1.3. Сущность и специфика рынка недвижимости

На микроэкономическом уровне купля-продажа объек­тов недвижимости представляет собой оборот традиционно­го товарного рынка, где сделки осуществляются исходя из спроса и предложения, а на интенсивность оборота в значи­тельной мере влияют субъективные предпочтения потреби­телей. В то же время объекты недвижимой собственности являются предметом макроэкономического регулирования, поскольку многие обобщающие показатели, свидетельству­ющие об уровне развития всей национальной экономики, ха­рактеризуют именно сферу недвижимости (например, сред­няя жилая площадь на душу населения или уровень развития производственных мощностей строительства в том или ином регионе). Проведенная в предыдущем параграфе исходная классификация видов недвижимости позволила выявить спе­цифические критерии недвижимой собственности и связать с экономической функцией недвижимости такие ее характе­ристики, как полезность, доходность, затраты на содержа­ние, стоимость, цена, товар, ликвидность, налогообложение, инвестиции, спрос и предложение и др. Практически на все вышеперечисленные категории значительное влияние ока­зывают составные части недвижимости — так называемые принадлежности.

Развитие и функционирование рынка недвижимости обусловлено спецификой самого объекта рыночных отноше­ний, т.е. недвижимости. Исходя из вышеизложенного спе­цифическими характеристиками недвижимой собственнос­ти являются: редкость, специфика оборота и кругооборота объектов недвижимости, капиталоемкость, долговечность, неоднородность, уникальная полезность, стационарность. Из характеристики редкости следует, что современное планиро­вание городов должно предусматривать максимально эффек­тивное использование уже застроенных территорий. Оборот и кругооборот объектов недвижимости обусловливает деле­ние рынка недвижимости на первичный и вторичный. Из этого вытекает следующая особенность функционирования рьгнка: будучи произведенным, его объект остается на рын­ке в качестве резерва предложения длительное время. Харак-

Недвижимость и рынок недвижимое™

39

теристика капиталоемкости свидетельствует о том, что осу­ществление сделок с недвижимостью зависит от уровня до­хода и всегда связано с аккумулированием значительных финансовых ресурсов у субъекта, вступающего на рынок. Уникальная полезность и стационарность определяют потре­бительский выбор при покупке недвижимой собственности, поскольку ценность каждого объекта находится в тесной за­висимости от его географического положения и связанных с ним характеристик.

Исходя из традиционного определения категории «не­движимость» как земельных и других естественных угодий, находящихся в собственности физических и юридических лиц, а также имущества, прикрепленного к земле и связан­ного с ней, рынок недвижимости чаще всего характеризует­ся как сегмент инвестиционного рынка, где покупаются и продаются объекты недвижимости, с присущим ему набором организационных, экономических и юридических механиз­мов, посредством которых передаются право на собствен­ность и связанные с ней интересы, устанавливаются цены на недвижимость.

Однако более полным будет определение рынка недви­жимости как комплекса отношений, связанных с создани­ем новых объектов недвижимости и эксплуатацией уже су­ществующих. Поэтому рынок недвижимости — это взаимо­связанная система финансово-экономических механизмов, обеспечивающих создание, передачу, эксплуатацию и фи­нансирование объектов недвижимости. С позиции простран­ственной организации рынок недвижимости представляет собой совокупность региональных (локальных) рынков, су­щественно отличающихся друг от друга по уровню цен, риска, эффективности инвестиций в недвижимость и т.д.

Рынок недвижимости является необходимой составля­ющей любой национальной экономики, поскольку недвижи­мость — важнейшая составная часть национального богат­ства, на долю которой приходится более половины мирового богатства. К тому же рынок недвижимости является систе-мообразующим ядром, необходимой предпосылкой суще­ствования всех других рынков — рынка труда, капитала, то­варов и услуг и т.д., поскольку для входа на любой рынок предприниматель должен иметь или арендовать для своей де­ятельности необходимые помещения.

