Ребования и рекомендации к инженерной и технологической инфраструктуре, коммуникациям и системам безопасности

 Национальные и принятые международными гостиничными операторами стандарты  Системы автоматизации и управления зданиями в гостиничном хозяйстве Комплексное управление всей инженерной инфраструктурой здания именуется, как правило, техникой автоматического регулирования. На сегодняшний день в отелях уже не используются аналоговые регуляторы, а применяется регулирующая техника типа DDC – прямого цифрового контроля. Будет ли такая техника использована в проектируемом здании отеля, зависит от выбранной оператором отеля концепции сервисного обслуживания инженерного оборудования. Всеобъемлющая система в состоянии обеспечить полный контроль и управление всеми инженерными установками при наличии соответствующего квалифицированного персонала. Это является стандартом для всех отелей, начиная с категории «четыре звезды». Промежуточным и наиболее оптимальным решением для отелей более низких категорий является применение техники автоматического регулирования только для управления вентиляцией и кондиционированием. Такие системы автоматического регулирования могут поддерживаться и обслуживаться посторонними квалифицированными сервисными предприятиями.

Отопление и теплоснабжение  

В настоящее время кондиционирование и регулируемое охлаждение гостевых номеров является стандартом для отелей всех категорий. Различия проявляются в используемом типе кондиционирования, который зависит от категории и географического местоположения отеля. Во всем остальном существует широкий спектр различных технических вариантов. Изданная на английском языке книга Жака Леви «Технический менеджмент в отеле» достаточно подробно охватывает все темы управления технической инфраструктурой отеля. Других специальных книг об организации кондиционирования отелей написано не было, и наша задача сводится к тому, чтобы сделать несколько важных пояснений с точки зрения увязки общего проектирования отеля с планированием инженерной инфраструктуры здания.

Стратегическим решением, которое нельзя отдавать на откуп инженерным проектировщикам, является вопрос об общей схеме трубопроводов и коммуникаций здания, именно на этом этапе принимаются важные решения:  

           

При этом важнейшим является решение о том, где, как и какие типы статической отопительной техники будут установлены. Для сокращения производственных затрат во всех помещениях, которые должны кондиционироваться, необходимо стремиться к выравниванию потерь трансмиссионного тепла через статические установки, а также потерь теплого воздуха через вентиляцию и систему кондиционирования. В отелях низких категорий используются радиаторы, в отелях высоких категорий – системы напольного отопления, с которыми надо быть крайне аккуратными. Исполнителям отделочных работ следует дать четкие указания относительно того, какими дюбелями они должны пользоваться при закреплении балюстрад, перегородок и прочего оснащения при производстве работ по стяжке полов с учетом прокладываемой отопительной системы.

В качестве радиаторов мы рекомендуем гладкие непрофилированные плоские радиаторы, прикрепляемые к стенам, а термостатические заглушки могут использоваться в зонах гостевых циркуляций только в виде запорных элементов.  

Вентиляция и кондиционирование

Уже на стадии разработки концепции здания необходимо определить местоположение приточных и отточных воздуховодов. Расположение центрального элемента системы кондиционирования на крыше здания облегчает только организацию оттока воздуха. Приточные каналы надо спроектировать так, как если бы центральная система находилась в подвале здания. Нахождение центральной системы вентиляции над гостевыми номерами проблематично с точки зрения звукоизоляции и требует привлечения соответствующего специалиста.

Расположение центральных установок на крыше может в значительной степени нарушать общий вид здания, если этот вопрос не будет отработан архитекторами. В этом случае особо тщательно следует продумать вопросы доступа и ремонта.

Если испарители климатических установок поставить на хороших просматриваемых плоских крышах с озеленением или без него, тут действуют те же правила. Испарители, находящиеся рядом с окнами гостевых номеров, должны быть хорошо замаскированы, чтобы гость и не догадывался о каком-либо шуме.

