4.3. Собственность, права: владения, пользования и распоряжения

Существует ряд разновидностей форм собственности: 1 . Частная форма собственности. 2. Семейная собственность.

3. Кооперативная собственность.

4. Акционерная собственность.

5. Государственная собственность, в том числе и местных органов власти.

6. Смешанная собственность, образуемая при помощи долевого учета на основе ее различных форм.

7. Межгосударственная собственность.

8. Иностранная частная и акционерная собственность.

9. Собственность транснациональных компаний.

10. Собственность общественных организаций, в том числе политических партий.

Собственнику недвижимости принадлежат права владения, пользования и распоряжения имуществом:

владение - физический контроль, фактическое обладание вещью, создающее для обладателя возможность непосредственно воздействовать на нее;

пользование - заключается в праве эксплуатации объекта в зависимости от ее назначения (эксплуатация имущества, получение доходов, приносимых им, и т.п.). Запрещается пользование имуществом в ущерб интересам других лиц (так называемое злоупотребление правом);

распоряжение - правомочие собственника, позволяющее включать имущество в экономический оборот путем совершения таких распорядительных сделок: как купля-продажа, поставка, дарение и др. Распоряжением определяется юридическая судьба объекта, т.е. либо прекращается, либо приостанавливается право собственности на него.

Частная собственность на недвижимость в жилищной сфере не ограничивается по количеству, размерам и стоимости, обладает правом неприкосновенности и подлежит обязательной государственной регистрации.

Собственник вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и не нарушающие права других лиц, в том числе: отчуждать свое имущество; передавать, оставаясь собственником; отдавать имущество в залог и аренду, распоряжаться им иным образом.

Владение, пользование и распоряжение землей и другими природными ресурсами осуществляются собственником свободно, если это не наносит ущерба окружающей среде.

Собственник может передать свое имущество в доверительное управление другому лицу (доверительному управляющему). Передача имущества в доверительное управление не влечет перехода права собственности к доверительному управляющему, который обязан осуществлять управление имуществом в интересах собственника или указанного им третьего лица.

На основании закона и в установленном им порядке определяются земли сельскохозяйственного и иного назначения, использование которых для других целей не допускается или ограничивается. Пользование земельным участком, отнесенным к таким землям, может осуществляться в пределах, определяемых его назначением.

Тема 5. Сделка и договор на рынке недвижимости

5.1. Сущность, виды и особенности сделок на рынке недвижимости

Сделка - осознанное действие физического или юридического лица, направленное на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей.

Сделку характеризуют признаки: волевые, правовые действия людей и их специальная направленность на заключение сделки.

Заключение сделки - подписание документов о действиях, направленных на установление, изменение или прекращение правоотношений юридических и физических лиц, а также о переходе банковских документов, ценных бумаг, денег от одного лица к другому. Сделка закрепляется в определенной форме, каждой сделке соответствует правовая цель (основание). Самый распространенный вид заключения сделки - договор (двусторонняя или многосторонняя сделка).

Односторонняя сделка - выражает волю одного лица (например, завещание, акцепт объявление конкурса и т.п.).

Сделки бывают действительные и недействительные.

Действительные сделки.

Действительной признается сделка при соблюдении ряда условий:

1. если она заключена дееспособными гражданами (частично дееспособные совершают сделки в пределах, предусмотренных законом);

2. должна быть совершена на основе сознательного волеизъявления сторон, направленного на достижение правомерным способом не запрещенных законом конкретных результатов;

3. для юридических лиц - если осуществлена в соответствии с целями, отвечающими их уставной деятельности.

Сделка называется консенсуальной если для признания ее совершенной достаточно лишь достижения соглашения между участниками (например, договор купли-продажи).

Если же для признания сделки состоявшейся необходимо, кроме волеизъявления, совершение определенного действия (например, передачи денег), она называется реальной (например, договор займа).

Сделка называется возмездной, когда имущественному предоставлению одной стороны соответствует встречное удовлетворение другой стороны, и безвозмездной (например, дарение).

Условной называется сделка, - правовые последствия которой возникают только при наступлении или не наступлении определенного условия (отлагательного или отменительного).

Отлагательным является возможное, но не неизбежное условие.

Отменительным - условие, наступление которого прекращает действие сделки.

Недействительные сделки.

Недействительной считается сделка - совершенная с нарушением закона, в том числе если имеет место:

1. незаконность ее содержания и направленность против интересов государства и общества;

2. нарушение требований к дееспособности физических лиц или специальной правоспособности юридических лиц;

3. совершение сделки под влиянием существенного заблуждения, обмана, насилия, угрозы, злонамеренного соглашения представителя одной стороны с другой или вследствие стечения тяжелых обстоятельств;

4. мнимая сделка, совершаемая без намерения создать юридические последствия (дарение недвижимости с целью укрытия от конфискации);

5. притворная сделка, в отличие от мнимой, направленная на достижение юридических последствий, но не тех, которые вытекают из этой сделки ( купля-продажа прикрывается дарением и т.д.) иными словами, заключенная с целью замаскировать другую сделку, реально совершенную.

Недействительной сделка - может быть признана абсолютно недействительной (ничтожной) или относительно недействительной (оспоримой).

В первом случае сделка недействительна непосредственно в силу закона, и ничто не может восстановить ее юридическую силу; во втором - она сохраняет силу, если не оспорена в суде или арбитражном суде, где может быть признана недействительной.

Признание недействительности влечет реституцию (одностороннюю или многостороннюю), а также обязанность виновника возместить убытки другой стороне (сторонам).

Сделка с залогом - такая, по условиям которой, один контрагент выплачивает другому в момент заключения сделки сумму, определенную договором между ними, в качестве гарантии исполнения своих обязательств. Сделки с залогом делятся, в свою очередь, на сделки с залогом на покупку, в которых плательщиком залога является покупатель, и сделки с залогом на продажу, в которых плательщиком залога является продавец.