40

Экономика недвижимости

Российский рынок недвижимости отражает все пробле­мы трансформационной экономики и характеризуется не­равномерностью развития своих сегментов, несовершенной законодательной базой и низкой инвестиционной активно­стью граждан и юридических лиц. Вместе с тем этот рынок представляет собой перспективную сферу вложения капита­ла. Посредством государственного регулирования рынок не­движимости обеспечивает:

— создание новых объектов недвижимости;

— передачу прав на недвижимость;

— установление равновесных цен на объекты недвижимости;

— эксплуатацию (управление) объектов недвижимости;

— распределение пространства между конкурирующими вариантами землепользования;

— инвестирование в недвижимость, выполняя при этом следующие операции, осуществляемые с недвижимым имуществом в связи:

а) со сменой собственника: куплю-продажу объектов недвижимости; наследование; дарение; обеспечение исполнения обязательств (например, реализация за­ложенных или арестованных объектов недвижимос­ти);

б) с частичным или полным изменением состава соб­ственников: приватизацию; национализацию; изме­нение состава собственников, в том числе с разделом имущества; внесение в уставный капитал; банкрот­ство (ликвидация) хозяйствующих субъектов (с удов­летворением требований кредиторов, в том числе за счет реализации имущества собственников);

в) без смены собственника: инвестирование в недвижи­мость; развитие недвижимости (расширение, новое строительство, реконструкция); изменения направле­ния использования, названия торговой марки, юри­дического адреса и др.; управление, эксплуатация; залог; аренду; передачу в хозяйственное ведение или оперативное управление, в безвозмездное пользова­ние; регулярно получаемый доход от владения недви­жимостью, не требующий от получателя предпри­нимательской деятельности; ренту; пожизненное содержание с иждивением; передачу в доверительное управление; введение (снятие) сервитутов и иных об-

Йедвижимосгь и рынок недвижимости_________

ременений; страхование различных форм и различ­ных операций, в том числе при кредитовании раз­вития недвижимости. Все эти операции в условиях рыночной экономики осуществляются с использова­нием рыночных механизмов, содержательно характе­ризуя тем самым рынок недвижимости. Из вышеизложенного видно, насколько традиционные трактовки рынка недвижимости неполно раскрывают его спе­цифику. Поэтому рынок недвижимости — это сфера обраще­ния специфического, неоднородного по своим характеристи­кам товара, характеризуемая расширенной по сравнению с простыми товарными рынками системой экономических от­ношений между также неоднородными субъектами рынка недвижимости. Например, специфика товара «недвижи­мость» позволяет использовать его не только в качестве ин­вестиционного объекта, но и объясняет существование опе­раций, характерных в целом для данного вида имущества, таких как траст, ипотека, лизинг и т.д. Наиболее общими осо­бенностями формирования и функционирования рынка не­движимости являются:

1) уровень развития (степень активности) рынка недвижи­мости (как рынка инвестиционных товаров) находится в тесной зависимости от колебаний общеэкономической конъюнктуры;

2) на функционирование рынка недвижимости существен­ное влияние оказывает фактор сопутствующих затрат (имущественные налоги и затраты на обеспечение функ­ционального состояния объектов недвижимости);

3) специфика объекта рынка недвижимости в значитель­ной степени влияет на соотношение спроса и предло­жения на данном рынке.

Важной особенностью рынка недвижимости является также характер потребительского спроса. Поскольку спрос на объекты недвижимости индивидуализирован и не взаимоза­меняем, то это затрудняет процесс достижения рыночной сбалансированности и пропорциональности. В результате величина спроса, как и предложения объектов недвижимо­сти, во многом определяется:

— географическим (местонахождение объекта на террито­рии города, области) и историческим (дома разного пе­риода постройки) факторами;

— состоянием инфраструктуры в районе объекта недвижи­мости (наличие подъездных путей, дорог, метро и дру­гих транспортных магистралей, предприятий торговли и бытового обслуживания, парков, других мест массового отдыха и т.д.).

К системе факторов, влияющих на спрос и предложе­ние на объекты недвижимости, относятся:

1. Экономические (изменение уровня доходов населения и бизнеса, увеличение предложения на рынке коммерчес­кой недвижимости, доступность финансовых, в частно­сти, кредитных ресурсов, увеличение предложения на рынке вновь построенного жилья, тарифы на комму­нальные услуги и платежи за ресурсы).

2. Социальные (изменение численности населения, его об­разовательного уровня, динамика уровня преступности).

3. Административные (реальная налоговая ставка, уровень налога на имущество, земельного налога, зональные ог­раничения, условия совершения сделок и получения прав на застройку),

4. Условия окружающей среды (экологическая обстановка, уровень развития инфраструктуры).

5. Для России важным фактором спроса является также раз­витие институциональной инфраструктуры рынка недви­жимости, в том числе условия и формы ипотечного кре­дитования. Кроме того, система факторов, определяющих состояние и тенденции спроса и предложения в границах того или иного региона, как показывает практика хозяй­ствования, также включает политические, национальные, культурные факторы, традиции и стереотипы поведения населения, оказывающие весьма существенное влияние на ожидания и предпочтения участников рынка, а следо­вательно, и на спрос и предложение. Долгосрочные и краткосрочные изменения факторов и условий на рынке недвижимости и финансовом рынке уп­равляют спросом и предложением недвижимости. Взаимо­действие этих факторов определяет ставку дохода от инвес­тиций в объекты недвижимости.

В настоящее время российский рынок недвижимости характеризуется значительным превышением предложения по сравнению с потребительским спросом (особенно на ком­мерческую недвижимость). Величина спроса на объекты

Недвижимость и рынок недвижимости __ __ ..

хилой недвижимости обусловлена многими факторами: транспортной оснащенностью района расположения объек­та, его экологическим состоянием, наличием объектов со­циально-культурного и бытового назначения. Однако наи-более существенно влияние фактора местоположения.

Особенности функционирования рынка недвижимости всегда будут определяться тем, что на недвижимость окру­жающая среда оказывает существенное воздействие. Если бизнес может менять местоположение, когда в сложивших­ся условиях его дальнейшее прогрессивное развитие не пред­ставляется возможным, то характеристика стационарности четко определяет невозможность какой-либо передислока­ции недвижимости в целях повышения эффективности, что и определяет локализацию как специфическую особенность всей системы функционирования рынка недвижимости. Важной особенностью того или иного локализованного в пространственно-региональных границах рынка недвижимо­сти является его структура. В связи с неоднородностью объекта недвижимости как товара и неоднородностью субъектов рынка недвижимости (производители-продавцы и потребители-покупатели, различные группы посредников) рынок недвижимости представляет собой многослойную неоднородную систему. Выделяются четыре неоднородных слоя в структуре рынка недвижимости:

— неоднородные производители-продавцы;

— неоднородные объекты недвижимости (в основном по качественному составу);

— потребители-покупатели;

— неоднородные отношения по поводу реализации недви­жимости как товара.

Первый слой порождает субъектную неоднородность предложения недвижимости, второй — неоднородность пред­ложения по качеству и по типу объектов недвижимости, тре­тий — неоднородность спроса на недвижимость. Следователь­но, все элементы рынка — товар, спрос, предложение — являются неоднородными. Все это в совокупности порожда­ет неоднородность механизмов функционирования рынка.

Таким образом, рынок недвижимости является неодно­родной интегрированной системой, имеющей структуру, сег­ментируемую по группе критериев. Действительно, на рын­ке существует множество неоднородных субъектов спроса, у 44

Экономика недвижимости

которых разные потребности и различные объемы финансо­вых ресурсов. В зависимости от этого каждый субъект спроса занимает свой сегмент рынка. В связи с этим различаются следующие критерии сегментации рынка недвижимости:

— по использованию;

— по географическому фактору;

— по типу прав собственности;

— по цене;

— по качеству;

— по инвестиционной мотивации (по цели использования) и т. д.

