
- •Экономика недвижимости 2010 (курс лекций)
- •Тема 1. Экономическая сущность недвижимости, основные понятия и категории
- •1.1. Недвижимое имущество (понятие, сущность, особенности)
- •1.2. Основные понятия экономики недвижимости
- •1.3. Значение и особенности недвижимости для народного хозяйства
- •Тема 2. Место рынка недвижимости в рыночной системе, баланс спроса и предложения
- •2.1. Место рынка недвижимости в рыночной системе и факторы определяющие его развитие
- •2.2. Спрос и предложение на рынке недвижимости
- •2.3. Конкуренция и конкурентоспособность на рынке недвижимости
- •2.4. Этапы и пути решения проблем развития российского рынка недвижимости
- •Тема 3. Структура классификации рынков недвижимости, его объектов и субъектов
- •3.1. Структура классификации объектов недвижимости
- •3.2. Состав субъектов и участников рынка недвижимости
- •3.3. Структура классификации рынков недвижимости
- •Тема 4. Правоотношения на рынке недвижимости
- •4.1. Государственная правовая система как основа развития рынков недвижимости
- •4.2. Особенности недвижимости как объекта права, правоотношение и правообладатель
- •4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения
- •Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости
- •5.1. Сущность, виды и особенности сделок на рынке недвижимости
- •5.2.Структура классификации, формы совершения, нотариальное заверение и государственная регистрация сделок с недвижимым имуществом Пример структуры классификации видов сделок с недвижимостью:
- •5.3 . Основные виды, особенности и составные части договора
- •4.Срок и условия передачи объекта.
- •5.Права, обязанности и ответственность сторон.
- •6.Форс-мажорные обстоятельства.
- •Тема 6.Ипотека, приватизация, и основные виды сделок с объектами жилой недвижимости
- •6.1. Приватизация жилых помещений (понятие, принципы и особенности)
- •6.2. Основные этапы купли-продажи жилья, обмен и мена
- •6.3. Ипотека объектов недвижимости
- •Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации
- •7.1. Сущность и цели проведения приватизации государственного и муниципального имущества
- •7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества.
- •7.3.. Национализация и деприватизация недвижимого имущества
- •7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества
- •7.5. Экономическое содержание арендной платы
- •Тема 8. Земля как объект собственности, особенности оборота и оценки
- •8.1. Основные функции земли, экономические и юридические понятия земельного законодательства
- •8.2. Состав и особенности использования земель
- •8.3. Цели и особенности земли как объекта оценки. Затратный, сравнительный и доходный подходы.
- •8.4. Особенности оценки земли сельскохозяйственного назначения
- •Тема 9. Управление объектами недвижимости
- •9.1. Основные понятия, функции и задачи управления объектами недвижимости
- •9.2.Системы управления недвижимостью и основные подходы к её анализу
- •9.3. Функции, механизмы и основные уровни управления недвижимостью
- •Тема 10. Принципы, стандарты и технология проведения оценки объектов недвижимости
- •10.1.Основные понятия, массовая и индивидуальная оценка объектов недвижимости
- •10.2. Виды стоимости оцениваемых объектов недвижимости
- •10.3.Основные требования, алгоритм и технология проведения оценки объекта недвижимости
- •Тема 11. Затратный подход к оценке объектов недвижимости
- •11.1. Сущность и алгоритм затратного подхода
- •11.2.Определение стоимости земельного участка (затратный поход)
- •11.3.Определение восстановительной стоимости (вс) объекта недвижимости или стоимости замещения (сз):
- •11.4. Определение величины накопленного совокупного износа (нси)
- •2.Сравнение доходов.
- •11.5. Основные методы и особенности применения затратного подхода
- •Тема 12. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
- •12.1. Метод прямой капитализации (доходный подход)
- •3. Чод рассчитывается как разница между величиной эвд и величиной операционных расходов (од).
- •12.2. Метод дисконтирования денежных потоков
- •3. Прогнозные (будущие) денежные потоки по каждому периоду проекта.
- •Тема 13. Сравнительный (рыночный) подход к оценке недвижимости
- •13.1. Метод анализа продаж объектов недвижимости
- •13.2. Метод валового рентного мулитипликатора
- •Тема 14. Эффективность недвижимости, сущность, виды и методы определения
- •14.1. Эффективность недвижимости, сущность и виды
- •14.2. Инвестиционная привлекательность и методы определения эффективность недвижимости
- •Основная литература
- •Дополнительная литература
- •Словарь терминов
- •Примерные темы рефератов
7.3.. Национализация и деприватизация недвижимого имущества
Мировой опыт показывает, что приватизационные процессы сменяются процессами национализации т.е. обращения в государственную собственность имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц. Так во Франции за последние 60 лет были проведены три широкомасштабные национализации. Многократно проводилась национализация в Англии, Италии и др.
Деприватизация (разновидностью национализации) - обращение в государственную собственность ранее приватизированного имущества.
Пример: деприватизация черной металлургии в Великобритании в 1967 году.
Цели национализации:
1) сохранение предприятий и других объектов, имеющих стратегическое государственное значение;
2) обеспечение экологической безопасности страны;
3) защита потребителей от злоупотреблений производителей;
4) осуществление структурной перестройки народного хозяйства;
5) пресечение незаконного перевода прибылей за границу.
При нарушении законности может применяться принудительный способ деприватизации, т.е. отчуждение имущества, находящегося в собственности граждан и юридических лиц, в пользу государства с возмещением стоимости этого имущества и других убытков в порядке, установленном законодательством страны (в России - ст. 239-243, 306 ГК РФ), либо без возмещения - в качестве карательной меры.
