6.3. Ипотека объектов недвижимости

Залог - способ обеспечения обязательства, при котором кредитор - залогодержатель приобретает право в случае неисполнения должником обязательства получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами за изъятиями, предусмотренными законом.

Ипотека - это залог предприятия, строения, здания, сооружения или иного объекта, непосредственно связанного с землей, вместе с соответствующим земельным участком или правом пользования им.

Объект залога - недвижимое имущество (здание, земельный участок), служащее обеспечением обязательств заемщика.

Объект кредитования - конкретная цель, для достижения которой предоставляется ссуда.

Варианты сочетаний объекта залога и объекта кредитования, когда, например, ссуда предоставляется на:

строительство жилья под залог жилья;

строительство жилья под залог земельного участка;

приобретение земельного участка под залог жилья;

приобретение земельного участка под залог имеющейся земли и др.

В настоящее время разработано множество типов ипотечных кредитов, различающихся в зависимости от схем выдачи, погашения и обслуживания.

Основные типы ипотечных кредитов:

1.Постоянный ипотечный кредит, главной разновидностью которого является самоамортизирующийся кредит.

2. Кредит с переменными выплатами, разновидностью которого является кредит:

а) с шаровым платежом, подразделяемым на кредит: с замораживанием процентных выплат до истечения срока;с выплатой только процентов; с частичной амортизацией и итоговым шаровым платежом;

б) пружинный, или с фиксированным платежом основной суммы;

в) с участием в: доходах; приросте стоимости;

г) с нарастающими платежами;

д) с обратным аннуитетом;

е) с переменной ставкой;

ж) канадский ролл - овер;

з) завершающая ипотека;

и) с выплатой добавленного процента.

В гражданском праве - залог один из способов обеспечения исполнения обязательств.

Кредитор (залогодержатель) имеет право при неисполнении должником обязательства, обеспеченного залогом, получить удовлетворение за счет заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами.

Предметом залога могут быть вещи, ценные бумаги, иное имущество и имущественные права.

Обращение взыскания на заложенное имущество производится по решению суда, арбитражного суда или третейского суда, если иное не предусмотрено законом.

Право залога прекращается:

- при прекращении обеспеченного залогом обязательства;

- при гибели заложенного имущества;

- при истечении срока действия права, составляющего предмет залога;

- при переходе прав на предмет залога к залогодержателю.

В случае неплатежеспособности должника, требования кредитора удовлетворяются из выручки от реализованного имущества в порядке очередности регистрации залога или перехода заложенной недвижимости в собственность залогодержателя.

Тема 7. Особенности приватизации и аренды государственного имущества в Российской Федерации