Специфика недвижимости как объекта рыночных отно­шений определяет следующие особенности функционирова­ния рынка недвижимости:

— низкая ликвидность спроса и предложения на рынке, которые не позволяют достаточно быстро реагировать на изменения стоимостных и количественных показателей на рынке;

— функционирование рынка недвижимости находится в тесной зависимости от общеэкономической конъюнк­туры;

— в современных условиях государство вынуждено тща­тельно контролировать и оказывать содействие разви­тию рынка недвижимости в сфере личного потребления, поскольку обеспечение нормальных условий существо­вания граждан входит в функции государства и относит­ся к области социального регулирования. Например, в 11 регионах РФ открываются в настоящее время фили­алы (кассы) специального агентства, обеспечивающего военных жильем по ипотеке. В 2008 г. получат квар­тиры 20 тыс. офицеров — участников военной ипотеки. В основном это выпускники военных училищ 2005 г. — первый набор программы. К 2010 г. 70 тыс. военнослу­жащих, стоящих в настоящее время на очереди, полу­чат постоянное жилье.

На эффективность (развитость) рынка недвижимости существенное влияние оказывает жесткая географическая привязанность объектов недвижимого имущества, а также широкая сегментация рынка по назначению недвижимости. Кроме того, на состояние недвижимости оказывает суще­ственное воздействие окружающая среда. Другими словами,

Недвижимость и рынок недвижимости_________

можно говорить о высоком или низком уровне развития рынка недвижимости для определенного географического региона и относительно отдельных сегментов рынка. При этом существует вполне объяснимая взаимосвязь развития различных сегментов рынка. Так, в частности, развитие про­изводства, увеличение числа объектов производственного назначения способствуют повышению уровня занятости на­селения региона, что в свою очередь является объективным фактором роста спроса на рынке жилья. Учитывая указан­ные особенности, основными показателями, характеризую­щими уровень развития рынка недвижимости, являются:

— объем и структура сделок, осуществляемых на первич­ном и вторичном рынках за определенный период;

— фиксированная норма прибыли, получаемая участника­ми первичного и вторичного рынка;

— степень привлечения заемного капитала;

— наличие и активность рынка производных ценных бу­маг;

— степень развития страховой деятельности на рынке не­движимости.

Именно этими показателями характеризуется динамика рынка недвижимости з странах с развитой рыночной эко­номикой — США, Великобритании, Германии. Примени­тельно к отечественному рынку недвижимости названные критерии показывают, что уровень его развития в настоящее время остается достаточно низким. Это объясняется тем, что процесс формирования рыночных отношений в сфере не­движимости требует существенной структурной перестрой­ки всей экономики и научно обоснованной государственной политики в области жилой недвижимости.

В качестве важнейших функций государственного регу­лирования на рынке недвижимости выступают:

— функция защиты экономических интересов собственни­ков объектов недвижимости;

— социальная функция государства.

Частная собственность является основой рыночной эко­номики, мотивом деловой активности предпринимательства. Как в производстве, так и в потребительской сфере реали­зация государством своей функции защиты прав собствен- 46

ности является необходимым условием функционирования рынков и всей хозяйственной деятельности. Значимость не­движимости как объекта собственности подтверждается тем, что в современной экономике функционирует четкая систе­ма определения прав собственности на недвижимое имуще­ство, расходы на организацию и работу которой берет на себя государство через органы регистрации прав на недви­жимое имущество.