 

Потребление воды

Любой отель, как правило, потребляет от 300 до 600 литров воды в расчете на одну номеро/ночь. Поэтому существует большой соблазн и возможность экономии воды. Кроме потребления воды посетителями отеля кухня потребляет порядка 30–40 литров воды на обслуживание одного гостя. Определенный прогресс в экономии потребляемой воды станет заметным после начала использования в отелях посудомоечной техники на 4,5 литра и водоотводных труб с диаметром сечения 80 мм вместо 100 мм. Такая техника сегодня почти не используется, так как опытными образцами не достигнуто необходимое качество промывки посуды. 

Водопроводная система

Окончательному решению о водопроводной системе здания отеля должен предшествовать анализ воды. В зависимости от его результатов проектировщик инженерного оборудования принимает решение о том, какие водопроводные трубы с учетом антикоррозийной стойкости необходимо использовать – стальные или медные. Это решение, как правило, согласуется со специалистами санитарных служб, т.к. с точки зрения гостиничной специфики не существует каких-либо преференций для применения одного или другого типа труб. Сегодня на рынке представлено многообразие систем из разных металлов, пластика и композитных материалов. Очень часто металл используется для организации магистральной сети, а искусственные материалы – для различных отводов. Технические требования, предъявляемые к водопроводной системе здания, на сегодняшний день настолько высоки, что не требуют каких-либо уточнений. Схема разводки водопроводной системы должна быть согласована с архитектором и оператором отеля, особенно в части установки запорных устройств и счетчиков потребления. Разумная и правильная система учета затрат в отеле должна быть в состоянии осуществлять отдельный учет потребления воды номерным фондом и службой напитков и питания отеля.  

Водоподготовка

Воду с большим содержанием кальция и его соединений называют «жесткой водой». При температурах выше 55 градусов по Цельсию кальций образует отложения в трубах, на арматуре и в труднодоступных для очистки зонах системы.

В большинстве случаев должна проводиться дополнительная водоподготовка, осуществляемая на сегодняшний день не путем добавления необходимых солей, а при помощи электрических или электромагнитных устройств, которые включаются в водопроводную систему непосредственно за центральным водомерным устройством всего здания.

Некоторые технологические процессы в здании отеля требуют более высокой степени подготовки воды. Это касается, в первую очередь, воды, необходимой для увлажнения воздуха через климатическую установку, а также воды для кухни, посудомоечных, стиральных машин и приготовления пара в демпферах. Для этого применяются специальные установки, которые уменьшают жесткость воды до 3%. Для моечных аппаратов тонкого стекла (тарелки, бокалы) следует использовать установки концентрации на основе обратного осмоса. Это самые передовые системы, позволяющие отказаться от дополнительной полировки всей гостевой посуды.  

Подготовка горячей воды

Отели потребляют большое количество горячей воды. Процесс нагревания требует существенных затрат. Вне зависимости от категории отеля накопительные емкости для горячей воды должны рассчитываться из соотношения 33 л на один номер. Этот показатель является не расчетным, а утвердившимся на практике. Мощность устанавливаемых теплообменников должна составлять 2,15 кВ на один гостиничный номер, при том что используются ротационные теплообменники с КПД, равным 78%.

В целях обеспечения антибактериальной защиты температура первого цикла должна составлять не менее 57 градусов по Цельсию, если не применяются более совершенные озоновые установки антибактериальной защиты. При проектировании следует предусмотреть дополнительные насосы и теплообменники, чтобы выход из строя одной установки не означал остановки всей системы горячего водоснабжения отеля. Центральных накопителей горячей воды в отеле должно быть не менее двух.

Система подготовки горячей воды хорошо подходит для получения обратного тепла, например, от работы установок по производству холода, трансформаторов и системы охлаждения здания. Здесь необходимо проанализировать, является ли экономически обоснованным увеличение вместимости накопителей запасов горячей воды для использования остаточного тепла в других целях в период спада пикового потребления горячей воды.  

