- •Экономика недвижимости 2010 (курс лекций)
- •Тема 1. Экономическая сущность недвижимости, основные понятия и категории
- •1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)
- •1.2. Основные понятия экономики недвижимости
- •1.3. Значение и особенности недвижимости для народного хозяйства
- •Тема 2. Место рынка недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения
- •2.1. Место рынка недвижимости в рыночной системе и факторы определяющие его развитие
- •2.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •2.3. Конкуренция и конкурентоспособность на рынке недвижимости
- •2.4. Этапы и пути решения проблем развития российского рынка недвижимости
- •Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов
- •3.1. Структура классификации объектов недвижимости
- •3.2. Состав субъектов и участников рынка недвижимости
- •3.3. Структура классификации рынков недвижимости
- •Тема 4. Правоотношения на рынке недвижимости
- •4.1. Государственная правовая система как основа развития рынков недвижимости
- •4.2. Особенности недвижимости как объекта права, правоотношение и правообладатель
- •4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения
- •Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости
- •5.1. Сущность, виды и особенности сделок на рынке недвижимости
- •5.2.Структура классификации, формы совершения, нотариальное заверение и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом Пример структуры классификации видов сделок с недвижимостью:
- •5.3 . Основные виды, особенности и составные части договора
- •4.Срок и условия передачи объекта.
- •5.Права, обязанности и ответственность сторон.
- •6.Форс-мажорные обстоятельства.
- •Тема 6.Ипотека, приватизация, и основные виды сделок с объектами жилой недвижимости
- •6.1. Приватизация жилых помещений (понятие, принципы и особенности)
- •6.2. Основные этапы купли-продажи жилья, обмен и мена
- •6.3. Ипотека объектов недвижимости
- •Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации
- •7.1. Сущность и цели проведения приватизации государственного и муниципального имущества
- •7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества.
- •7.3.. Национализация и деприватизация недвижимого имущества
- •7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества
- •7.5. Экономическое содержание арендной платы
- •Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки
- •8.1. Основные функции земли, экономические и юридические понятия земельного законодательства
- •8.2. Состав и особенности использования земель
- •8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.
- •8.4. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения
- •Тема 9. Управление объектами недвижимости
- •9.1. Основные понятия, функции и задачи управления объектами недвижимости
- •9.2.Системы управления недвижимостью и основные подходы к её анализу
- •9.3. Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью
- •Тема 10. Принципы, стандарты и технология проведения оценки объектов недвижимости
- •10.1.Основные понятия, массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости
- •10.2. Виды стоимости оцениваемых объектов недвижимости
- •10.3.Основные требования, алгоритм и технология проведения оценки объекта недвижимости
- •Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода
- •11.2.Определение стоимости земельного участка (затратный поход)
- •11.3.Определение восстановительной стоимости (вс) объекта недвижимости или стоимости замещения (сз):
- •11.4. Определение величины накопленного совокупного износа (нси)
- •2.Сравнение доходов.
- •11.5. Основные методы и особенности применения затратного подхода
- •Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •12.1. Метод прямой капитализации (доходный подход)
- •3. Чод рассчитывается как разница между величиной эвд и величиной операционных расходов (од).
- •12.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •3. Прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта.
- •Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •13.1. Метод анализа продаж объектов недвижимости
- •13.2. Метод валового рентного мулитипликатора
- •Тема 14. Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения
- •14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды
- •14.2. Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости
- •Основная литература
- •Дополнительная литература
- •Словарь терминов
- •Примерные темы рефератов
Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода
Затратный подход, основан на предположении, что стоимость недвижимости определяется затратами: на приобретение участка земли и строительство на нем оцениваемого объекта недвижимости.
Алгоритм затратного подхода:
1. Рассчитывается стоимость земельного участка (СЗУ) и работ по его благоустройству. В случае если участок арендован - учитывают стоимость прав аренды.
2. Рассчитывается восстановительная стоимость (ВС) или стоимость замещения (СЗ).
3. Рассчитывается величина накопленного совокупного износа (НСИ) объекта (сумма физического, функционального и внешнего).
4. Стоимость объекта (затратным подходом) определяется как:
СОЗП = СЗУ + ВС (СЗ) - НСИ
Восстановительная стоимость (ВС) - стоимость строительства точной копии (материалы, качество, недостатки) оцениваемого объекта в текущих ценах.
Стоимость замещения (СЗ) - стоимость строительства объекта в тех же ценах, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, построенного в современных условиях (материалы, дизайн, планировка).
Сферы применения затратного подхода:
- технико-экономическом обосновании, планировании и расчетах нового строительства;
- выбора наиболее эффективного способа использования земельного участка;
- реконструкции зданий и сооружений;
- оценке объектов для целей налогообложения и страхования:
- оценке для целей страхования и расчета последствий стихийных бедствий,
- оценке уникальных и специальных зданий и сооружений,
- окончательного согласования стоимости объектов недвижимости.
При применении затратного подхода, необходимо учитывать что, балансовая стоимость основных фондов предприятий не соответствует их рыночной стоимости.
11.2.Определение стоимости земельного участка (затратный поход)
Определение стоимости участка земли рассматривается с позиций его доступности для наилучшего и наиболее эффективного экономического использования. Считается, что земельный участок имеет стоимость, а улучшения его - это вклад в стоимость участка.
Пять основных методов определения стоимости земельных участков:
А. Определение стоимости земельного участка методом капитализации земельной ренты (доходный подход) заключается в капитализации доходов, полученных за счет арендных платежей. Поскольку арендуются главным образом государственные и муниципальные земельные участки, то стоимость определяется нормативной ценой земли, отличной от рыночной стоимости. Недостаток: на практике применение метода капитализации земельной ренты дает не достаточно объективных результатов.
Б. Метод соотнесения (переноса) состоит в определении соотношения между стоимостью земельного участка и возведенных на нем улучшений. Оценщик оценивает общую стоимость застроенного участка, вычитает из нее стоимость зданий и сооружений и получает стоимость земельного участка. Метод целесообразен при дефиците информации о сравнимых продажах свободных земельных участков.
В. Метод развития (освоения) представляет собой упрощенную модель инвестиционного анализа варианта наилучшего использования земельного участка, не имеющего аналогов в сравнимых продажах. Как правило, это нестандартные крупные земельные массивы, для которых решается вопрос их рационального освоения.
Г. Техника остатка для земли - универсальный метод оценки, он наиболее эффективен при отсутствии сведений о сравнимых продажах свободных участков и наличии информации о доходности объекта. В этом случае затратным подходом оценивается стоимость улучшений и с помощью коэффициента капитализации для здания определяется относящаяся к нему часть чистого операционного дохода. Остальная часть чистого операционного дохода всей собственности с помощью коэффициента капитализации для земли преобразуется в оценку ее стоимости.
Д. Метод прямого сравнительного анализа продаж.
Считается самым надежным из всех вышеуказанных методов в мировой практике. Расчет методом сравнительного анализа продаж заключается в анализе фактических сделок купли-продажи аналогичных земельных участков, сравнении их с оцениваемым и внесении соответствующих поправок на различия, которые имеются между сопоставимыми участками и оцениваемым. В результате сначала устанавливается продажная цена каждого сопоставимого участка, как если бы он имел те же характеристики, что и оцениваемый участок, а затем определяется средневзвешенная стоимость оцениваемого земельного участка.
Е. Нормативный метод.
Основан на использовании утверждаемых органами власти нормативов и методик по оценке земельных участков в зависимости от ряда параметров (месторасположение, коммуникации, зональные характеристики и т.д.) .