6.2. Основные этапы купли-продажи жилья, обмен и мена

Этапы купли-продажи:

1. Оценка (определение стоимости) жилья - производится оценщиком или самостоятельно, на основе комплекса факторов влияющих на стоимость объекта и с учётом конъюнктуры рынка.

2. Поиск покупателей (продавцов) - осуществляется всевозможными способами (газетная, телевизионная, по почте, расклейка объявлений, интернет и т.д.).

3. Просмотр вариантов и переговоры о цене.

4. Подготовка пакета документов.

5. Проверка подлинности документов.

6. Внесение задатка.

7. Составление и подписание договора - нотариусом или самостоятельно с использованием типовых договоров.

8. Государственная регистрация.

9.Передача (получение) денег (банковские гарантии, через ячейку в банке с отлагательными условиями и т.д.).

Обмен и мена.

Обмен - осуществляется между нанимателем (собственником) помещения и нанимателем и фиксируется договором обмена.

Мена - обмен объектов находящихся в собственности (договор осуществляется по правилам что и при купле-продаже объекта недвижимости), закрепляется одним договором.

Принудительный обмен - обмен объектов недвижимости осуществляемый в судебном порядке.

Родственный обмен - это обмен между родственниками.

Дарение - договор, согласно которому одно лицо (даритель) безвозмездно передает свое имущество в собственность другому (одаряемому), считается заключенным в момент передачи имущества. Законные представители не вправе дарить имущество от имени недееспособных, но вправе принять дар в пользу последних. Дарение - двухсторонняя сделка по которой даритель безвозмездно передает одариваемому (или обязуется):

- жилое помещение (или долю) в собственность;

- имущественное право (требование) к себе или к третьему лицу;

- либо освобождает (обещает) одариваемого от имущественной обязанности перед собой или третьи лицом.

Дарение предполагает согласие одариваемого принять предложенные ему имущество, права или обязательства (он может и отказаться). Договор заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Договор дарения может быть заключен под условием (например: хорошей учебе) или зависит от обстоятельства (свадьбы). Условия могут быть отлагательными и отменительными.

Не допускается дарение: государственным служащим в связи с их должностным положением или в связи с исполнением ими служебных обязанностей; от имени малолетних, недееспособных их представителями; работникам (и их родственникам) лечебных, соц. защиты и т.д. гражданами находящимися на лечении, воспитании.

Дарение может быть отменено дарителем в случаях:

1. Если одариваемый совершил покушение на его жизнь (близких родственников), либо умышленно причинил телесные повреждения.

2. Если дарение совершено юридическим лицом или индивидуальным предпринимателем в течении 6 месяцев, предшествовавших объявлению об их несостоятельности.

3. Если он переживет одариваемого (при включении этого условия в договор).

Наследование - это переход прав и обязанностей умершего (наследодателя) к его наследникам. В порядке наследования переходят главным образом право собственности и другие имущественные права.

Если завещание отсутствует или не может быть реализовано (признано недействительным, перечисленные в нем наследники отказались от наследства и т.д.), наступает наследование по закону, т.е. к наследованию призываются лица, указанные в законе. Существует четыре очереди наследников.

В случае смерти одного из собственников квартиры, приватизированной в общую совместную собственность, наследуется не часть имущества, а право общей совместной собственности.

Завещать имущество могут дееспособные граждане.

При удостоверении завещания нотариусом соблюдаются сле­дующие правила:

1) завещание должно быть составлено письменно;

2) завещаНl1е должно быть собственноручно подписано завеща­телем;

3) в завещании должны быть указаны время и место его состав­ления.

Рента, пожизненное содержание.

В условиях низкой материальной обеспеченности пожилые граждане вынуждены продавать не саму жилую площадь, а право ее наследования, которое оформляется так называемым "договором пожизненного содержания" (ренты).

По договору ренты получатель ренты передает плательщику ренты в собственность жилое помещение, а плательщик обязуется периодически выплачивать определенную сумму.

Пожизненная рента определяется в договоре как денежная сумма, периодически выплачиваемая получателю ренты в течение его жизни (ГК РФ Статья 597). Передача прав может быть как возмездной (купля-продажа), так и безвозмездной (дарение). Подлежит обязательному нотариальному и государственному заверению. Рента - это обременение недвижимого имущества, которое

передается вместе с имуществом при всех последующих сделках.

В Москве создана "Моссоцгарантия" - структура Правительства Москвы, полностью контролирующая сегмент ранка пожизненной ренты жилья. В случае расторжения договора по инициативе гражданина, он обязан компенсировать затраты, если компенсация невозможна - сохраняет лишь право пожизненного пользования занимаемой жилой площадью.

Аренда т.е. оформленное соглашение по которому арендо­датель предоставляет арендатору жилое помещение за договорную плату во временное владение и поль­зование либо пользование, а арендатор обязуется использовать его в соответствии с договором и своевременно вносить арендную плату, включая плату за коммунальные услуги.

Доли государственного и муниципального жилищного фонда, предоставляемого по договору аренды, определяются Правитель­ством Российской Федерации и органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации.