1.3. Типизация объектов жилой недвижимости
В микрорайоне «Пролетарский» представлены различные типы домов, которые указаны на диаграмме (рисунок 3; Приложение 1)
Рис. 3. Распределение объектов жилой недвижимости по типам
По этажности жилая недвижимость имеет следующее распределение (рисунок 4):
Рис. 4. Распределение многоквартирных жилых домов по этажности
Классификация жилой недвижимости по конструктиву представлена на рисунке 5.
Рис. 5. Конструктив жилой недвижимости
Карта расположения жилых многоквартирных домов представлена в приложении 2.
Вся жилая недвижимость микрорайона «Пролетарский» имеет класс качества «эконом», за исключением Жилого комплекса «Времена года» (Докучаева, 42) – «эконом+».
1.4. Анализ коммерческого сектора микрорайона. Инфраструктура
Коммерческий сектор в м-не «Пролетарский» слабо развит – нет бизнес-центров, торговых центров. Данный сектор включает:
13 продуктовых магазинов, включая 3 супермаркета;
8 аптек;
6 парикмахерских/салонов красоты;
Автошколы «Неокруг» и «Автопрофи»;
Мотель «Hotel Dom»;
Автосалон «SUZUKI»;
Фитнес-клуб «Edwad’s Gym»;
Бар-ресторан «Grill bar birhaus»
2 стоматологических центра;
3 магазина для животных;
3 магазина строительных материалов, хозяйственных товаров.
Инфраструктура представлена следующими объектами:
Поликлиника №2,№3;
Городская клиническая поликлиника №4;
Городская клиническая детская больница №18;
Станция скорой помощи;
Детские сады №230 и №407 «Светлячок», частные ясли;
Школа №40;
Школа раннего развития «Мамин выбор», детские развивающие центры «Умница» и «Вербалика», центр детского творчества «Солнечный круг»;
«Сбербанк»
В планах у «ПЗСП» - строительство в микрорайоне спортивного комплекса, но на данный момент нет инвесторов, а завод своими силами пока не в состоянии осуществить этот проект.
2. Разработка концепции «проекта». Маркетинг объекта недвижимости
2.1. Расчет интегрированных коэффициентов ценности местоположения земельных участков. Окончательный выбор участка под застройку на основе критерия ннэи
На данный момент в м-не «Пролетарский» все свободные земельные участки застроены/застраиваются, но присутствует ветхий жилой фонд – деревянные многоквартирные дома (ул. Докучаева №№ 2, 4, 6, 8, 10, 12). На их месте предполагается осуществить «проект».
Для выбранного земельного участка производится расчет интегрированного коэффициента ценности местоположения.
Модель оценки ценности местоположения базируется на определении интегрированного коэффициента, который определяется по формуле:
, где:
- коэффициент I зонального уровня;
- коэффициент II зонального уровня;
- коэффициент локального уровня.
Определим формулу расчета каждого из элементов интегрированного коэффициента.
Коэффициент I зонального уровня определяется как отношение средней цены 1 кв. м. недвижимости, расположенной на территории всего района () к средней цене 1 кв. м. недвижимости, расположенной на территории I категории престижности в масштабах города ():
Коэффициент II зонального уровня равен соотношению средней цены 1 кв. м. недвижимости, расположенной на территории всего микрорайона () к средней цене 1 кв. недвижимости, расположенной на территории всего района, ():
Определение коэффициента локального уровня определяется экспертным путем и представлено в таблице 2.1.1.
Таблица 2.1.1.
Модель определения коэффициента локального уровня
Наименование фактора |
Количественная оценка |
|
||
Удаленность от: |
(м) |
Коэффициент |
||
остановок общественного транспорта |
213 |
1 |
||
транспортных магистралей общегородского назначения |
6290 |
1 |
||
объектов общегородского масштаба |
7240 |
1 |
||
кварталов ветхого жилья |
310 |
0,99 |
||
объектов социальной инфраструктуры |
221 |
1,1 |
||
промышленных объектов |
1100 |
1 |
||
зон инженерных, транспортных инфраструктур |
545 |
0,95 |
||
рекреационных зон |
816 |
1,06 |
||
зон специального назначения |
1290 |
1 |
||
Таким образом, интегрированный коэффициент равен: