9.2.Системы управления недвижимостью и основные подходы к её анализу

Управление недвижимостью - действия системы управления через механизм управления, направленные на достижение поставленных целей на основании выбранных критериев.

Разработка и реализация системы управления недвижимостью позволяет включить ее в группу эффективно работающих активов.

Первым этапом при разработке системы управления является формирование цели системы.

Например, целью застройщика является построить, исходя из требований рынка (заказчика) объекта, который можно выгодно продать или сдать в аренду.

Второй - маркетинговые исследования (т.е. сравнительный анализ аналогичных объектов, комплексная (строительная, экономическая, правовая, экологическая) экспертиза, прогнозирование цены, рисков, эксплуатационных затрат.

Третий - анализ результатов и планирование создания системы.

Четвёртый - реализация плана.

Подходы к исследованию системы управления.

Маркетинговый - подход основанный на ориентации и максимальном учете запросов потребителя (социальный процесс, посредством которого прогнозируется, расширяется и удовлетворяется спрос на товары и услуги, путем их разработки, продвижения и реализации).

Системный подход - исследование объекта недвижимости как системы взаимосвязанных элементов. Основные элементы системы: подсистемы, вход, процесс в системе, обратная связь и внешняя среда. Такой подход обуславливает поиск наиболее эффективных средств для достижения поставленных целей.

Воспроизводственный подход к управлению недвижимостью - создание объекта, отвечающего требованиям потребителей на момент его сдачи в эксплуатацию.

Функциональный подход к управлению - рассматривает объект как носитель совокупности главных и второстепенных функций, удовлетворяющих их конкретную потребность и их оптимизацию.

Комплексный подход предполагает учет строительных, экономических, социальных, организационных, информационных и др. аспектов управления недвижимостью в их взаимосвязи.

Динамический подход - предполагает изучение объектов в развитии, на основе ретроспективного анализа за 5-15 прошлых лет и прогнозирования параметров на 5 - 15 лет вперед.

Поскольку государственная власть состоит из трех ветвей, то и к управлению недвижимостью, в той или иной степени, имеют отношение все три ветви власти (на каждом уровне власти). Законодательная - через законы, налоги, льготы и т.д.; судебная - через решения судов (в т.ч. арбитражных), постановления, действия судебных приставов, разъяснения высших судебных органов, ареста имущества и т.д.; исполнительная (всех уровней от правительства до сельской администрации) через решения исполнительных органов, контроль за исполнением решений (т.н. обратная связь - наиболее слабое звено всех уровней и ветвей власти).

9.3. Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью

1. Государственный уровень управления: целевой функцией государства должно быть, согласно конституции: социально-экономическое и духовное развитие народа, оборона и безопасность, экология и образование и др. - осуществляемое правительством в интересах народа, через механизмы:

- налогообложения (акцизы, сборы, пошлины, налоги);

- приватизации (продажа государственной собственности, бесплатная передача в собственность жилья;

- управление федеральной и зарубежной недвижимостью (аренда, продажа, залог, строительство, управление пакетами акций);

- совершенствование законодательства (расширение налогооблагаемой базы, создание конкурентной среды, сокращение льгот).

2. Региональный уровень управления - (целевая функция практически та же) субъекты федерации, осуществляющие управление посредством федеральных и местных законов, указов, постановлений, решений и др. актов объектами относящимися к их ведению (местные налоги, управление объектами недвижимости, строительство приватизация).

3. Городские, районные, сельские органы власти - посредством постановлений, предписаний, распоряжений, решений через механизмы: купли-продажи, аренды, конкурсы, строительства, выдачи лицензий, управления пакетами акций, ипотеки и т.д.

4. Управление недвижимостью непосредственно собственниками.

Доходная недвижимость т.е. принадлежащие собственнику здания, сооружения, с земельными участками и без них. (которые сдаются в аренду под торговую, посредническую, производствен­ную деятельность, оказание услуг, под жилье, офисные помеще­ния и т.п.) управляются посредством:

1. Работы с обслуживающим персоналом.

2. Текущей эксплуатацией здания: (контроль за состоянием объекта, планирование и организация выполнения,. приобретение материалов, оборудования и т.п.)

3. Работу с арендаторами (разработка и реализация мер по при влечению и удержанию арендаторов; . контроль исполнения текущих договоров аренды, качества

обслуживания арендаторов; . контроль за поступлением арендных платежей; анализ тенденций изменения рыночных условий)

4. Разработку и организация исполнения ежегодного бюджета объекта, включая план капитальных вложений.

5. Анализ рыночной ситуации и разработка вариантов изменения способов использования объекта.

6. Анализ текущей рыночной стоимости объекта, контроль за на­логовой и страховой стоимостью. При необходимости - подготовка предложений по реверсии объекта.

7. Разработка мероприятий и контроль за безопасностью на объекте.

Контрольные вопросы

1. Какие функции управления реализуются на федеральном, ре­гиональном уровнях и на уровне отдельного объекта недви­жимости?

2. Назовите ,основные цели государственного управления недви­жимостью.

3. Какие цели управления реализуются государством в настоящее время в отношении земли, жилого и нежилого фонда?

4. Какие функции реализуются комитетом государственного имущества региона?

5. Назовите основные задачи, решаемые в процессе управления доходным объектом недвижимости.