Другой функцией государства, которая оказывает непо­средственное влияние на сферу недвижимости, является ре­гулирование баланса общественных интересов в экономике и обеспечение ее социальной стабильности. Причем основ­ные меры государственного воздействия направлены в боль­шей мере на сферу потребления недвижимости. Так, во всех странах с развитой рыночной инфраструктурой удовлетво­рение жилищных потребностей осуществляется исходя из двух принципов:

— рыночное самообеспечение, на основе которого количе­ство, качество и уровень потребляемых жилищных ус­луг определяется соотношением спроса и предложения;

— распределение или бесплатное предоставление государ­ственного социального жилья тем категориям населе­ния, которые не в состоянии покупать жилищные услуги на рынке.

Значимость государственного вмешательства в сферу недвижимости определяется высоким макроэкономическим (мультипликационным) эффектом индустрии недвижимости. Так, например, в США около половины частных внутрен­них инвестиций используется на развитие рынка недви­жимости. От 10 до 15% валового внутреннего продукта, а также значительная часть всех занятых в американской экономике напрямую используются в индустрии недвижи­мости.

В настоящее время правительства всех стран стремятся обеспечить удовлетворение спроса на жилье для ускорения экономического роста, увеличения национального богатства и создания новых рабочих мест. В целях поддержания кон­курентной среды на рынке недвижимости государство ис­пользует методы прямого и косвенного воздействия.

Недвижимость и рынок недвижимости

Важнейшей сущностной характеристикой рынка недви­жимости выступает его экономическая основа, т.е. отноше­ния собственности. Субъектами собственности на недвижи­мость являются:

— частные лица (физические или юридические),

— государство (РФ или субъекты РФ),

— органы местного самоуправления (муниципальное обра­зование).

Широкое развитие на современном этапе получили так­же отношения аренды объектов недвижимости, которые охва­тывают практически все объекты недвижимости. Поэтому в сфере контрактного права наиболее распространены в совре­менной экономике России договоры купли-продажи и арен­ды недвижимости. В отношениях между гражданами тради­ционно сохраняет значение договор дарения. Получает распространение договор доверительного управления, по ко­торому имущество передается в управление доверительному управляющему в интересах учредителя управления или ино­го указанного им лица.

Рынок недвижимости имеет сложную, разветвленную структуру, и дифференцировать его можно по различным признакам:

1. Исходя из сущности недвижимости как товара на рынке недвижимости выделяются три сектора:

— развития (создания) недвижимости;

— оборота недвижимости;

— управления и эксплуатации недвижимости.

Каждый из секторов имеет свою структурную опреде­ленность и специфику. Их привлекательность, объем, дина­мика зависят от связанных с ними финансовых потоков, подразделяемых:

— на инвестиции капиталовложений (развитие недвижи­мости);

— на товарные (финансирование оборота прав на недви­жимость);

— на доходы (от сделок и от эксплуатации недвижимости);

— на налоги (налогообложение недвижимости).

Сектор оборота недвижимости формирует рыночную Цену ее объектов. Сектор управления и эксплуатации недви- Экономика недвижимости

жимости отслеживает степень влияния тех или иных товар­ных характеристик объектов недвижимости на их доход­ность. Именно отсюда исходит запрос к сектору развития на создание наиболее доходных типов объектов недвижимости. При недостаточной развитости сектора управления, как это имеет место сейчас на отечественном рынке недвижимости, запрос сектору развития передается непосредственно из сектора оборота.

2. По способу совершения сделок рынок недвижимости разделяется на первичный и вторичный. На первичном рын­ке недвижимости осуществляются сделки с вновь созданны­ми, а также приватизированными объектами. Он обеспечи­вает передачу недвижимости в экономический оборот. Вторичный рынок недвижимости — это совокупность сде­лок, совершаемых с уже созданными объектами, находящи­мися в эксплуатации и связанные с перепродажей или с дру­гими формами перехода поступивших на рынок объектов от одного владельца к другому. Первичный и вторичный рын­ки, выступая двумя частями единого рынка недвижимости, взаимно влияют друг на друга. Например, цены вторичного рынка представляют собой особый ориентир, который по­казывает, насколько рентабельным является новое строи­тельство при существующем уровне затрат.

