СОДЕРЖАНИЕ

Введение...………………………………………………………………………	3
1 Управление многоэтажными квартирными домами: история и теоретические положения …………………………………………………….	6
1.1 История развития жилищно-коммунального хозяйства в России……...	6
1.2 Способы управления многоэтажными квартирными домами…………...	13
2 Современное состояние жилищно-коммунального хозяйства и проблемы управления многоэтажными квартирными домами …………………………	25
2.1 Анализ жилищно-коммунального хозяйства Республики Башкортостан……………………………………………………………………	25
2.2 Проблемы учета и распределения ресурсов в многоэтажных квартирных домах..............................................................................................	33
3 Пути улучшения системы управления многоэтажными квартирными домами…………………………………………………………………………..	42
3.1 Меры по совершенствованию управления многоэтажными квартирными домами и энергосбережению…………………………………..	42
3.2 Интеллектуальный учет энергоресурсов в жилищно-коммунальном хозяйстве как один из способов улучшения управления многоэтажными квартирными домами…………………………………………………………..	46
Заключение……………………………………………………………………...	53
Список использованной литературы………………………………………….	56

ВВЕДЕНИЕ

Управляющая компания в качестве исполнителя целого комплекса жилищно-коммунальных услуг (ЖКУ) является базовым связующим звеном между потребителями ЖКУ и подрядчиками жилищных услуг, а также поставщиками коммунальных ресурсов. Неся ответственность перед гражданами за бесперебойное и качественное предоставление ЖКУ, система управляющих организаций составляет экономический стержень всего жилищно-коммунального хозяйства. Поэтому анализ проблем управления управляющей компании и разработка практических методов совершенствования организационно-экономической деятельности управляющих компаний в качестве научного исследования является наиболее актуальной для развития жилищной сферы.

Существующее состояние жилищно-коммунального хозяйства обусловлено неэффективной системой управления, дотационностью сферы и неудовлетворительным финансовым положением, высокими затратами, отсутствием экономических стимулов снижения издержек, связанных с оказанием жилищных и коммунальных услуг, неразвитостью конкурентной среды и, как следствие, высокой степенью износа основных фондов, неэффективной работой предприятий, большими потерями энергии, воды и других ресурсов. На управляющие компании (УК) в сфере ЖКХ как на основной и наиболее соответствующий рыночной экономике механизм управления жилищным фондом страны возлагаются наибольшая ответственность и надежды по преодолению кризисной ситуации в отрасли.

Актуальность темы исследования. Жилищно-коммунальное хозяйство (ЖКХ) в современном понимании представляет собой совокупность существующих жилищного и коммунального секторов городского хозяйства, связанного с основными формами воспроизводственного процесса (капитальный ремонт, модернизация, реконструкция, реновация). Функционирование ЖКХ - это обеспечение сохранности и эффективного использования жилищного фонда (многоквартирных домов) и обеспечения его жилищно-коммунальными услугами, необходимыми для жизнедеятельности человека, дальнейшего повышения уровня благоустройства и санитарного состояния территорий муниципальных образований, общего комфорта проживания. После прекращения функционирования советской системы ЖКХ изменились и принципы ценообразования в данной отрасли, что вызвало массу недовольств со стороны собственников жилья.

Степень научной разработанности проблемы. Значительный вклад в исследование функционирования жилищно-коммунального комплекса и смежных ему отраслей народного хозяйства внесли Симионов Ю.Ф., Дрозд Н.И., Черняк В.З., Гордеев Д.П., Маликова И.П., Ткачева Н.А., Чернышев Л.Н., Ясько B.JI. и др.

Проблемы развития рыночных отношений и конкуренции в жилищно-коммунальном хозяйстве рассмотрены в трудах Петровой Е.Ф., Шапиро М.Д., Мартусевича Р.А., Хомченко Д.Ю., Адрианова В.В., Аскерова Э.Н., Гордеева Д.П., Зайцева Р.В., Колесникова И.В., Лыковой Т.Б., Прокофьева В.Ю., Родионова А.Ю., Румянцевой М.С. и др.

Исследование способов повышения эффективности управления жилищным фондом проводилось Субботиным В.Н., Мукумовым Р.Э., Дамировым Д.Я., Сиваевым С.Б., Гордеевым Д.П., Говоровым Л.В., Филимоновым С.Л., Маликовой И.П. и др.

В рамках исследования экономических процессов функционирования предприятий научные результаты были получены Миллер Н.Н., Ковалевым В.В., Лихачевой О.Н., Найденковым В.И., Соснаускене О.И.и других.

