- •Экономика недвижимости 2010 (курс лекций)
- •Тема 1. Экономическая сущность недвижимости, основные понятия и категории
- •1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)
- •1.2. Основные понятия экономики недвижимости
- •1.3. Значение и особенности недвижимости для народного хозяйства
- •Тема 2. Место рынка недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения
- •2.1. Место рынка недвижимости в рыночной системе и факторы определяющие его развитие
- •2.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •2.3. Конкуренция и конкурентоспособность на рынке недвижимости
- •2.4. Этапы и пути решения проблем развития российского рынка недвижимости
- •Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов
- •3.1. Структура классификации объектов недвижимости
- •3.2. Состав субъектов и участников рынка недвижимости
- •3.3. Структура классификации рынков недвижимости
- •Тема 4. Правоотношения на рынке недвижимости
- •4.1. Государственная правовая система как основа развития рынков недвижимости
- •4.2. Особенности недвижимости как объекта права, правоотношение и правообладатель
- •4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения
- •Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости
- •5.1. Сущность, виды и особенности сделок на рынке недвижимости
- •5.2.Структура классификации, формы совершения, нотариальное заверение и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом Пример структуры классификации видов сделок с недвижимостью:
- •5.3 . Основные виды, особенности и составные части договора
- •4.Срок и условия передачи объекта.
- •5.Права, обязанности и ответственность сторон.
- •6.Форс-мажорные обстоятельства.
- •Тема 6.Ипотека, приватизация, и основные виды сделок с объектами жилой недвижимости
- •6.1. Приватизация жилых помещений (понятие, принципы и особенности)
- •6.2. Основные этапы купли-продажи жилья, обмен и мена
- •6.3. Ипотека объектов недвижимости
- •Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации
- •7.1. Сущность и цели проведения приватизации государственного и муниципального имущества
- •7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества.
- •7.3.. Национализация и деприватизация недвижимого имущества
- •7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества
- •7.5. Экономическое содержание арендной платы
- •Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки
- •8.1. Основные функции земли, экономические и юридические понятия земельного законодательства
- •8.2. Состав и особенности использования земель
- •8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.
- •8.4. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения
- •Тема 9. Управление объектами недвижимости
- •9.1. Основные понятия, функции и задачи управления объектами недвижимости
- •9.2.Системы управления недвижимостью и основные подходы к её анализу
- •9.3. Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью
- •Тема 10. Принципы, стандарты и технология проведения оценки объектов недвижимости
- •10.1.Основные понятия, массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости
- •10.2. Виды стоимости оцениваемых объектов недвижимости
- •10.3.Основные требования, алгоритм и технология проведения оценки объекта недвижимости
- •Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода
- •11.2.Определение стоимости земельного участка (затратный поход)
- •11.3.Определение восстановительной стоимости (вс) объекта недвижимости или стоимости замещения (сз):
- •11.4. Определение величины накопленного совокупного износа (нси)
- •2.Сравнение доходов.
- •11.5. Основные методы и особенности применения затратного подхода
- •Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •12.1. Метод прямой капитализации (доходный подход)
- •3. Чод рассчитывается как разница между величиной эвд и величиной операционных расходов (од).
- •12.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •3. Прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта.
- •Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •13.1. Метод анализа продаж объектов недвижимости
- •13.2. Метод валового рентного мулитипликатора
- •Тема 14. Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения
- •14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды
- •14.2. Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости
- •Основная литература
- •Дополнительная литература
- •Словарь терминов
- •Примерные темы рефератов
Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки
8.1. Основные функции земли, экономические и юридические понятия земельного законодательства
Земля имеет многофункциональное значение.
В качестве природного объекта - планета, - среда обитания и жизнедеятельности, основа существования человечества.
Одновременно - почва, верхний слой, ее поверхность или пространственный базис - объект хозяйствования, следовательно - объект экономических отношений.
Социальная функция - необходимое условие жизни, место обитания.
Политическая функция - территория государства, субъекта федерации.
Культурно-духовная функция - место сохранения и развития национальных, самобытных культурных ценностей, традиций и уклада.
Лев Николаевич Толстой: "Собственность на землю по самому существу своему отличается от собственности на предметы, созданные трудом. Отнимите у народа деньги, товары, скот и ваш грабеж окончится с вашим уходом. Но отнимите у народа землю, и ваш грабеж будет продолжаться вечно. Он будет новым грабежом для каждого ряда сменяющихся поколений".
Развитие человеческой цивилизации показывает, что свободный труд значительно эффективней рабовладельческого, крепостного труда, именно поэтому формация, являющаяся более высокой по степени организации труда и жизни человеческого общежития, сменяла более отсталую. Поэтапное освобождение от уз рабства и крепостничества было неполным и ограниченным, ибо земля как часть единого целого (природы) продолжала находиться в частной собственности.
Пример: В Голландии, Израиле, Китае, и ряде других стран (одних из самых развитых в сельскохозяйственном отношении странах) отсутствует частная собственность на землю. Т.е. частая собственность не является панацеей и препятствием для развития рыночных отношений.
Пример: в двадцатые годы в веймарской Германии, в условиях обвальной гиперинфляции (миллиарды марок стоил доллар), за гроши иностранный капитал (в основном американский) скупал фабрики предприятия, магазины, что привело к недовольству народа и как следствию - приходу к власти национал-социалистов.
Земельный участок - это часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), имеющая четкие границы, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, учитываемые в Государственном земельном кадастре и Едином государственном реестре прав. Каждому участку присваивается уникальный кадастровый номер - числовой код, позволяющий определить его местоположение на местности.
Участниками земельных отношений являются физические и юридические лица РФ, а также органы гос.власти РФ, субъектов и муниципальных образований. Иностранные физические и юридические лица обладают ограниченными правами.
Совершение сделок с земельными участками регулируется не только конституционными нормами и земельным правом, гражданским, лесным, экологическим и другими видами социального законодательства.
Основные экономические и юридические понятия земельного законодательства:
Земля: в экономике - производственный фактор, который, чтобы стать производительным, обычно должен соединяться с трудом и капиталом.
Земля, которая включает воздух, моря, полезные ископаемые и т.д., а также участки для строительства, обычно относится к производственному фактору, для создания которых не требуется затрат.
Вложения в землю капитала (например, для ирригации) могут значительно изменить ее характеристики участка и его стоимость.
В юриспруденции - часть поверхности земли, которая может быть собственностью, включая все находящиеся на ней (или в ней) здания, деревья, полезные ископаемые и т.п., а также включая воздушное пространство над данной территорией в пределах, разумных для того, чтобы ею полноценно пользоваться.
Земельный кодекс - систематизированный единый законодательный акт, регулирующий земельные отношения и связанные с ними отношения собственности.
Земельное право - отрасль права, задачей которой является регулирование земельных отношений в целях обеспечения научно обоснованного, рационального и результативного использования и охраны земель, создания условий повышения эффективности их использования, охрана прав предприятий, организаций и граждан, землепользователей или землевладельцев, укрепление законности в области земельных отношений.
Землевладение - обладание определенным участком земли каким-либо физическим или юридическим лицом на основе права собственности. Такое обладание обусловливает соответствующие экономические функции, права и обязанности.
Землепользование - установленный законом или традициями порядок использования земли как средства производства.
Земельное законодательство.
1. Земельное законодательство в соответствии с Конституцией Российской Федерации находится в совместном ведении Российской Федерации и субъектов Российской Федерации. Земельное законодательство состоит из Земельного Кодекса, федеральных законов и принимаемых в соответствии с ними законов субъектов Российской Федерации. Нормы земельного права, содержащиеся в других федеральных законах, законах субъектов Российской Федерации, должны соответствовать Земельному Кодексу.
2. Правительство Российской Федерации принимает решения, регулирующие земельные отношения, в пределах полномочий, определенных настоящим Кодексом, федеральными законами, а также указами Президента Российской Федерации, регулирующими земельные отношения.
3. На основании и во исполнение настоящего Кодекса, федеральных законов, иных нормативных правовых актов Российской Федерации, законов субъектов Российской Федерации органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации в пределах своих полномочий могут издавать акты, содержащие нормы земельного права.
Землепользователями являются: предприятия, организации, учреждения, лица, получающие землю в бессрочное, долгосрочное и временное пользование, акционерные общества, ООО, колхозы и другие организации, занимающиеся сельским хозяйством; промышленные, транспортные и другие несельскохозяйственные организации и учреждения и т.д.
Землеустройство - мероприятия по изучению состояния земель, организации рационального использования земель и их охран, а так же документы, подготовленные в результате проведения землеустройства.