- •Экономика недвижимости 2010 (курс лекций)
- •Тема 1. Экономическая сущность недвижимости, основные понятия и категории
- •1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)
- •1.2. Основные понятия экономики недвижимости
- •1.3. Значение и особенности недвижимости для народного хозяйства
- •Тема 2. Место рынка недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения
- •2.1. Место рынка недвижимости в рыночной системе и факторы определяющие его развитие
- •2.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •2.3. Конкуренция и конкурентоспособность на рынке недвижимости
- •2.4. Этапы и пути решения проблем развития российского рынка недвижимости
- •Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов
- •3.1. Структура классификации объектов недвижимости
- •3.2. Состав субъектов и участников рынка недвижимости
- •3.3. Структура классификации рынков недвижимости
- •Тема 4. Правоотношения на рынке недвижимости
- •4.1. Государственная правовая система как основа развития рынков недвижимости
- •4.2. Особенности недвижимости как объекта права, правоотношение и правообладатель
- •4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения
- •Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости
- •5.1. Сущность, виды и особенности сделок на рынке недвижимости
- •5.2.Структура классификации, формы совершения, нотариальное заверение и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом Пример структуры классификации видов сделок с недвижимостью:
- •5.3 . Основные виды, особенности и составные части договора
- •4.Срок и условия передачи объекта.
- •5.Права, обязанности и ответственность сторон.
- •6.Форс-мажорные обстоятельства.
- •Тема 6.Ипотека, приватизация, и основные виды сделок с объектами жилой недвижимости
- •6.1. Приватизация жилых помещений (понятие, принципы и особенности)
- •6.2. Основные этапы купли-продажи жилья, обмен и мена
- •6.3. Ипотека объектов недвижимости
- •Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации
- •7.1. Сущность и цели проведения приватизации государственного и муниципального имущества
- •7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества.
- •7.3.. Национализация и деприватизация недвижимого имущества
- •7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества
- •7.5. Экономическое содержание арендной платы
- •Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки
- •8.1. Основные функции земли, экономические и юридические понятия земельного законодательства
- •8.2. Состав и особенности использования земель
- •8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.
- •8.4. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения
- •Тема 9. Управление объектами недвижимости
- •9.1. Основные понятия, функции и задачи управления объектами недвижимости
- •9.2.Системы управления недвижимостью и основные подходы к её анализу
- •9.3. Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью
- •Тема 10. Принципы, стандарты и технология проведения оценки объектов недвижимости
- •10.1.Основные понятия, массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости
- •10.2. Виды стоимости оцениваемых объектов недвижимости
- •10.3.Основные требования, алгоритм и технология проведения оценки объекта недвижимости
- •Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода
- •11.2.Определение стоимости земельного участка (затратный поход)
- •11.3.Определение восстановительной стоимости (вс) объекта недвижимости или стоимости замещения (сз):
- •11.4. Определение величины накопленного совокупного износа (нси)
- •2.Сравнение доходов.
- •11.5. Основные методы и особенности применения затратного подхода
- •Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •12.1. Метод прямой капитализации (доходный подход)
- •3. Чод рассчитывается как разница между величиной эвд и величиной операционных расходов (од).
- •12.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •3. Прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта.
- •Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •13.1. Метод анализа продаж объектов недвижимости
- •13.2. Метод валового рентного мулитипликатора
- •Тема 14. Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения
- •14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды
- •14.2. Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости
- •Основная литература
- •Дополнительная литература
- •Словарь терминов
- •Примерные темы рефератов
Тема 1. Экономическая сущность недвижимости, основные понятия и категории
1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)
Слово экономика имеет греческое происхождение и состоит из двух частей "ойкос" - дом, хозяйство и "номос" - закон, т.е. в буквальном смысле законы ведения домашнего хозяйства.
Недвижимость занимает особое место в системе элементов рыночной экономики, выступая и в качестве средств производства (земля, здания, сооружения), и объекта потребления (квартиры, дачи, гаражи). Она служит базой хозяйственной деятельности и развития организаций любой формы собственности и экономики страны в целом. Основной характеристикой недвижимости является связь с землей, которая не может быть нарушена без несоизмеримых потерь для нее.
Понятие «недвижимое имущество» впервые сформулировано в римском праве в связи с введением в гражданский оборот земельных участков и других природных объектов и в настоящее время оно стало общепринятым во всех странах мира.
В России это понятие было введено в указе Петра I от 23 марта 1714г. для ограничения оборота недвижимости и ее наследования в указе "О порядке наследования в движимых и недвижимых имуществах".
В советский период после отмены частной собственности на землю, национализацией предприятий, железных дорог, строений и т.д., деление объектов на движимые и недвижимые было преобразовано в категории основных и оборотных фондов, при этом земельные участки учитывались отдельно по видам и только в натуральных единицах измерения (по площади).
Что касается рынка недвижимости - он характеризовался в основном, операциями обмена объектов жилой недвижимости. При этом "оценка" варианта осуществлялась гражданами самостоятельно и оформлялась через государственные бюро обмена жилой площади.
В современной России понятие «недвижимость» («недвижимое имущество») вновь введено в экономический и правовой оборот Законом РСФСР «О собственности в РСФСР» от 24 декабря 1990г. в связи с установлением статуса частной собственности СССР и республик.
В Гражданском кодексе Российской Федерации (ст. 130) к недвижимости отнесены следующие объекты:
1. Земельные участки. 2. Участки недр. 3. Обособленные водные объекты.
4. Все, что прочно связано с землей, в том числе: леса; здания; сооружения; многолетние насаждения.
5. Движимые объекты, подлежащие регистрации: воздушные и морские суда; суда внутреннего плавания; космические объекты.
6. Предприятие как имущественный комплекс, представленный в совокупности следующих составляющих: участков земли; зданий и сооружений; оборудования и инвентаря; различных прав (аренды, обозначения товарных знаков, фирменного наименования и др. обозначений, индивидуализирующих предприятие и его продукцию, работы и услуги); информации; нематериальных благ; результатов интеллектуальной деятельности.
В зависимости от субъекта права собственности, выделяется: недвижимость, находящаяся в частной собственности (физических и юридических лиц), и в публичной собственности (государственная, региональная, смешанная, иностранная и т.д.).
Каждый объект недвижимости имеет свои собственные физические характеристики: данные о размерах, объеме, форме, окружающей среде, ландшафте и т.д.
В России сформировался первичный и вторичный рынки недвижимости.
Экономика недвижимости изучает закономерности функционирования и развития рынков недвижимости, пути и методы достоверной оценки, оптимального использования и эффективного управления объектами недвижимости, особенности правоотношений, пути повышения эффективности организационно-экономических взаимоотношений на рынках и т.д.