Рынок недвижимости испытывает на себе влияние эко­номической ситуации в целом как на национальном, так и на региональном уровнях. Возможности реагирования на изме­нение этой ситуации на первичном и вторичном рынках не­движимости различны. Так, при снижении спроса вторичный рынок недвижимости может достаточно гибко реагировать на него уменьшением предложения и падением цен, нижняя гра­ница которых определяется, по сути, тремя факторами: ценой приобретения объекта, финансовым положением продавца и соответствием его уровня доходов уровню текущих затрат по содержанию недвижимости. Диапазон снижения цен или предложения может быть довольно широк.

На первичном рынке недвижимости ситуация иная. Нижняя граница цены определяется уровнем затрат на стро­ительство: при его переходе застройщик несет прямые убыт­ки. Вместе с тем здесь сложнее как уменьшить, так и увели­чить предложение. В строительном процессе задействован ряд организаций, каждая из которых заинтересована в использо-

Недвижимость и рынок недвижимости___________

_вании своих мощностей и ресурсов (что особенно относится к подрядчикам), и прекратить строительный процесс мгно­венно невозможно. Столь же невозможно и быстро увеличить предложение — процесс создания объектов недвижимости занимает месяцы и даже годы. Предложение на первичном рынке является абсолютно неэластичным в краткосрочном периоде. Вторичный рынок недвижимости является более инертным в связи с тем, что решения на нем принимаются множеством лиц, а мотивация к продажам более размыта, чем на первичном рынке, где продажа — это необходимая фаза, обеспечивающая возврат вложенных средств.

По способу совершения сделок рынок недвижимости разделяется также на организованный и неорганизованный (уличный), биржевой (аукционы, конкурсы) и внебиржевой

и т.д.

3. По видам сделок в рамках целостного рынка недви­жимости выделяются следующие рынки:

— купли-продажи недвижимости;

— аренды недвижимости;

— ипотеки;

— вещных прав (доверительное управление) и др.

4. По степени готовности к эксплуатации выделяются

рынки:

— незавершенного строительства;

— нового строительства;

— подлежащей реконструкции недвижимости.

5. По форме собственности на недвижимость разделя­ются:

— рынок частных объектов недвижимости;

— рынок государственных и муниципальных объектов не­движимости.

6. По отраслевой принадлежности объектов недвижимо­сти выделяются рыночные сектора по купле-продаже:

— промышленных объектов недвижимости;

— сельскохозяйственных объектов;

— общественных зданий и сооружений;

— рекреационных зданий и сооружений и др.

7. По функциональному назначению объектов недвижи­мости:

— жилая недвижимость;

— производственные здания;

50

Экономика недвижимое™

— непроизводственные здания и помещения (офисы, скла­ды и пр.);

— гостиницы;

— торговые помещения и помещения общественного пи­тания и т.д. 8. По виду объектов недвижимости:

— земельный рынок;

— здания и сооружения;

— помещения;

— предприятия как имущественные комплексы;

— кондоминиумы;

— вещные права;

— многолетние насаждения.

Из вышеназванных рынков недвижимости важное зна­чение имеют наиболее развитые рынки земельных участков, жилой и коммерческой (нежилой) недвижимости.

На рынке недвижимости сформировались и активно действуют различные рыночные структуры, обеспечивающие эффективный оборот недвижимости. Взаимосвязи и взаимо­отношения между субъектами первичного и вторичного рын­ка имеют сложную функциональную структуру (рис. 1.3), цель которой — удовлетворение потребительского спроса на объекты недвижимости.

Покупатель — физическое или юридическое лицо явля­ется главным субъектом рынка недвижимости.

