11.3.Определение восстановительной стоимости (вс) объекта недвижимости или стоимости замещения (сз):

Существуют четыре основных метода расчета восстановительной стоимости или стоимости замещения:

А. Метод количественного анализа (сметный) основан на составлении смет затрат аналогичного объекта на все виды работ, необходимых для строительства отдельных конструктивных элементов и объекта в целом (затраты труда, материалов, средств механизации работ, накладные затраты, прибыль застройщика, затраты по проектированию, строительству, приобретению и монтажу оборудования и т.д.).

Метод количественного анализа наиболее точный, но и наиболее трудоемкий. Для применения требуется высокая квалификация оценщиков и опыт в составлении строительных смет. Для расчетов используют Единые нормы, расценки и индексы роста цен на строительно-монтажные работы.

Б. Поэлементный метод расчета (разбивки на компоненты) представляет собой модификацию количественного метода, основан на использовании укрупненных сметных норм и расценок. В качестве единиц измерения стоимости принимают наиболее характерные показатели конструктивных элементов (1 м3 кирпичной кладки, 1 м2 кровельных покрытий и т.п.). Исходные данные для применения публикуются в печати (например: "Индексы цен в строительстве).

В. Метод сравнительной единицы основан на сравнении стоимости единицы потребительских свойств оцениваемого объекта со стоимостью аналогичной единицы измерения подобного типового сооружения.

Сущность метода заключается в том, что для оцениваемого объекта подбирают объект-аналог, сходный с оцениваемым по конструкционным характеристикам, используемым материалам и технологии изготовления. Затем стоимость единицы измерения объекта-аналога (1 м3, 1 м2 и т.п.) умножается на число единиц оцениваемого объекта.

Наиболее простой способ оценки объекта недвижимости и широко применяемый оценщиками при проведении оценки типовых зданий и сооружений, основных фондов предприятий и т.д.

Г. Индексный метод основан на определении восстановительной стоимости объекта путем умножения балансовой стоимости на соответствующий индекс переоценки. Индексы переоценки основных фондов утверждаются Правительством России и периодически публикуются в печати.

11.4. Определение величины накопленного совокупного износа (нси)

Износ - утрата стоимости объекта недвижимости по различным причинам, определяемая как разница между издержками по воспроизводству нового объекта на дату оценки и его текущей стоимостью.

Определение износа используется для того, чтобы учесть различия в характеристиках нового объекта и реально оцениваемого объекта недвижимости.

В зависимости от факторов снижения стоимости недвижимости износ подразделяется на физический, функциональный (моральный) и внешний (экономический).

А. Физический износ характеризует изменения физических свойств объектов недвижимости со временем (например, дефекты конструктивных элементов) и учитывается в нормах амортизационных отчислений.

Физический износ возникает под воздействием эксплуатационных, естественных и природных факторов.

Существуют четыре основных метода расчета физического износа:

Экспертный предполагает создание дефектной ведомости и определение процента износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Он является самым точным и трудоемким способом.

Нормативный метод расчета физического износа основан на использовании Единых норм амортизационных отчислений. Эти нормы даются на полное восстановление первоначальной стоимости, а в расчет включается нормы амортизационных отчислений на капитальный ремонт и модернизацию зданий и сооружений.

Стоимостной метод расчета физического износа заключается в определении затрат на восстановление элементов зданий и сооружений. Путем осмотра определяется процент износа каждого элемента здания, который затем преобразуется в стоимостное выражение.

Метод расчета срока жизни зданий базируется на экспертизе оцениваемого объекта.

Эв

И = -------- 100;

Тэ

где: И - износ,

Эв - эффективный возраст объекта, соответствующий реальному состоянию, с учётом рыночной стоимости;

Тэ - типичный срок экономической жизни объекта.

Для приближённых расчётов физического износа используют отношение хронологического возраста к нормативному сроку службы объекта, выраженного в процентах.

Б. Функциональный износ (моральный) - это потеря в стоимости, вызванная тем, что объект не соответствует современным стандартам: с позиций его функциональной полезности, по архитектурно-эстетическим, объемно-планировочным, конструктивным решениям, благоустроенности, безопасности, комфортности и другим функциональным характеристикам.

Функциональный износ может быть устранимым и неустранимым.

Устранимый функциональный износ - если дополнительно полученная стоимость превышает затраты на восстановление. Элементами устранимого функционального износа можно считать покрытие полов и стен, сантехнику и т.д. Величина устранимого износа определяется суммой затрат на его устранение.

К неустранимому функциональному износу относится уменьшение стоимости из-за факторов, связанных как с недостатком, так и избытком качественных характеристик здания, отражающихся в потерях арендной платы.

В. Внешний (экономический) износ - это потеря в стоимости, обусловленная влиянием внешних факторов.

Экономический износ может быть вызван целым рядом причин: общеэкономическими, внутриотраслевыми, правовыми изменениями.

Основные факторы внешнего износа в России - состояние экономики, которое в регионах усиливается местными факторами.

Существуют два способа оценки внешнего износа:

1. Сравнение продаж аналогичных объектов при стабильных и измененных внешних условиях: базируется на капитализации потерь в доходе, связанных с изменением внешних условий.При этом необходимо достаточного количества продаж аналогичных объектов, отличающихся от оцениваемого по местоположению и окружению. Разница в их стоимости, один из которых имеет признаки внешнего износа, даёт величину внешнего износа оцениваемого объекта.