называются периодические расходы для обеспечения нормального функционирования объекта и воспроизводства дохода, их делят на:

- условно-постоянные;

- условно-переменные (эксплуатационные);

- расходы (резерв) на замещение.

К условно-постоянным относятся расходы, размер которых не зависит от степени загруженности объекта. Как правило, это налоги на имущество, арендная плата за землю, НДС, расходы на страхование.

К условно-переменным относятся расходы, размер которых зависит от степени загруженности объекта и уровня предоставляемых услуг. Основные условно-переменные расходы - это расходы на управление, коммунальные платежи, на обеспечение безопасности и т.д.

Расходы на замещение вычисляют как ежегодные отчисления (резерв) в фонд замещения (аналогично бухгалтерской амортизации).

4. Расчеты общего коэффициента капитализации (ОКК).

а. Метод прямого сопоставления.

В западном классическом варианте метод прямого сопоставления предусматривает для капитализации использовать коэффициент (ставку), извлекаемый из рыночных сделок, по которым одновременно известны цена аренды и цена продажи:

ОКК = ЧОД : СО

Практика показывает, что в российских условиях найти такую информацию сложно. Для этого необходимо иметь данные по продажам аналогичных объектов недвижимости.

б. Связанных инвестиций (кумулятивного построения). Суть метода состоит в том, что в качестве базовой принимается безрисковая ставка процента и к ней последовательно прибавляются поправки на различные виды риска, связанные с особенностями оцениваемой недвижимости (премия за риск вложения в объект недвижимости, премия за низкую ликвидность, поправка на инвестиционный менеджмент и др.).

12.2. Метод дисконтирования денежных потоков

Сущность метода заключается в дисконтировании будущего чистого дохода, получаемого от эксплуатации объекта за ряд лет, с помощью различных годовых ставок капитализации, с учетом дохода от реверсии.

Западная оценочная практика главную роль, в настоящее время, отводит методу дисконтирования денежных доходов.

Дисконтирование денежных потоков это преобразование величины будущего дохода в текущую стоимость.

Метод дисконтирования денежных потоков - наиболее универсальный расчетный инструмент капитализации, позволяющий определить настоящую стоимость будущих денежных потоков. Денежные потоки могут произвольно изменяться, неравномерно поступать и отличаться высоким уровнем риска.

Недвижимое имущество приобретается инвестором в основном из-за определенных выгод в будущем. Инвестор рассматривает объект недвижимости в виде набора будущих преимуществ и оценивает его привлекательность с позиций того, что бы первоначальные капиталовложения окупались и давали прибыль.

Порядок расчета рыночной стоимости объекта недвижимости методом дисконтирования денежных потоков:

1.срок прогнозного периода (срок проекта);

2.чистый операционный доход;

3.прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта;

4.возможный денежный поток от реверсии (продажи) объекта недвижимости в конце прогнозного периода;

5.ставка дисконтирования для будущих денежных потоков;

6.рыночная стоимость объекта недвижимости.

1.Срок прогнозного периода зависит от: уровня и темпа инфляции; типа объекта; климатических условий, в которых он функционирует, и др.

В международной оценочной практике принято принимать средний срок проекта, если иное не предусмотрено дополнительными условиями, равным 7-10 годам. Для российских условий типичным сроком проекта можно принять период, равный 3-5 годам.

2. Расчет ЧОД выполняется путем прогноза формирующих его доходов и расходов.