8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.

Особенности земли как объекта оценки:

а) земля является природным ресурсом, который невозможно воспроизвести в отличие от других объектов недвижимости;

б) при оценке необходимо учитывать возможность многоцелевого использования;

в) земельный фонд выступает основой формирования среды проживания населения страны и обеспечивает экологическую безопасность (земли лесного и водного фондов).

г) к стоимости земельных участков не применяются понятия физического и функционального износа, а также амортизации (в отличии от остальной недвижимости), поскольку срок эксплуатации земельных участков не ограничен.

д) использованием и охраной земли в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующих территориях.

Оценка земли подразделяется на массовую кадастровую оценку земельных участков и рыночную оценку единичного земельного участка.

Целью кадастровой оценки является одновременное определение кадастровой стоимости всех земельных участков в границах административно-территориальных образований (областей, районов, городов, поселков и т.п.) по оценочным зонам на начало следующего года.

Целью рыночной оценки является определение рыночной стоимости едиюfчного земельного участка на дату оценки независимыми оценщиками в соответствии с принятыми стандартами и методами оценки.

Кадастровая и рыночная оценка земли проводятся на основе комплексного применения трех подходов: доходного, сравнительного и затратного (техника остатка для земли).

Доходные методы оценки земли.

Доходный подход включает методы оценки стоимости земли исходя из ожидаемых потенциальным покупателем доходов. Применяется только к земельным участкам приносящим доход.

Рыночная стоимость (доходный подход) земельного участка представляет собой сумму приведенных к дате оценки ожидаемых будущих рентных доходов или других выгод.

Стоимость земли = доход / ставка капитализации

При анализе доходов и расходов можно использовать как ретроспективные (за прошлые периоды), так и прогнозные данные.

1. Метод капитализация земельной арендной платы. Арендная плата, как регулярный доход переводится в стоимость методом прямой капитализации. Исходные данные получают из анализа рыночной информации о продажах и величин арендной платы аналогичных участков.

К ограничениям в использовании метода капитализации относятся неравномерность получаемых доходов, нестабильность цен, большой разброс продажных цен и доходов среди аналогичных земельных участков на рынке.

2. Техника остатка земли используется для оценки земельных участков, застроенных коммерческими объектами, при этом из известной стоимости объекта вычитается стоимость зданий и сооружений, т.е. доход приходящийся на землю определяется как остаток.

Сравнительные методы оценки земли.

Используется для оценки свободных земельных участков и участков с индивидуальной жилой застройкой. Метод основан на систематизации и анализе информации о ценах продажи аналогичных земельных участков.

1. Метод сравнения продаж включает этапы:

Этап 1. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка. Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно пяти аналогов, но большее число повышает достоверность оценки.

Этап 2. Проверка информации о сделках с земельными участками

При выборе объекта-аналога обращают внимание на типичный срок экспозиции, независимость субъектов сделки, инвестиционную мотивацию. Инвесторы должны иметь аналогичные мотивы, а покупаемые земельные участки одинаковое назначение.

Этап 3. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками, проданными на рынке, и внесение поправок с учетом различий между оцениваемым и каждым из сравниваемых участков.

Этап 4. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой величины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка. Для получения точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Затратные методы оценки земельных участков.

Затратный подход к оценке рыночной стоимости земельного участка состоит в том, что разумный инвестор не заплатит за участок большую сумму, чем та, в которую обойдется приобретение аналогичного участка.

1. Метод изъятия (извлечения) определяет рыночную стоимость земельного участка как разницу между рыночной стоимостью всего объекта недвижимости, Т.е. земельного участка с улучшениями и восстановительной стоимостью улучшений за вычетом их износа.

Основные этапы оценки земельного участка методом изъятия:

1 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка с улучшениями на основании изучения рынка и сравнительных продаж.

2 этап. Расчет восстановительной стоимости возведения зданий и сооружений, аналогичных тем, которые расположены на земельном участке. Для расчета восстановительной стоимости могут использоваться стоимость воспроизводства или стоимость замещения.

Восстановительная стоимость - затраты на строительство точной копии оцениваемого объекта с использованием тех же строительных материалов, по той же планировке, но в текущих рыночных ценах.

Стоимость замещения - это затраты в текущих рыночных ценах на строительство объекта той же полезности, но с использованием современных оборудования, материалов и планировки. Т.е., стоимость воспроизводства определяется издержками на строительство точной копии объекта, а стоимость замещения - издержками на создание современного объекта-аналога.

3 этап. Определение суммы физического, функционального и внешнего износа зданий и сооружений, расположенных на оцениваемом земельном участке.

Физический износ - уменьшение стоимости зданий или сооружений в результате физического разрушения.

Функциональный износ - это несоответствие характеристик зданий или сооружений современным требованиям к планировке, оснащению и дизайну.

Внешний износ вызывается негативными изменениями внешних факторов.

4 этап. Вычитание из восстановительной стоимости зданий и сооружений величины накопленного износа для получения их остаточной (фактической) стоимости на дату оценки.

5 этап. Определение рыночной стоимости земельного участка вычитанием из рыночной стоимости объекта остаточной фактической стоимости зданий и сооружений.

Метод используется при определении лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка как свободного.