Спринклерные установки

Если спринклерные установки используются по желанию оператора отеля, а не предписываются местными строительными нормами, что достаточно часто встречается в отелях категорий «четыре-пять звезд», то они должны соответствовать американским стандартам FM (Factory Mutual). Эти требования соответствуют требованиям большинства международных гостиничных сетей. Часто спринклерные системы применяются для того, чтобы архитектурные идеи привести в соответствие с действующими строительными нормами и пожарными предписаниями. Например, создать открытые атриумы с очень большими объемами пространства. Однако это дорогое удовольствие и стоит оно не менее 75 долларов на один квадратный метр.  

Система канализации

Функционирование системы канализации предписывается общестроительными правилами и техническими нормами. Тем не менее при запуске нового отеля в эксплуатацию часто случаются засоры, поскольку при проведении строительных работ в систему попадает мусор. Это может продолжаться несколько недель или даже месяцев. Поэтому перед принятием системы в эксплуатацию следует провести документальный видеоконтроль всех основных магистралей канализационной системы здания.

В ходе текущей эксплуатации также могут происходить засоры, поэтому необходимо правильно спроектировать ревизионные возможности основных магистралей канализационной системы здания. По звукоизоляционным причинам материал, используемый внутри здания, должен быть из чугуна, а присоединения – из пластика. Магистрали для отвода жиросодержащих вод длиной более 10 м надо оснастить дополнительным параллельным подогревом, чтобы не происходило постоянного закупоривания жироотделительной системы. Главный жироотделитель должен устанавливаться под землей вне основного здания или непосредственно на его хозяйственном дворе, чтобы сервисная служба беспрепятственно могла производить откачку жира и очищение жировой ямы.

Часто приходится сталкиваться с ситуацией, когда над рестораном или помещениями для банкетов и конференций проходят вертикальные канализационные стояки ванных комнат гостевых номеров. С точки зрения звукоизоляции правильным является, чтобы они оканчивались бетонными кессонами, от которых по горизонтали осуществляется их присоединение к центральной канализационной магистрали.

 Электрические сети  

Высокое напряжение

Для обеспечения электропитанием высокого напряжения в отелях должны использоваться собственная подстанция, улавливатели блуждающих токов и система управления нагрузкой напряжения. Это продиктовано экономическими соображениями. Показателями пиковой нагрузки в расчете на один гостиничный номер являются следующие значения:  

Категория	Ток на один номер, кВА		Максимальная нагрузка в расчете на номер, кВт

Две звезды	2,5	1,80
Три звезды	3,0	2,15
Четыре звезды	3,5	2,50
Пять звезд	4,0	2,85

 Данные показатели учитывают кондиционирование номеров, в том числе отеля категории «две звезды».

Для токов более 600 кВА необходимо предусматривать 2 трансформатора, чтобы в случае аварии обеспечить отель электропитанием. Трансформаторная подстанция нагревается, и поэтому ее следует оснастить принудительной вытяжной вентиляцией. Образующееся от функционирования трансформаторов тепло можно использоваться вторично.  

Слаботочные системы

 Вычислительные и телефонные сети

Создание структурированной кабельной сети с использованием кабелей категории 6 и 7 является стандартным решением. В эту сеть подключаются не только компьютеры, но и кассы, принтерные устройства, контрольные часы, сервисные модемы инженерной инфраструктуры здания. Отель среднего класса оснащается сетью от 50 до 100 точек подключения без учета телефонной проводки. Для отеля высокой категории дополнительно вводится большое количество точек подключения с разъемами типа RJ 45, которые позволяют гостям создавать собственные сети. Но технология W-LAN и Bluetooth быстро прогрессирует, и скоро такие разъемы и дополнительные подключения не понадобятся.

С учетом огромного количества вычислительной техники, которую сегодня используют отели, для персонала, особенно в больших отелях, должны проводиться тренинги. Это требует организации помещения для тренингов, оснащенного 4–5 автоматизированными рабочими местами, которое может находиться в подвальной или цокольной части здания.