Государство — обеспечивает регулирование рынка не­движимости. Поскольку права владения, пользования и рас­поряжения недвижимостью отличаются от других имуще­ственных прав и затрагивают интересы многих физических и юридических лиц, то приобретение и другие операции с объектами недвижимости (дарение, наследование, аренда) осуществляются через государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, обеспечивающую учет интересов государства, муниципальных органов власти и других субъектов рынка недвижимости и гарантирующую достовер­ную информацию о недвижимом имуществе.

Инвестор на рынке недвижимости — это юридическое или физические лицо, принимающее инвестиционные реше­ния по вложению собственных или заемных денежных, а также иных привлеченных имущественных или интеллекту­альных ценностей в инвестиционный проект и обеспечивающее их целевое использование. Инвесторы, владеющие со­временными методами управления недвижимостью, обла­дают контролем над недвижимым имуществом. В качестве инвесторов могут выступать органы, уполномоченные управ­лять государственным или муниципальным имуществом или имущественными правами; физические лица — граждане, в том числе и иностранные; юридические лица всех форм собственности (вкладчики, заказчики, кредиторы, покупате­ли и др.).

Кредитные учреждения (банки) на рынке недвижимости осуществляют: кредитование под залог недвижимости, вло­жение средств в те или иные проекты по преобразованию объектов недвижимости, создание собственных риэлтерских

52

Экономика недвижимости

структур, участие в инвестиционных и девелоперских про­ектах, ипотечное кредитование приобретения жилья.

Застройщик (девелопер) — ключевой субъект развития рынка недвижимости, профессиональный предприниматель, выполняющий организационные и экономические функции по управлению инвестициями:

• выбор экономически эффективного проекта;

• создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

• получение всей необходимой и предусмотренной зако­нодательством документации и разрешений на реализа­цию проекта;

• поиск инвесторов;

• определение условий привлечения инвестиций и заем­ных средств;

• разработка механизмов оборота средств и форм их воз­врата;

• отбор и привлечение подрядчиков;

• контроль над осуществлением работ.

Осуществление операций по реализации проекта стро­ительства недвижимости застройщиком (девелопером) раз­деляется на три стадии:

1. Определение экономической целесообразности и возмож­ности реализации проекта, т.е. обоснование и принятие ре­шения о целесообразности реализации проекта и формиро­вании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений по строительству объектов жилой недвижимости на территории муниципального образования, включающие:

— прогноз динамики населения и его семейной структу­ры;

— оценку состояния платежеспособного спроса на жилье в различных социально-демографических группах насе­ления;

— определение экономических параметров градостроитель­ной ситуации (выбор выгодных мест застройки, состо­яние территории застройки и т.д.).

2. Определение наилучших условий реализации проекта и разработка детального плана его осуществления — выделение границ конкретных земельных участков, необходимых для

Недвижимость и рынок недвижимости .,

^—.——.——-^—_^—*____^——-— —^^——— О Л

реализации проекта и оценка конкретного состояние их ин­фраструктурной обеспеченности, осуществление необходи­мых проектных работ и расчет стоимости реализации про­екта, определение возможных источников финансирования (собственные или заемные средства, средства муниципаль­ного бюджета, ипотека и т. д.). Вывод о реальной возмож­ности привлечения средств, необходимых для реализации проекта, а также экономической эффективности его инвес­тирования (возврат средств с получением необходимой при­были) позволяет застройщику перейти к получению всех предусмотренных законодательством разрешений, проведе­нию переговоров с собственниками участков земли и про­ведению рекламной кампании, если предполагается широ­кое привлечение средств населения. По завершении этого этапа застройщик получает права на застройку, необходимую проектно-сметную документацию, полный набор разреше­ний и согласований, комплект договоров на получение при­влекаемых финансовых ресурсов.