Динамика развития научных исследований в жилищно-коммунальной сфере подтверждается также тем, что многие исследования теряют востребованность из-за введения новых правил предоставления жилищно-коммунальных услуг, а также могут иметь разную степень актуальности в разных регионах страны, несмотря на единое правовое поле.

Объектом исследования является жилищно-коммунальное хозяйства Республики Башкортостан. Предметом выступает деятельность управляющей компания в сфере ЖКХ как органа управления многоквартирными домами, основной задачей которого является предоставление жилищно-коммунальных услуг потребителям.

Целью дипломной работы является анализ современного состояния, выявления проблем и перспектив управления многоквартирными домами (МКД), обеспечивающих рентабельность и эффективность их функционирования.

Для достижения указанной цели были поставлены следующие задачи:

- проанализировать стратегии и концепции реформирования отрасли, теоретических положений организации процесса управления недвижимостью, а также совершенствования хозяйственной деятельности; оценка и применение положительного опыта предприятий жилищно-коммунальной сферы в области модернизации системы управления фондом МКД;

- определить ресурсы и мероприятия, необходимые для оптимизации управления МКД;

- экономически обоснование проблем управления МКД;

- разработать механизмы совершенствования деятельности УК.

1 Управление многоэтажными квартирными домами: история и теоретические положения

1.1 История развития жилищно-коммунального хозяйства в России

В наказе царя Алексея Михайловича от апреля 1649 года "О градском благочинии" посадским людям, в частности, предписывалось "...для чинения порядку и сбережения от огня... объезжать улицы и переулки в день и в ночь без перестани... Сверх того надобно на дворе дворник, который ведал, кого впустить или кто куда пойдет и всякое бы дворовое дело… починки и прочия дела ведал... и следил за установлением работы печного отопления в избах и банях". Это и есть первые упоминания о государственном контроле за состоянием безопасности жилых строений [11, 15 с.].

Эволюция города во времени не может не повлечь за собой изменения городского хозяйства. Растущая инфраструктура городов делает жилищно-коммунальное хозяйство все более технически сложным, что повышает роль профессионалов в этой сфере. Рожденный в Америке институт профессиональных управляющих ("сити-менеджеров") все более распространяется в Европе, да и у нас в России.

Когда государство осознает, что у общества могут быть всевозможные нужды и интересы, удовлетворить которые может оно само же, то приходит признание, что рост богатства населения выгоден власти, и потому ему следует всячески содействовать. И введение местного самоуправления объясняется в значительной степени этим признанием.

Каждый город неповторим. "Что не город, то норов", - гласит русская пословица. Это понимал М.М. Сперанский - советник царя Александра I, генерал-губернатор Сибири: "По разнообразию в каждом городе повинностей и доходов не удобно дожидаться общего для всех городов положения, а надлежит каждому городу устраивать эту часть особенно".

На протяжении истории государства Российского городское хозяйство не просто развивалось от простого к сложному, а следовало развитию самого государства [7, с. 34-36].

В системе "жилищно-коммунального хозяйства" действует централизованное управление и местные органы предписаны исключительно к исполнению. С другой стороны, "жилищно-коммунальное хозяйство" шире "коммунального", поскольку "коммунальное хозяйство" ограничено исключительно совместными интересами проживающего населения и не допускает вмешательства в частную жизнь и личную деятельность граждан, хозяйство же "жилищно-коммунальное" декларирует вменение обязанностей, заботы о каждом жителе персонально.

Профессор политэкономии Северо-Кавказского-Ростовского университета, член четвертой Государственной думы Л.А. Велихов в книге "Основы городского хозяйства", изданной в 1928 года, под коммунальным хозяйством понимал "сумму мероприятий городского общественного управления, при посредстве которых оказывается влияние на производство, распределение и потребление благ, служащих для удовлетворения жизненных потребностей". Во-первых, сумма мероприятий, а не предприятий. Во-вторых, не производится и не распределяется городским управлением, а оказывает влияние, что происходит при многоукладной собственности [5, 100 с.].

До революции в Российской империи насчитывалось 866 городов, и весь жилищный фонд царской России составлял 150 миллионов квадратных метров. Многие жили в ночлежных домах, подвалах, погребах, сараях и землянках.

В 1912 году в Москве проживало около 1 миллиона человек, в том же году была проведена перепись и учтено 24,5 тысячи коечно-коморочных квартир, в которых проживало 313 тысяч человек. В то время 60% городского жилищного фонда не имело электричества, 75% - водопровода, 85% - канализации. Доля жилищного фонда с центральным отоплением составляла около 1% [19].

