7.1. Сущность и цели проведения приватизации государственного и муниципального имущества

Приватизация государственного и муниципального имуще­ства - возмездное отчуждение (купля-продажа) находяще­гося в собственности Российской Федерации, субъектов Российской Федерации или муниципальных образований имущества (объектов приватизации) в собственность физических и юридических лиц.

Главные цели приватизации:

1) повышение эффективности предприятий и эконо­мики в целом;

2) развитие рыночных отношений;

3) привлечение инвестиций, в том числе иностранных.

Экономическое обоснование приватизации состоит в повышении эффективности деятельности компании под руководством частных владельцев.

Однако, повышение эффективности наблюдается не во всех случаях и только в при одновременном усилении конкуренции.

Законом РФ «О приватизации государственного и муниципального имущества» от 21 декабря 2001 года N 784З:

1. Установлено, что приватизации не подлежит имущество, выве­денное законодательно из оборота, а также имущество, которое может находиться только в государственной или муниципаль­ной собственности. Например, имущество органов власти, не­дра, лесной фонд, оборонные и атомные объекты и др.

2. Приватизация недвижимости является одним из направлений деятельности федеральных и региональных органов власти по управлению государственным имуществом и осуществляется в плановом порядке.

Министерство имущественных отношений, как федеральный орган по управлению государственным имуществом, осуществляет единую государственную политику в области приватизации государственного имущества.

Продажу государственной недвижимости осуществляют спе­циализированные государственные учреждения (фонды имущест­ва РФФИ), которые создаются на уровне Федерации и в субъектах Рос­сийской Федерации.

Правительство РФ ежегодно утверждает прогнозный план (программу) приватизации имущества. Такой же порядок в субъектах Федерации.

Информационное сообщение о продаже объекта недвижимости публикуется в средствах массовой информации. В нем указывается: характеристика имущества, способ приватизации и начальная цена, условия конкурса (при продаже на конкурсе), другая информация.

Покупателями государственной недвижимости могут быть лю­бые физические и юридические лица, в уставном капитале ко­торых государственная доля не превышает 25 процентов.

7.2. Порядок и способы приватизации государственного имущества.

Способы приватизации недвижимости:

1. продажа недвижимости на аукционе или на конкурсе;

2. продажа имущества посредством публичного предложения;

3. продажа имущества без объявления цены;

4. внесение государственного или муниципального имущества в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционер­ных обществ.

На аукционе продаются объекты недвижимости в случае, если их покупатели не должны выполнить какие-либо условия в отношении продаваемых объектов. Право собственности переходит к покупате­лю, предложившему в ходе торгов наиболее высокую цену за объ­ект. С победителем аукциона заключается договор купли-продажи.

Посредством публичного предложения осуществляется в случае, если аукцион был признан несостоявшимся. При этом снижается цена предложений.

Продажа без объявления цены (если первые два не прошли), осуществляется посредством анализа предложений претенденты о цене на такое имущество. .

Конкурс - способ продажи имущества, когда от покупателей требуется выполнение условий (социальных, инвестиционных и т.д.) по отношению к объекту недвижимости.

Социальные условия конкурса могут предусматривать:

- сохранение определенного числа рабочих мест или создание дополнительных;

- переподготовку или повышение квалификации работников;

- сохранение системы охраны труда и здоровья работников;

- ограничения на смену профиля деятельности объектов социально-культурного, коммунально-бытового или транспортного обслуживания населения либо на прекращение их использования;

- реализация мероприятий по охране окружающей среды и здоровья граждан.

Инвестиционные условия конкурса могут предусматривать:

- мероприятия по реконструкции объекта приватизации, приобретению оборудования, модернизации, расширения производства и т.д.;

- обязательства по погашению задолженности перед бюджетами различных уровней;

- обязательства по протекционизму в отношении российских производителей.

Инвестиционная программа разрабатывается в форме бизнес-плана и включает:

- характеристику состояния объекта недвижимости;

- проект реконструкции в т.ч. проектно-сметная документация;

- оценку экономического положения объекта;

- проект модернизации объекта;

- расчеты технико-экономических показателей;

- источники и объемы инвестиций;

- определение размера уставного капитала ОАО, с указанием потенциальных учредителей и их долей в уставном капитале.

Оценка имущества подтверждаются расчетами. С победителем конкурса заключается договор купли-продажи.

Государственная и муниципальная недвижимость может вноситься в качестве вклада в уставные капиталы открытых акционер­ных обществ при их учреждении, а также в порядке оплаты разме­щаемых дополнительных акций при увеличении уставных капита­лов ОАО. Предварительно определяется стоимость этих объектов.

Законом определены особенности приватизации сле­дующих объектов:

- земельных участков, на которых расположены приватизи­руемые предприятия, иные объекты недвижимости;

- имущественных комплексов унитарных предприятий;

- объектов культурного наследия;

- объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения.

Приватизация объектов недвижимости, в том числе имущест­венного комплекса унитарных предприятий, осуществляется одно­временно с отчуждением покупателю земельных участков, на ко­торых они расположены. По желанию собственника земельный уча­сток может предоставляться в аренду на срок до сорока девяти лет.

Одновременно с принятием решения об отчуждении земельного участка может приниматься решение об установлении публичных сервитутов.

Цена выкупа земельных участков устанавливается по специаль­ным методикам.

До разграничения государственной собственности на землю решение о приватизации земельных участков принимают органы, принявшие решение о приватизации находящихся на этих участках объектов недвижимости.

Продажа имущественного комплекса унитарного предприятия может осуществляться любым из указанных выше способов. После исполнения покупателем условий договора купли-продажи имущественного комплекса унитарного предприятия с покупате­лем подписывается передаточный акт.

Объекты культурного наследия могут приватизироваться лю­бым из указанных способов при условии обременения обязатель­ствами по содержанию, сохранению и использованию.

Объекты социально-культурного назначения (здравоохранения, культуры, спорта) и коммунально-бытового назначения могут при­ватизироваться отдельно или в составе имущественного комплекса унитарного предприятия. Обязательным условием приватизации является сохранение их назначения в течение установленного срока.

Ограничена на приватизация объектов соцкультбыта, в том числе объектов органов соцзащиты населения, детских оздоровительных комплексов, объектов, предназначенных для обслуживания нужд населения соответствующих поселений.

Недвижимость в оперативном управлении, может продаваться только на аукционе и конкурсе с инвестиционными и (или) социальными условиями.

Начальная цена (цена продажи) на недвижимое имущество оп­ределяется по результатам оценки независимых оценщиков.