Добровольный способ национализации и деприватизации осуществляется по инициативе граждан и юридических лиц - собственников имущества.
Пример: По оценке счётной палаты, от приватизации 145 тыс. предприятий бюджет страны за десять лет получил 9,7 млрд. долларов (66,9 тыс. долл), примерно столько сколько за год оставляют российские туристы за границей.
Контрольные вопросы
1. Что понимается под приватизацией недвижимости с точки зрения экономических отношений? 2. Какие экономические цели преследует приватизация государственной недвижимости? 3. В чем специфические особенности приватизации отдельных объектов недвижимости? 4. Перечислите способы приватизации объектов недвижимости. 5. В чем проявляется плановость приватизации недвижимости? 6. Как определить эффективность приватизации объектов недвижимости?
7.4. Сущность, особенности и основные принципы аренды недвижимого имущества
Аренда это основанное на договоре срочное возмездное владение и пользование объектами недвижимости (здание, помещение, предприятие, земля, природные ресурсы, другое имущество).
Сущность аренды - в предоставлении одной стороной (арендодателем) другой стороне (арендатору) товара в исключительное пользование на установленный срок за определенное вознаграждение на основе договора аренды.
Правом сдачи имущества в аренду обладает собственник имущества или лицо, уполномоченное на это законом или собственником.
Арендодатель - это собственник имущества, сдающий его в аренду, в том числе иностранные юридические лица и граждане, а также органы и организации, уполномоченные собственником сдавать имущество в аренду.
Арендаторами недвижимого имущества в России может быть любое дееспособное лицо или правоспособное юридическое лицо, имеющее в необходимых случаях лицензию (разрешение).
Арендодателями недвижимых объектов государственной и муниципальной собственности могут быть предприятия, за которыми имущество закреплено на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, но с согласия собственника.
Государственное имущество, не находящееся в хозяйственном ведении, сдается в аренду Министерством имущественных отношений и его территориальными органами.,
Государственные образовательные учреждения могут сдавать в аренду закрепленные за ними объекты недвижимости с согласия Ученого совета с использованием полученных средств на развитие учебного процесса.
Арендодателями природных объектов выступают:
1. земельных участков - собственники, в том числе граждане;
2.. участков недр - уполномоченные государственные органы;
3. участков лесного фонда - лесхозы, заповедники и другие организации, осуществляющие ведение лесного хозяйства по согласованию с местными органами власти (субаренда запрещена); .
4. водных объектов - органы исполнительной власти субъектов РФ.
Оставаясь собственником, арендодатель передает другому физическому или юридическому лицу - арендатору право владения и пользования имуществом, сохраняя за собой право распоряжения.
Арендатор использует взятое в аренду имущество в целях предпринимательской деятельности, присваивает полученную продукцию и плоды этой деятельности, распоряжается полученными доходами. Аренда недвижимости выступает как частный случай товарно-денежных отношений.
Собственность на недвижимость является источником дохода арендодателя. реализуемое форме арендной платы.
Основные принципы аренды:
1) смена хозяйствующего субъекта;
2) возвратность недвижимости собственнику в натуральной форме;
3) равноправие сторон;
4) договорные отношения;
5) материальная ответственность сторон;
6) платность;
7) нерасторжимость договора при смене собственника;
8) целевое использование объектов..
В зарубежных странах арендодатель за счет арендной платы, включающей проценты на вложенные им капитал и ренту, возмещает затраты на капитальный и текущий ремонт, а также прочие расходы по содержанию имущества.
Вознаграждение, взимаемое арендодателем с арендатора за сданное во временное пользование имущество, помещение или землю. Величина арендной платы включает амортизационные отчисления от стоимости арендованного имущества и часть дохода от использования имущества, устанавливаемую на договорной основе, но, как правило, не ниже банковского процента.
Особенности договорных арендных отношений.
Договор аренды недвижимого имущества заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации (на срок более года) и считается заключенным с момента регистрации. Целесообразно заключать договор на длительный срок (не менее 5 лет), поскольку короткий не стимулирует арендатора вкладывать капитал в развитие производства.
Переход права собственности на объект не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.
По договору аренды здания или сооружения арендатору передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью.
Аренда здания или сооружения, находящегося на земельном участке, не принадлежащем арендодателю на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка.
Передача и возвращение здания или сооружения арендодателем и принятие его арендатором осуществляется по приемо - передаточному акту.
По договору аренды предприятия как имущественного комплекса арендодатель обязуется предоставить арендатору за плату во временное владение и пользование земельные участки, здания, сооружения, оборудование и другие входящие в состав предприятия основные средства, запасы сырья, топлива, материалов и иные оборотные средства, права пользования природными ресурсами, зданиями, сооружениями и оборудованием, иные имущественные права арендодателя, связанные с предприятием, перевести на него долги, относящиеся к предприятию. Если иное не предусмотрено договором аренды, арендатор вправе без согласия арендодателя распоряжаться имуществом арендованного предприятия, кроме земли и других природных ресурсов. Проводить его реконструкцию, расширение, техническое пере вооружение, увеличивающее его стоимость.
После передачи предприятия в аренду арендодатель и арендатор несут солидарную ответственность по включенным в состав переданного предприятия долгам, которые были переведены на арендатора без согласия кредитора.
Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.
В случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора и возмещение стоимости этих улучшений.
Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, про изведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.