8.4. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения

Оценка земельных участков сельскохозяйственного назначения производится исходя из их разрешенного, неистощительного и наиболее эффективного использования с учетом особенностей сельскохозяйственного районирования территории.

При этом выделяются:

1.сельскохозяйственные угодья (пашня, сенокосы, пастбища, залежь и многолетние насаждения);

2.земли, занятые зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции;

3.земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, древесно-кустарниковой растительностью, предназначенной для обеспечения защиты земель от воздействия негативных (вредных) природных, антропогенных и техногенных явлений, замкнутые водоемы.

Рыночная стоимость земельного участка сельскохозяйственного назначения определяется на основе оценки входящих в его состав сельскохозяйственных угодий и земель, занятых зданиями, строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции.

Сельхоз угодья и замкнутые водоемы оцениваются методом сравнения продаж или методом капитализации ренты.

При оценке рыночной стоимости сельхоз угодий учитывают:

1. плодородие земельного участка (качественные характеристики почвенного слоя земельного участка, содержание питательных веществ, влагообеспеченность, аэрация, механический состав, структурный состав, кислотность, рельеф, микроклимат и т.д.

2. влияние экологических факторов.

Метод капитализации земельной ренты.

Земельная рента рассчитывается как разность между валовым доходом и затратами на ведение сельскохозяйственного производства с учетом прибыли предпринимателя.

Валовой доход рассчитывается для единицы площади земельного участка как произведение нормативной урожайности сельскохозяйственной культуры на ее рыночную цену.

Нормативная урожайность сельскохозяйственной культуры определяется плодородием земельного участка, измеряемым в баллах бонитета.

Выбор основных и сопутствующих сельскохозяйственных культур проводится по критериями их чередования, обеспечение наибольшего дохода и сохранение плодородия почв.

Материальные издержки на производство сельхоз продукции определяются на по технологических карт, устанавливающих нормативные затраты семян, горюче-смазочных материалов, удобрений и т.п. в натуральном выражении.

Расчет издержек в денежном выражении осуществляется исходя из сложившихся в районе расположения земельного участка рыночных цен.

При расчете издержек учитываются уровень инженерного обустройства земельного участка, в том числе плотность дорожной сети, классность дорог, близость к транспортным магистралям, пунктам переработки сельскохозяйственного сырья и центрам материально-технического снабжения.

Валовой доход сенокосов и пастбищ определяется их нормативной урожайностью путём пересчета в центнеры кормовых единиц (1 центнер кормовых единиц равняется 1 центнеру овса).

Валовой доход многолетних насаждений зависит от периодичности плодоношения и урожайности плодово-ягодной продукции.

При этом учитывается:

возраст многолетних насаждений;

породно-сортовой состав многолетних насаждений;

особенности пространственного размещения многолетних насаждений в границах земельного участка;

возможность получения дохода от дополнительной продукции, получаемой с междурядий садов и виноградников.

Контрольные вопросы:

1. В чем особенность экономических отношений по поводу земли?

2. Что является объектом земельных отношений?

3. В чем состоит экономическое содержание ренты?

4. Какова классификация земель по целевому назначению?

5. Чем определяется статус собственников земли?

6. В чем состоит специфика вещных прав на землю?

7. Назовите виды государственной собственности на землю.

8. В чем содержание земельного кадастра?

9. Что понимается под землями особо охраняемых территорий? 10. Почему необходима охрана земель?

11. Каким образом реализуется право пользования землей?