В 1919 году VII Всероссийский съезд Советов принял официальный курс на децентрализацию управления городским хозяйством по вертикали и по горизонтали. Процесс "собирания коммун" касался исключительно хозяйственников. В качестве административной единицы было предложено считать территориальные общности населения, присвоив им, независимо от размера, единое название "коммуна". Их хозяйственная деятельность была обозначена как "коммунальное хозяйство", а отделы местных Советов, руководившие ими, были названы коммунотделами. Все эти термины быстро вошли в жизнь.

С 1918 года новая власть начинает конфисковывать у домовладельцев доходное жилье, ежегодно приносившее им значительную прибыль. Величина квартирной платы устанавливалась по "классовому признаку": рабочие за квадратный аршин площади платили 10-40 копеек, люди свободных профессий - 1-2 рубля, нетрудовые элементы - 3-10 рублей.

В 1919 году от квартплаты были освобождены семьи красноармейцев, а в 1920 году В.И. Ленин подписал декрет "Об отмене квартплаты". По данным коммунальных журналов тех лет, в Москве за период отмены квартплаты обветшало 11,5 тысячи жилых зданий, пришло в полную негодность 6,8 тысячи домов с более чем 40 тысячами квартир. Полная бесплатность жилья и всех коммунальных услуг сделала свое дело.

Попытка восстановить оплату уже в 1921 году выявило устойчивое нежелание основной массы населения оплачивать текущий ремонт, эксплуатацию и коммунальные услуги. Тогда было принято решение, назначив плату чисто символическую, увеличивать ее с каждым годом на 50 процентов, постепенно "приучая" жителей к необходимости этих расходов. Последнее повышение было в 1926 году, а далее (с 1927 года - года великого перелома) величина квартплаты приобрела ярко выраженный политический оттенок. На протяжении почти всей советской истории взималась только часть квартплаты, и производились государственные дотации в жилищную сферу.

К началу приватизации жилья в 1992 году оплата составляла лишь малую долю реальных эксплуатационных затрат, не говоря уже о затратах на текущий ремонт и амортизацию. Например, доля платежей населения Москвы в 1996 году составляла 22,3% от затрат (по России - 25 процентов), по итогам 2000 года по Москве – 44% (по России - почти 60%) [13, 57 с.].

В 1931 году был создан аппарат для централизованного управления коммунальным хозяйством РСФСР - Народный комиссариат коммунального хозяйства РСФСР, главным приоритетом которого стали строительные функции, в то же время происходила ликвидация коммунальных отделов на местах с закрытием подразделений, созданных некогда для "собирания коммун". Коммуны городов также были ликвидированы. В результате территории, жилые здания и деятельность населения оказались отделены друг от друга.

В мае 1939 года строительные функции частично выделили из Наркомата коммунального хозяйства РСФСР, было образовано самостоятельное строительное ведомство СССР [6, 134 с.].

Коммунальное хозяйство продолжало развиваться, превращаясь в одну из самых крупных отраслей непроизводственной сферы народного хозяйства. На его долю по состоянию на 1 января 1931 года приходилось 30% основных фондов страны.

В 1946 году Наркомат коммунального хозяйства был преобразован в Министерство коммунального хозяйства, а с 1971 года - в Министерство жилищно-коммунального хозяйства РСФСР, которое просуществовало до июня 1990 года [8, с. 111-115].

Структура управления ЖКХ РСФСР строилась на принципах двойного подчинения: министерству и местным органам власти. На практике министерство распределяло материально-технические и финансовые ресурсы, а также согласовывало назначения первых руководителей отраслевых предприятий и объединений. За несколько десятилетий эта система была достаточно хорошо отлажена технологически, как по своим методам, так и формам реализации.

Предприятия, организации и объединения ЖКХ были практически полностью лишены самостоятельности. Финансирование их осуществлялось в основном из общественных фондов потребления в виде дотаций, покрывающих их убытки. Убыточность в свою очередь определялась политикой замораживания уровня квартплаты и коммунальных тарифов для обеспечения доступности коммунальных тарифов и услуг. Понятно, что дотационность предприятий, организаций и объединений не стимулировала специалистов и руководителей к поискам путей снижения затрат, повышения качества обслуживания, внедрения ресурсосберегающих технологий и техники.

Уровень финансирования и ресурсного обеспечения систем коммунального обслуживания также был явно недостаточным для развития инженерных объектов, сетей и сооружений. Объем инвестиций в коммунальное хозяйство сохранялся в течение десятилетий на уровне 22-24% (при нормативе 33-35%) от затрат на жилищное строительство [10, с. 76.].

В 70-е годы было построено более 660 миллионов квадратных метров жилья. В 1980 году жилищный фонд страны составлял 1,3 миллиарда квадратных метров и был обеспечен водопроводом на 91% канализацией - на 90%, центральным отоплением - на 87%, ванными и душами - на 83%, газификация достигла 80%.

