7.3.. Национализация и деприватизация недвижимого имущества

Мировой опыт показывает, что приватизационные процессы сменяются процессами национализации т.е. обращения в государственную собственность имущества, находящегося в соб­ственности граждан и юридических лиц. Так во Франции за последние 60 лет были проведены три широкомасштабные национализации. Многократно проводилась национализация в Англии, Италии и др.

Деприватизация (разновидно­стью национализации) - обращение в государственную собственность ранее приватизированного иму­щества.

Пример: деприватизация черной метал­лургии в Великобритании в 1967 году.

Цели национализации:

1) сохранение предприятий и других объектов, имеющих стра­тегическое государственное значение;

2) обеспечение экологической безопасности страны;

3) защита потребителей от злоупотреблений производителей;

4) осуществление структурной перестройки народного хозяйства;

5) пресечение незаконного перевода прибылей за границу.

При нарушении законности может применяться принудительный способ деприватизации, т.е. отчуждение имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, в пользу государства с возмещением стоимости этого имуще­ства и других убытков в порядке, установленном законодательст­вом страны (в России - ст. 239-243, 306 ГК РФ), либо без возме­щения - в качестве карательной меры.

Добровольный способ национализации и деприватизации осуществляется по инициативе граждан и юридических лиц - собственников имуще­ства.

Пример: По оценке счётной палаты, от приватизации 145 тыс. предприятий бюджет страны за десять лет получил 9,7 млрд. долларов (66,9 тыс. долл), примерно столько сколько за год оставляют российские туристы за границей.

Контрольные вопросы

1. Что понимается под приватизацией недвижимости с точки зрения экономических отношений? 2. Какие экономические цели преследует приватизация государ­ственной недвижимости? 3. В чем специфические особенности приватизации отдельных объектов недвижимости? 4. Перечислите способы приватизации объектов недвижимости. 5. В чем проявляется плановость приватизации недвижимости? 6. Как определить эффективность приватизации объектов недви­жимости?

7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества

Аренда это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование объектами недвижимости (здание, помещение, предприятие, земля, природные ресурсы, дру­гое имущество).

Сущность аренды - в предоставлении одной стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) товара в исключи­тельное пользование на установленный срок за определенное воз­награждение на основе договора аренды.

Правом сдачи имущества в аренду обладает собственник имущества или лицо, уполномо­ченное на это законом или собственником.

Арендодатель - это собственник имущества, сдающий его в аренду, в том числе иностранные юридические лица и граждане, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.

Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное лицо или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).

Арендодателями недвижимых объектов государственной и му­ниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или опе­ративного управления, но с согласия собственника.

Государствен­ное имущество, не находящееся в хозяйственном ведении, сдается в аренду Министерством имущественных отношений и его терри­ториальными органами.,

Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости с согласия Ученого совета с использованием полученных средств на развитие учебного процесса.

Арендодателями природных объектов выступают:

1. земельных участков - собственники, в том числе граждане;

2.. участков недр - уполномоченные государственные органы;

3. участков лесного фонда - лесхозы, заповедники и другие ор­ганизации, осуществляющие ведение лесного хозяйства по со­гласованию с местными органами власти (субаренда запрещена); .

4. водных объектов - органы исполнительной власти субъек­тов РФ.

Оставаясь собственником, арендодатель пере­дает другому физическому или юридическому лицу - арендатору право владения и пользования имуществом, сохраняя за со­бой право распоряжения.

Арендатор использует взятое в аренду имущество в целях пред­принимательской деятельности, присваивает полученную продук­цию и плоды этой деятельности, распоряжается полученными до­ходами. Аренда недвижимости выступает как частный случай то­варно-денежных отношений.

Собственность на недвижимость является источником дохода арендодателя. реализуемое форме арендной платы.

Основные принципы аренды:

1) смена хозяйствующего субъекта;

2) возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме;

3) равноправие сторон;

4) договорные отношения;

5) материальная ответственность сторон;

6) платность;

7) нерасторжимость договора при смене собственника;

8) целевое использование объектов..

В зарубежных странах арендодатель за счет арендной платы, включающей проценты на вложенные им капитал и ренту, возмещает затраты на капитальный и текущий ремонт, а также прочие расходы по содержанию имущества.

Вознаграждение, взимаемое арендодателем с арендатора за сданное во временное пользование имущество, помещение или землю. Величина арендной платы включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества и часть дохода от использования имущества, устанавливаемую на договорной основе, но, как правило, не ниже банковского процента.

Особенности договорных арендных отношений.

Договор аренды недвижимого имущества заключается в пись­менной форме, подлежит государственной регистрации (на срок более года) и считается заключенным с момента регистрации. Целесообразно заключать договор на длительный срок (не менее 5 лет), поскольку ко­роткий не стимулирует арендатора вкладывать капитал в развитие производства.

Переход права собственности на объект не является основанием для изменения или расторже­ния договора аренды.

По договору аренды здания или сооружения арендатору переда­ются права на ту часть земельного участка, которая занята этой не­движимостью.

Аренда здания или сооружения, находящегося на зе­мельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве соб­ственности, допускается без согласия собственника этого участка.

Передача и возвращение здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по приемо - передаточному акту.

По договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во времен­ное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные сред­ства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор впра­ве без согласия арендодателя распоряжаться имуществом арендо­ванного предприятия, кроме земли и других природных ресурсов. Проводить его реконструкцию, расширение, техническое пере вооружение, увеличивающее его стоимость.

После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав пере­данного предприятия долгам, которые были переведены на аренда­тора без согласия кредитора.

Произведенные арендатором отделимые улучшения арендован­ного имущества являются его собственностью, если иное не преду­смотрено договором аренды.

В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора и возмещение стоимости этих улучшений.

Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и не­отделимые, про изведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.