- •Лекции для студентов дневной формы обучения
- •Тема 1. Основные понятия оценочной деятельности
- •§ 1. Понятие оценочной деятельности. Субъекты и объекты оценки.
- •§ 2. Понятие «стоимость» (общеэкономическая категория), «цена», «затраты».
- •§ 3 Понятие рыночной стоимости. Виды стоимости.
- •Виды стоимости
- •§ 4. Принципы оценки
- •1. Принципы, основанные на представлениях собственника:
- •2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.
- •3. Принципы, связанные с внешней средой:
- •Принцип наилучшего и наиболее эффективного использования
- •§ 5. Процесс оценки
- •Основные этапы процесса оценки:
- •Тема 2. Регулирование оценочной деятельности
- •§ 1. Необходимость и значение закона «Об оценочной деятельности».
- •Основные нормативные правовые акты
- •§ 2.2. Основные механизмы регулирования оценочной деятельности.
- •Уполномоченные органы
- •Функции уполномоченных федеральных органов
- •Саморегулируемые организации
- •Функции саморегулируемой организации оценщиков
- •Основные права и обязанности саморегулируемой организации оценщиков
- •§ 2.3. Обязательность проведения оценки.
- •§ 2.4. Независимость оценки.
- •Тема 3. Стандарты оценочной деятельности.
- •§ 1. Система стандартов. Российские стандарты оценки.
- •§ 2. Международные стандарты оценки
- •Содержание мсо 2007
- •Тема 4. Информационное обеспечение оценочной деятельности (на примере оценки недвижимости)
- •Система информации
- •§ 1. Внешняя информация (макроэкономическая информация и отраслевая информация)
- •§ 2 Внутренняя информация
- •Источники информации, необходимой для проведения оценки рыночной стоимости объектов недвижимости (на примере московского рынка недвижимости)
- •Тема 5. Шесть функций денежной единицы.
- •Тема 6. Подходы и методы в оценке собственности
- •§ 1. Доходный подход и его методы.
- •§ 2. Сравнительный подход
- •§ 3. Затратный подход
- •Этапы определения стоимости в оценке недвижимости и оценке машин и оборудования
- •§ 4. Методы определения итоговой величины стоимости:
- •§ 5. Применение принципа наилучшего и наиболее эффективного использования
- •Тема 7. Отчет об оценке
- •7.1. Задачи, структура и содержание отчета
- •7.2. Требования к отчету
- •Примерное содержание отчета по оценке действующего предприятия.
§ 4. Принципы оценки
Профессиональные оценщики разработали логический и систематический подход к определению стоимости. Он реализуется через серию последовательных шагов, позволяющих принимать во внимание все важные и сколько-нибудь значимые факты, которые могут повлиять на стоимость собственности. То есть теоретическим фундаментом процесса оценки является единый набор оценочных принципов.
1. Принципы, основанные на представлениях собственника:
1. Полезности – заключается в том, что собственность только тогда обладает стоимостью, когда является полезной какому-либо потенциальному собственнику и может быть нужна для реализации определенной экономической функции.
2. Замещения – заключается в том, что рациональный покупатель не заплатит за собственность больше минимальной цены, взимаемой за другую собственность, обладающей эквивалентной полезностью.
3. Ожидания (предвидения) – стоимость объекта собственности определяется не столько факторами, существующими сегодня, сколько ожидаемыми событиями. То есть полезность объекта собственности связывается со стоимостью прогнозируемых выгод от объекта собственности. Таким образом, в соответствии с данным принципом стоимость объекта определяется как текущая стоимость дохода или других выгод, которые могут быть получены в будущем от владения данным объектом собственности.
2. Принципы, связанные с эксплуатацией собственности.
1. Вклада – включение любого дополнительного фактора в объект собственности экономически целесообразно, если получаемый прирост стоимости больше затрат на приобретение или строительство данного фактора. Указанный прирост стоимости и является вкладом.
2. Остаточной продуктивности – определяется как чистый доход, относимый к земле после оплаты остальных факторов производства. На практике, земельный участок может дать возможность пользователю извлекать максимальные доходы или до предела уменьшать затраты.
3. Сбалансированности (пропорциональности) – максимальный доход можно получить при соблюдении оптимальных величин факторов производства. То есть факторы производства должны находиться в пропорциональном соотношении друг с другом, чтобы обеспечить максимальные доходы владельцу объекта собственности.
4. Предельной производительности (возрастания и уменьшения доходов) – по мере добавления ресурсов к основным факторам производства чистая отдача имеет тенденцию увеличиваться быстрее затрат, однако после достижения определенной точки общая отдача хотя и растет, но уже замедляющимися темпами, а затем и вовсе затраты могут превысить отдачу.
5. Экономической величины (экономического размера) – это характерный оптимальный размер собственности, который наилучшим способом соответствует рыночным предпочтениям, преобладающим в окружающей местности (на данном рынке собственности). Отклонение от экономического размера, как правило, приводит к снижению привлекательности и стоимости объекта.
6. Экономического разделения – это такое разделение имущественных прав, связанных с объектом собственности, при котором обеспечивается оптимальная структура текущих и ожидаемых выгод и как следствие максимальная стоимость. Причем имущественные права могут быть различными способами распределены во времени и пространстве.