Следует отметить, что, несмотря на увеличение с каждым годом основных фондов жилищно-коммунального хозяйства, уровень их эксплуатации из-за недостаточности финансирования не соответствовал нормативным требованиям [21].

В 50-70-е годы Минжилкомхоз РСФСР неоднократно обращался в правительство с предложениями о необходимости повышения оплаты жилья как одного из источников покрытия затрат предприятий, осуществляющих жилищно-коммунальные услуги, однако низкая квартплата, являясь одним из основных завоеваний социализма, так и не менялась с 1926 года. Неоднократные попытки реформирования отрасли сводились, как правило, к совершенствованию структуры управления, внедрению АСУ, привлечению градообразующих предприятий к проблемам эксплуатации и содержания жилья, изысканию средств на эти цели путем перераспределения средств общественного фонда потребления [9, с. 98].

Важную роль в истории ЖКХ РФ сыграли так называемые ЖЭКи. Жилищно-эксплуатационные конторы (ЖЭК, ЖЭУ, РЭП, РЭУ) — хозрасчётные организации по эксплуатации государственного жилищного фонда СССР, а позже и России и на постсоветском пространстве, образованные в 1959.

С 1970-х годов в некоторых регионах СССР ЖЭКи стали заменяться на ДЕЗы (дирекции единого заказчика), которые занимаются вопросами организации работ по обслуживанию жилого фонда. Сегодня в ряде случаев ЖЭКи и ЖЭУ в массовом порядке меняют статус с муниципальных предприятий на общества с ограниченной ответственностью (управляющие компании).

Совмином РСФСР принято постановление от 29 июня 1989 года № 235 «О переходе жилищно-коммунального хозяйства на хозрасчет и самофинансирование» [29

В 1990 году, после ликвидации Минжилкомхоза РСФСР, был образован Комитет по жилищно-коммунальному хозяйству при Совмине РСФСР, а в 1991 году - Госкомитет ЖКХ, преобразованный в 1992 году в Комитет ЖКХ в структуре Минстроя РСФСР. В 1993 году был вновь образован Комитет по муниципальному хозяйству Российской Федерации (Роскоммунхоз), а в 1994 году на базе Госстроя России и Роскоммунхоза создается Министерство архитектуры, строительства и жилищно-коммунального хозяйства.

При либерализации цен в 1992 г. было решено не трогать тарифы на жилищно-коммунальные услуги (ЖКУ), и квартплата оказалась на уровне 1928 г. До 2000 г. власти придерживали тарифы ЖКУ на фоне роста всех остальных цен, а затем начался их ускоренный рост, хотя госрегулирование неизменно сохранялось. Стоимость газа и электроэнергии составляет львиную долю стоимости ЖКУ, а они поставляются монополистами, значит, необходимость регулирования цен и регламентация этих рынков неизбежны [11, с. 105].

К 2004 г., получая ЖКУ по субсидированным ценам, граждане тратили на них в среднем 10,8% своего бюджета. Однако, с учетом реальных расходов, отражающим различия в жилищной обеспеченности, качестве жилья, доля расходов на ЖКУ в семейном бюджете россиян пока заметно ниже, причем прежде всего для состоятельных людей. Т.е. на богатых приходится больше субсидий, заложенных в ценах. Первой попыткой подключить владельцев квартир к покрытию расходов стали Указ "О временном положении о кондоминиумах" (1993 г.) и закон "О товариществах собственников жилья (ТСЖ) (1996 г.) [12, с. 221].   В 1997 г. Ельцин подписал указ "О реформе ЖКХ", согласно которому предполагалось поднять долю населения в оплате жилья и ЖКУ с 35% в 1997 г. до 100% в 2003 г. Впоследствии 100%-я оплата была отложена Госдумой до 2008 г. Новая редакция закона "Об основах федеральной жилищной политики" (2003 г.) вообще исключила упоминание о сроке перехода на 100%-ю оплату услуг ЖКХ населением. В 2001 г. был принят документ, до сих пор определяющий государственную политику в отрасли - подпрограмма "Реформирование и модернизация жилищно-коммунального комплекса РФ" федеральной целевой программы "Жилище" на 2002 - 2010 гг., а в конце 2004 г. был утвержден новый Жилищный кодекс который ввел новую форму гражданско-правового договора - договор об управлении многоквартирным домом [28].

Согласно новому кодексу, с 1 января 2007 г. жильцы домов могут отказаться от услуг государственных Дирекций единого заказчика (ДЕЗов), при этом они обязаны выбрать один из 3-х вариантов управления.