- •Экономика недвижимости 2010 (курс лекций)
- •Тема 1. Экономическая сущность недвижимости, основные понятия и категории
- •1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)
- •1.2. Основные понятия экономики недвижимости
- •1.3. Значение и особенности недвижимости для народного хозяйства
- •Тема 2. Место рынка недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения
- •2.1. Место рынка недвижимости в рыночной системе и факторы определяющие его развитие
- •2.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •2.3. Конкуренция и конкурентоспособность на рынке недвижимости
- •2.4. Этапы и пути решения проблем развития российского рынка недвижимости
- •Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов
- •3.1. Структура классификации объектов недвижимости
- •3.2. Состав субъектов и участников рынка недвижимости
- •3.3. Структура классификации рынков недвижимости
- •Тема 4. Правоотношения на рынке недвижимости
- •4.1. Государственная правовая система как основа развития рынков недвижимости
- •4.2. Особенности недвижимости как объекта права, правоотношение и правообладатель
- •4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения
- •Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости
- •5.1. Сущность, виды и особенности сделок на рынке недвижимости
- •5.2.Структура классификации, формы совершения, нотариальное заверение и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом Пример структуры классификации видов сделок с недвижимостью:
- •5.3 . Основные виды, особенности и составные части договора
- •4.Срок и условия передачи объекта.
- •5.Права, обязанности и ответственность сторон.
- •6.Форс-мажорные обстоятельства.
- •Тема 6.Ипотека, приватизация, и основные виды сделок с объектами жилой недвижимости
- •6.1. Приватизация жилых помещений (понятие, принципы и особенности)
- •6.2. Основные этапы купли-продажи жилья, обмен и мена
- •6.3. Ипотека объектов недвижимости
- •Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации
- •7.1. Сущность и цели проведения приватизации государственного и муниципального имущества
- •7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества.
- •7.3.. Национализация и деприватизация недвижимого имущества
- •7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества
- •7.5. Экономическое содержание арендной платы
- •Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки
- •8.1. Основные функции земли, экономические и юридические понятия земельного законодательства
- •8.2. Состав и особенности использования земель
- •8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.
- •8.4. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения
- •Тема 9. Управление объектами недвижимости
- •9.1. Основные понятия, функции и задачи управления объектами недвижимости
- •9.2.Системы управления недвижимостью и основные подходы к её анализу
- •9.3. Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью
- •Тема 10. Принципы, стандарты и технология проведения оценки объектов недвижимости
- •10.1.Основные понятия, массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости
- •10.2. Виды стоимости оцениваемых объектов недвижимости
- •10.3.Основные требования, алгоритм и технология проведения оценки объекта недвижимости
- •Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода
- •11.2.Определение стоимости земельного участка (затратный поход)
- •11.3.Определение восстановительной стоимости (вс) объекта недвижимости или стоимости замещения (сз):
- •11.4. Определение величины накопленного совокупного износа (нси)
- •2.Сравнение доходов.
- •11.5. Основные методы и особенности применения затратного подхода
- •Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •12.1. Метод прямой капитализации (доходный подход)
- •3. Чод рассчитывается как разница между величиной эвд и величиной операционных расходов (од).
- •12.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •3. Прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта.
- •Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •13.1. Метод анализа продаж объектов недвижимости
- •13.2. Метод валового рентного мулитипликатора
- •Тема 14. Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения
- •14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды
- •14.2. Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости
- •Основная литература
- •Дополнительная литература
- •Словарь терминов
- •Примерные темы рефератов
7.5. Экономическое содержание арендной платы
Арендная плата - это форма экономических отношений между собственником и арендатором по поводу распределения вновь созданной в процессе использования арендованного имущества стоимости.
Механизм арендной платы определяет:
- состав платежей;
- размер платежей;
. - способы (методы) расчёета.