В гостевых номерах отелей категории «три звезды» и выше в обязательном порядке устанавливаются две телефонные розетки с разъемом RJ 11 и одна розетка типа RJ 45 для модема в зоне рабочего стола. В отелях категории «четыре звезды» и выше на прикроватной тумбочке обязательно наличие второго телефона.

Беспроводной доступ в Интернет

Технология W-LAN является наиболее дешевым способом предоставления доступа в Интернет гостям отеля. Антенны Для правильного оснащения отеля требуется достаточно большое количество антенных устройств:        

           

 

Строительные и противопожарные предписания многих стран требуют установки датчиков пожарной сигнализации только на эвакуационных путях. Однако на сегодняшний день во многих государствах согласно стандартам гостиничных сетей такими датчиками должны снабжаться все помещения отеля, за исключением ванных комнат. При этом стандартными являются двухэтапные четырехпроводные адресные извещатели с раздельным распознаванием и выводом на центральный протокол. Это сокращает время реагирования, число ложных тревог и снижает затраты на их обслуживание.

Такими датчиками оснащаются также все коммуникационные шахты и сауны, расположенные в отеле. Проектировщики часто забывают о необходимости установки датчиков дымоудаления в системе циркуляции воздуха, которые предотвращают попадание дыма в системы вентиляции и кондиционирования.  

Электроакустическая система

Ретрансляция музыки в помещениях отеля, к сожалению, зачастую сталкивается с незаслуженно плохим к ней отношением. Если музыкальное сопровождение соответствует производственной концепции, звучит фоном и организуется профессионально, оно производит на гостя хорошее впечатление. Особенно в процессе следования по помещениям отеля. Если оператор отеля отказывается от использования музыкального сопровождения, такую систему все равно следует установить, ведь она также выполняет функцию аварийного оповещения гостей и персонала.  

Устройства аварийного оповещения

В случае возгорания аварийное оповещение осуществляется с помощью сирен и через центральную электроакустическую систему здания. Сигналы должны быть очень громкими, чтобы все посетители могли их услышать даже при хорошо изолированных дверях в помещениях для проведения конференций и гостевых номерах. По дополнительному согласованию с противопожарными службами допускается информирование по телефону и с помощью телевидения. Гостевые номера и туалеты для инвалидов дополнительно оснащаются световой сигнализацией.

Стандарты, требования, предложения и рекомендации к системам учета и управления

Стандарты, принятые международными операторами.Большинство систем финансового менеджмента и учета в современном гостиничном бизнесе базируется на использовании принципов Унифицированной системы бухгалтерского учета для гостиничной индустрии, первоначально предложенной еще в 1926 году Ассоциацией отелей города Нью-Йорка и с тех пор периодически обновляемой и дополняемой при участии Американской ассоциации отелей и гостиниц. Данная система устанавливает стандартные форматы и классификацию счетов для гостиниц, дает руководство в подготовке финансовых отчетов, стандартизирует процедуры финансового анализа и служит готовой системой бухгалтерского учета, которая может быть адаптирована к особенностям конкретного отеля.

 

Особенности систем учета в гостиничном бизнесе

Для построения систем управления и учета руководству отеля необходимо помнить об особенностях процедур и технологий, характеризующих финансы гостиничных предприятий, которые следует иметь в виду при построении финансовых систем в отелях. К ним относятся:

1. Высокая степень департаментализации затрат отеля. В отличие от материального производства, где все издержки традиционно ассоциируются с единицей продукта (изделия), в гостиничном бизнесе издержки калькулируются по направлениям. Дело в том, что в любом отеле все отделы можно отнести либо к центрам доходов (прибыли), либо к затратным центрам.

Центры затрат отеля непосредственно не участвуют в обслуживании клиентов гостиницы, а осуществляют поддержку производственных отделов. Соответственно, они не генерируют доходы, и руководство таких отделов отвечает только за контроль над соответствующими затратами и их минимизацию. К ним относятся: администрация отеля, отдел продаж и маркетинга, технический (инженерный) отдел, отдел кадров, финансовый отдел (бухгалтерия), служба безопасности.

