3.3.1.5. Если налогоплательщики продают общее имущество

Если реализуется имущество, находящееся в общей долевой собственности, то размер имущественного налогового вычета распределяется между совладельцами этого имущества пропорционально их доле. Об этом сказано в абз. 3 пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ.

Указанное распределение применяется при реализации недвижимого имущества только как единого объекта права общей долевой собственности (Постановление Конституционного Суда РФ от 13.03.2008 N 5-П, Письма Минфина России от 10.04.2012 N 03-04-05/7-474, от 17.02.2012 N 03-04-05/7-193, 31.03.2011 N 03-04-05/7-209, ФНС России от 05.06.2012 N ЕД-3-3/1985@, от 18.08.2009 N 3-5-03/1282@, УФНС России по г. Москве от 04.02.2010 N 20-14/011120@). Это означает, что распределять вычет надо, когда продается, например, вся квартира в целом. Если же такая квартира продается по одному договору, предусматривающему реализацию собственниками своих долей в квартире, выделенных в натуре, распределение имущественного вычета не производится.

По мнению Минфина России, вычет может распределяться и при продаже комнаты в коммунальной квартире (Письмо от 14.07.2008 N 03-04-05-01/253).

Добавим, что перераспределение или отказ от имущественного налогового вычета в пользу другого совладельца Налоговым кодексом РФ не предусмотрены (см. Письмо Минфина России от 01.07.2009 N 03-04-05-01/509).

Например, братья Скворцовы продали квартиру, которая была у них в собственности менее трех лет, за 1 250 000 руб. При этом квартира находилась в общей долевой собственности по 1/2 у каждого. Следовательно, имущественный налоговый вычет может быть предоставлен в сумме 500 000 руб. каждому из братьев.

Если же продается доля в объекте общей долевой собственности (например, в квартире), то вычет может быть использован собственником доли в полном объеме без распределения (Письма Минфина России от 10.06.2011 N 03-04-05/7-422, от 15.10.2010 N 03-04-05/7-623).

Причем это касается доли, выделенной в натуре. То есть при продаже по одному гражданско-правовому договору гражданами своих долей в имуществе, выделенных в натуре и являющихся самостоятельным объектом индивидуального права собственности, указанное положение о распределении не применяется. Такой вывод сделал Конституционный Суд РФ в Постановлении от 13.03.2008 N 5-П.

При продаже имущества, находившегося в общей совместной собственности, вычет также распределяется, но уже в размерах, согласованных совладельцами между собой (пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ).

Например, супругами Сухановыми был продан гараж за 350 000 руб. По их договоренности вычет в размере 250 000 руб. был распределен в соотношении 80% и 20%. Таким образом, Ю.С. Сухановым вычет был заявлен в размере 200 000 руб., а Г.Ю. Сухановой - в размере 50 000 руб.

Отметим, что положения пп. 1 п. 1 ст. 220 НК РФ не раскрывают, в каком порядке оформляется такая договоренность между совладельцами. Для того чтобы исключить возможные претензии со стороны налоговиков, рекомендуем оформить ее письменно в виде соглашения о распределении вычета, подписанного всеми совладельцами.

Важно учитывать, что вычет можно распределить в каких угодно пропорциях, даже 100% к 0% (Письмо Минфина России от 15.10.2007 N 03-04-05-01/337).

По сути в таком случае один из совладельцев отказывается от имущественного вычета в пользу другого совладельца (передает свое право на имущественный вычет другому совладельцу).

Зачастую такое бывает, когда имущество приобретается в собственность супругами, но один из них не располагает достаточным доходом для получения возврата НДФЛ из бюджета.

Хотим предостеречь от указания в соглашении фраз об отказе совладельца от имущественного вычета в пользу другого или передаче ему права на имущественный вычет в полном объеме. В этом случае в вычете могут отказать.

В такой ситуации в соглашении лучше указать, что имущественный вычет распределен между совладельцами в соотношении 100% и 0%.

В отношении продажи имущества, находящегося в общей собственности супругов, также отметим, что вычет может предоставляться в полной сумме любому из супругов независимо от того, кто является собственником имущества и на кого оформлены платежные документы, если брачным договором не предусмотрено иное (Постановление ФАС Уральского округа от 07.04.2009 N Ф09-1899/09-С2).

Добавим, что соглашение, составленное собственниками имущества, следует приложить к заявлению на вычет, поданному в налоговый орган каждым из совладельцев, претендующих на использование вычета.