Экономическим содержанием аренды недвижимого имущества является аренда капитала (вложенного в недвижимость) и аренда рынка товаров (работ, услуг), на котором используется этот капитал для извлечения прибыли. Поэтому главный принцип определения арендной платы - возвратность, арендованных средств с приростом или арендным процентом.
В состав арендной платы входят:
1) амортизационные отчисления на полное восстановление имущества (кроме земли); 2) средства на капитальный ремонт в зависимости от доли участия собственника в его проведении; 3) налог на имущество; 4) арендный процент.
Ап = Ам+Скр+Ни +Па
Первые три элемента образуют возвратную стоимость (достаточно постоянна).
Арендный процент аналогичен проценту за пользование кредитом, поскольку передаётся капитал в натурально-вещественной форме и может определятся как доля (процент) от стоимости арендуемого имущества, являясь предметом торга, фиксированного в договоре.
Стоимость арендованного имущества также фиксируется в договоре, исходя из оценки этого имущества на момент его сдачи в аренду с учетом физического износа.
Применяются различные способы расчета размера арендной платы за помещения и земельные участки. Так при сдаче в аренду помещений госсобственности, арендная плата определяется по стоимости нового строительства одного квадратного метра площади нежилого помещения:
АП = (Сб П Киз Км Кт Кз . Ктд Кнж) : 10
где: АП - годовая арендная плата;
Сб - расчетная стоимость нового строительства 1 кв. метра устанавливается решением местными властями);
П - общая площадь арендуемого объекта в кв. метрах;
Киз - коэффициент износа объекта;
КМ - коэффициент строительного материала здания;
КТ - коэффициент типа здания, от 0,3 для производственного до 0,7 административного помещения;
КЗ - коэффициент, учитывающий месторасположение объекта;
Ктд - коэффициент типа деятельности арендатора, от 0,8 - для учреждений по работе с детьми до 3,0 - для банков, казино, ночных клубов;
Кнж - коэффициент качества, учитывающий технические характеристики помещения(высоту потолков, инженерное обустройство и т.п.).
10 - срок окупаемости.
Пример. Рассчитать годовую арендную плату для бюджетной организации, арендующей офисные помещения площадью 345,4 кв. м при утвержденной базовой ставке строительства 1 кв. м - 3783 руб.
Устанавливаем поправочные коэффициенты: Киз = 0,51 (по данным БТИ); КМ = 1,5 (по данным БТИ); КТ = 0,7 (по данным БТИ); КЗ = 1,5 (с учетом месторасположения); Ктд = 0,9 (для бюджетной организации); КНЖ = 1,27 (по результатам осмотра помещения).
АП = (3783.345,4.0,51.1,5. 0,7.1,5.0,9.1,27) : 10 = 119 965,3 руб.
За жилые помещения арендная плата определяется двумя способами:
1) методом рыночных сравнений;
2) в виде фиксированного процента от стоимости жилого помещения (5-12% в год).
Аренду за землю, занимаемую предприятиями, определяют по методикам, утверждаемым местными органами власти на основе базовой ставки за 1 кв. Сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. Размеры арендной платы могут изменяться по соглашению сторон в сроки, предусмотренные договором.
Контрольные вопросы
1. Может ли быть арендодателем пользователь имущества?
2. В чем сущность экономических отношений по поводу аренды недвижимости?
3. В чем экономическое содержание арендной платы?
4. В чем сущность аренды?
5. Обладает ли арендатор правом распоряжения недвижимостью?
6. Какова структура арендной платы?.
7. Каково .экономическое содержание арендного процента?
8. Подлежит ли государственной регистрации договор аренды недвижимости?
9. Является ли основанием для расторжения договора аренды
переход права собственности на сданное в аренду имущество к
другому лицу?
10. В чьей собственности могут находиться отделимые улучшения арендованного имущества?
11. Переходит ли к арендатору здания или сооружения право собственности на земельный участок, на котором они расположены?
12. В чьей собственности будет находиться недвижимость, по которой истек срок аренды?13. В чем особенность. аренды предприятия как имущественного комплекса?
14. Разрешается ли субаренда недвижимости?