3. На стадии практической реализации проекта привле­каются подрядчики ~ строительные фирмы, организуется финансирование осуществляемых работ, проводится прием­ка законченного строительством объекта недвижимости и его продажа. Из общей суммы дохода, полученного от реа­лизации проекта, застройщик рассчитывается с кредитора­ми и участвовавшими в проекте инвесторами. Застройщик отвечает;

— перед инвесторами — за эффективное управление их средствами, а перед кредитными учреждениями — за своевременный возврат кредитов;

— перед уполномоченными государственными и регио­нальными органами;

— за соблюдение условий проекта;

— перед подрядчиками — за своевременное финансирова­ние работ;

— перед потребителями — за качество продукции;

Таким образом, застройщик (девелопер) является ко­ординатором всего инвестиционно-строительного цикла в границах реализуемого проекта, выступая тем самым систе-мообразующим субъектом развития первичного рынка не­движимости.

54

Строительный подрядчик как субъект рынка недвижимо­сти — это физическое или юридическое лицо (специализи­рованная фирма), которое выполняет для заказчика строи­тельство объектов к оговоренному сроку за плату на основе договоров подряда на капитальное строительство.

Институт оценки недвижимости, включающий государ­ственную службу оценки недвижимости и общественные (са­морегулируемые) организации оценщиков. Роль оценщика на рынке недвижимости постоянно растет, поскольку любая сделка (кредитование под залог недвижимости, страхование, переоценка основных средств, раздел имущества, внесение его в уставный фонд, купля-продажа) на рынке недвижимо­сти осуществляется после предварительной оценки стоимо­сти объектов недвижимости. Оценка объектов недвижимос­ти — обоснование рыночной стоимости недвижимости в соответствии с поставленной целью, процедурой оценки и требованиями этики оценщиков.

Риэлтеры — агентства недвижимости, осуществляющие посредническую деятельность на рынке недвижимости — организационно-правовое оформление оборота недвижи­мости. Эти организации профессионально занимаются раз­решенными законодательством операциями с объектами недвижимости: земельными участками, жилым фондом и коммерческой недвижимостью, выполняя следующие фун­кции консультантов по сделкам с объектами недвижимости¹:

— совершение сделок купли-продажи, дарения, обмена (в том числе посреднических);

— сдача в аренду помещений, находящихся в собственно­сти как юридических, так и физических лиц (в том чис­ле и посредническая);

— расселение коммунальных квартир, отселение жителей из домов, подлежащих реконструкции;

— продажа объектов недвижимости с аукционов и на кон­курсной основе. Сфера деятельности риэлтерских фирм постоянно рас-

Экономико недвижимости Л ^движимость и рынок недвижимости

55

¹ Организационной формой риэлтерского движения стало объединение в июле 1992 г. ряда фирм и организаций в Россий­скую гильдию риэлтеров, которая является членом Международ­ной организации профессионалов, работающих с недвижимостью (ФИАСБИ), представляющей в ООН интересы риэлтеров мира.

щиряется: укрепляются взаимосвязи между риэлтерами и за­стройщиками, кредитными учреждениями, инвесторами. При развитии ипотечного кредитования как основного ме­ханизма формирования доступного рынка риэлтерская сеть активизируется, что является реальной предпосылкой для внедрения в сферу недвижимости элементов сервисного про­изводства, сервисной концепции маркетинга, в наибольшей степени отвечающей целям и задачам данного рынка.

В целом современный российский рынок недвижимос­ти характеризуется следующими признаками:

— преобладание внебюджетных источников инвестирова­ния;

— большая альтернативность потенциальных инвесторов (различные предложения по наилучшему местоположе­нию и назначению инвестируемых объектов недвижи­мости);

— высокая сложность поиска управляющего инвестицион­ным проектом (от заключения договора о намерениях до сдачи объекта недвижимости в эксплуатацию);

— слабая изученность рынка развития;

— отсутствие качественно отработанных технологий эф­фективного и экономичного строительства и, следова­тельно, долгосрочного спроса на строительное оборудо­вание и материалы.