Центры прибыли отеля, напротив, задействованы непосредственно в обслуживании гостей и помимо производства затрат способны также генерировать доходы. Поэтому руководство таких отделов ответственно как за минимизацию возникающих расходов отдела, так и за максимизацию его доходов и, как следствие, за максимизацию прибыли отдела. К ним относятся: номерной фонд, рестораны и бары, банкетная служба и выездное обслуживание, аренда торговых помещений на территории отеля, услуги консьержа (транспорт, театральные и экскурсионные билеты и т.п.), телекоммуникационные услуги (телефон, Интернет, платное ТВ), бизнес-центр, оздоровительный центр, прачечная-химчистка, прочие доходные центры (казино, ночной клуб, гольф-поля и т.д.).

Все издержки и доходы центров прибыли отеля учитываются отдельно друг от друга. По каждому центру прибыли отеля считаются прямые затраты. Например, в случае номерного фонда это стоимость эксплуатации систем жизнедеятельности, использования электрической энергии, отопления и кондиционирования, расходных чистящих и прочих материалов, затраты на оплату труда персонала. Прибыль считается как разница между доходами департамента и его прямыми затратами. Величина суммарной прибыли всех центров должна покрывать косвенные затраты всего отеля и обеспечивать желаемый уровень общей прибыли. Высокая степень департаментализации затрат предопределяет также и соответствующую структуру финансового отдела большинства гостиниц с выделением бухгалтерии номерного фонда, бухгалтерии ресторанов и баров и т.д.

2. Принцип соответствия затрат департамента его доходам вытекает из первой особенности финансов в гостиничном бизнесе: показатели доходов и расходов должны отражаться вместе для каждого доходообразующего департамента отдельно. Подобный подход дает возможность оценивать эффективность работы каждого центра прибыли отеля и свидетельствовать о его прибыльности или убыточности.

3. Цикличность оборачиваемости финансовых средств определяется цикличностью системы продаж в отеле. Например, в ресторанах и барах отеля существует финансовый цикл дня, начинающийся с завтрака, переходящий в обед и заканчивающийся ужином. Ночной аудит отеля также закрывает окончание каждого рабочего дня, подсчитывая доходы от продажи всех центров прибыли гостиницы. В гостиничном бизнесе существуют также недельные циклы (будние и выходные дни) и сезонные циклы (сезоны высокой и низкой загрузки). От знания особенностей цикличности в гостиничном бизнесе зависят планирование себестоимости использования соответствующих ресурсов отеля, прогноз продаж продуктов и услуг, поступлений финансовых средств и т.п.4. Периодичность подготовки отчетов. В промышленном производстве финансовая отчетность подготавливается, как правило, на ежегодной и ежеквартальной основе, в гостиничном же бизнесе многие отели используют менее продолжительные сроки для составления отчетов, а именно каждый месяц.

 

Модель финансовой системы гостиничного предприятия

В организационной модели финансовой системы гостиничного предприятия (рис. 1) можно выделить три основные области применения финансового менеджмента в гостиничном бизнесе:

·       регулирование финансовых результатов деятельности отеля, которое заключается в управлении себестоимостью предоставления услуг, распределении и минимизации затрат, формировании тарифной политики, управлении налогообложением, бюджетировании и планировании деятельности, интерпретации финансовых результатов и т.п.;

·       управление активами или имуществом гостиничной компании – это организация системы расчетов с партнерами, управление кредиторской и дебиторской задолженностями, управление имуществом, организация учета на предприятии;

·       управление источниками формирования финансовых ресурсов (собственным и заемным капиталом), т.е. управление капиталом, вложенным в основные средства, управление структурой капитала, инвестиционная деятельность отеля, политика кредитования, дивидендная политика.  

19