3 Пути улучшения системы управления многоэтажными квартирными домами

3.1 Меры по совершенствованию управления многоэтажными квартирными домами и энергосбережению

Реализацию комплексных мероприятий по энергосбережению МКД предлагается осуществлять согласно схеме, которая предусматривает вовлечение в процесс решения системных задач по энергосбережению МКД и взаимодействие всех социальных институтов: органов государственной власти, органов контроля и органов регулирования отношений в сфере ЖКХ, бизнес-сообщества, научной среды и общественности, каждый из которых должен выполнять свои функции.

Органы власти (федеральные, региональные, муниципальные) разрабатывают стратегии и концепции модернизации и развития жилищно-коммунального комплекса, обеспечивают энергетическую безопасность территории. Не принимают непосредственного участия в отношениях, возникающих между субъектами хозяйствования в ЖКХ (за исключением регулирования тарифов естественных монополий и выполнения социальных обязательств).

Контролирующие органы осуществляют контроль за соблюдением жилищного законодательства, законов по энергосбережению и защите прав потребителей, а также правильностью формирования тарифов на коммунальные услуги.

Функции общества представляют управдомы (старшие по домам), которые совместно с представителями органов Роспотребнадзора и комитета по защите прав потребителей утверждают планы мероприятий по энергосбережению МКД и порядок расчетов за жилищно-коммунальные услуги, возникающий при реализации этих планов. Положительные примеры с указанием степени эффективности проведенных мероприятий по энергосбережению отражаются в материалах СМИ.

Стратегии и концепции модернизации и развития жилищно-коммунального комплекса, реализация стратегического плана развития города и общегородские концепции энергосбережения рассматриваются в администрации города совместно с высшим руководством управляющей компании.

Для повышения эффективности управления жилищным фондом необходимо активное взаимодействие с собственниками помещений (развитие института старших по домам) с целью формирования подробных планов развития каждого МКД:

– финансово-экономическая отчетность и планирование;

– планы капитального и текущего ремонтов;

– контроль над исправностью общедомовых и индивидуальных приборов учета;

– информационно-воспитательная деятельность для профилактики случаев махинаций со счетчиком и хищения воды;

– информационно-аналитическая деятельность;

– утверждение тарифов на содержание жилья и капитальный ремонт;

– снижение количества жалоб и обращений.

Управляющие компании, оказывающие жилищно-коммунальные услуги потребителям, являясь представителем интересов собственников помещений МКД (заказчиков) должны занимаются мероприятиями энергоаудита и энергосервиса.

Энергетическое обследование (энергоаудит) – сбор и обработка информации об использовании энергетических ресурсов в целях получения достоверных сведений об объеме используемых энергетических ресурсов, о показателях энергетической эффективности, выявления возможностей энергосбережения и повышения энергетической эффективности с отражением полученных результатов в энергетическом паспорте [16]. Управляющая компания должна развивать следующие направления работы:

1. Паспортизация МКД. По каждому МКД в управлении необходимо сформировать энергетический паспорт, содержащий статические и динамические показатели (таблица). Кроме того, показатели (индикаторы) энергоэффективности должны удовлетворять определенным требованиям, например, однозначность, устойчивость, надежность, эффективность, селективность, объективность и т. п. [29].

2. Выполнение комплекса расчетно-аналитических работ по энергоэффективности зданий:

– сравнительный анализ объемов потребления;

– расчет обоснованных нормативов потребления коммунальных услуг;

– анализ эффективности энергосберегающих мероприятий;

– написание технических заданий на проекты автоматизации;

– научное и информационно-аналитическое обеспечение деятельности УК (взаимодействие с университетами, например с БашГУ).

3. Определение источников финансирования работ по энергосбережению МКД.

По решению общего собрания собственников помещений МКД часть доходов каждого дома направляется в специальный фонд энергосбережения МКД. Возможными источниками могут быть:

– доля платы за капитальный ремонт в зависимости от необходимости МКД в капитальном ремонте;

– дополнительные доходные источники МКД (размещение средств наружной рекламы или оборудования операторов связи, сдача в аренду помещений, относящихся к общему имуществу МКД);

Таким образом, повышение энергетической эффективности жилых зданий должно стать комплексным процессом, в который вовлечены все социальные институты, каждый из которых решает свои задачи, и особое место в котором занимает бизнес в лице управляющих организаций. Положительный эффект энергосбережения ощутим на всех уровнях хозяйственной деятельности в стране.

Но повышение энергоэффективности не произойдет если не решить проблемы направленные на снижения уровня "неучитываемого" водопотребления. Отечественная система организации учета коммунального водопотребления, состоящая из большого количества федеральных и региональных нормативных документов не учитывает тот факт, что отечественные системы водоснабжения существенно отличаются от западных значительным внутриквартирным объемом утечек, не регистрируемых квартирными приборами учета.

Для создания эффективной системы коммунального водоснабжения и водоучета, стимулирующей водосбережение, необходим ряд мер организационного и технического характера:

в сфере водоснабжения и водопотребления:

– применение водоразборной и запорной арматуры с минимальным уровнем утечек;

– сделать обязательной организацию и проведение периодических профилактических осмотров и регулировок водоразборной и запорной арматуры, что должно стать одной из главных обязанностей подрядных организаций по сантехническому обслуживанию;

– улучшение качества водопроводной воды и приведение ее характеристик в соответствие с действующими нормативами;

в сфере водоучета:

– разработка обязательных требований, регламентирующих производство и применение водосчетчиков с максимально низкими порогами чувствительности и минимальными нижними границами диапазонов измерений;

– внесение в методики поверки приборов дополнений, обязывающих контролировать порог чувствительности при выпуске из производства и при периодических поверках;

– уменьшать начисления по общедомовому счетчику пропорционально общедомовым потерям;

– организация входного контроля работоспособности водосчетчиков на пороге чувствительности и минимальном расходе перед их монтажом;

– в процессе эксплуатации приборов при появлении небалансов - организация оперативной диагностики состояния приборов учета на месте их эксплуатации;

– необходима установка индивидуальных приборов учета с возможностью автоматизированного учета данных (дистанционного снятия показаний), а также установка индивидуальных приборов учета электроэнергии с возможностью отключения в случае наличия задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг в установленном законом порядке.