- •Часть II. Экспертиза пространственно-экономического состояния и развития недвижимости Оглавление
- •Глава 5. Экологическая экспертиза 2
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории 35
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости 115
- •Глава 5. Экологическая экспертиза
- •5.1. Экологические основы архитектурного формирования среды города
- •5.2. Оценка воздействия намечаемой хозяйственной деятельности на окружающую среду (овос)
- •5.3. Государственная экологическая экспертиза
- •5.4. Общественная экологическая экспертиза
- •5.5. Порядок и организация работ по проведению экологической экспертизы
- •5.6. Информационная база для проведения экологической экспертизы
- •5.7. Правовое и нормативное регулирование качества окружающей среды
- •Глава 6. Экспертиза местоположения и экспресс-оценка коммерческого потенциала территории
- •6.1. Экспертиза местоположения как основной механизм реализации территориально-пространственного развития недвижимости
- •6.2. Система критериев и факторов экспертизы местоположения
- •6.2.1. Экологический критерий
- •6.2.2. Экономический критерий
- •6.2.3. Градостроительный критерий
- •6.3. Система качественных и количественных соотношений по принятию решений
- •6.3.1. Алгоритм выделения экологической, транспортной и иных составляющих, которые оказывают влияние на ценность местоположения недвижимости
- •6.4. Условный пример
- •6.5. Методический подход к экспресс-оценке коммерческого потенциала территории
- •Факторов
- •Финансирования
- •6.6. Формирование системы исходных показателей и нормативных данных (на примере г.Москвы)
- •Население и жилищный фонд
- •Объекты соцкультбыта
- •1. Программа развития
- •6.7.Определение агрегированного показателя по блокам факторов
- •6.8. Определение интегрального показателя коммерческого потенциала территории застройки, подлежащей комплексной реконструкции
- •6.9. Организационный механизм интеграции инвестиционных проектов при реализации комплексной реконструкции существующей жилой застройки кварталов (микрорайонов)
- •Глава 7. Экономические экспертизы
- •7.1. Цели и задачи прединвестиционного исследования эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.2. Основные принципы и методы оценки эффективности и финансовой реализуемости инвестиционно-строительных проектов
- •1) Методы, основанные на применении концепции дисконтирования:
- •2) Методы, не предполагающие использования концепции дисконтирования:
- •7.2.1. Методы оценки инвестиций, основанные на дисконтировании денежных поступлений
- •7.2.2. Методы оценки эффективности инвестиций, не предполагающие использования концепции дисконтирования (упрощенные методы)
- •7.2.3. Способы оценки конкурирующих инвестиций. Понятие о конкурирующих инвестициях
- •7.3. Учет рисков при оценке эффективности инвестиционно-строительных проектов
- •7.4. Финансовый анализ инвестиционных проектов
- •7.5. Оценка рыночной стоимости объектов недвижимости
- •7.5.1. Затратный подход к оценке недвижимости
- •7.5.2. Сравнительный анализ продаж - рыночный подход к оценке недвижимости
- •7.5.3. Доходный подход к оценке недвижимости
- •Глава 8. Основы организации управления и эксплуатации недвижимости
- •8.1. Цели, задачи и особенности управленческой экспертизы
- •8.2. Практические приемы организации управления нежилыми зданиями и сооружениями
- •8.3. Диагностика управления объектом нежилой недвижимости
- •8.4. Инновационные процессы в сфере управления развитием нежилой недвижимости
- •8.5. Оценка эффективности системы управления недвижимостью
- •8.6. Принципы деятельности управляющих организаций и компаний. Формирование бизнес-систем
- •8.7. Управленческая экспертиза в сфере жилищной недвижимости
- •8.7.1. Экспертиза управления объектами государственной и муниципальной жилищной недвижимости
- •8.7.2. Экспертиза координации деятельности органов государственной власти и местного самоуправления по развитию системы договорных отношений
- •8.7.3. Экспертиза современных форм и особенностей управления многоквартирными домами и жилищными комплексами, с учетом сочетания в них жилых объектов различных форм собственности
- •Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
- •Виды и временные параметры начала договорных отношений управляющей организации с правообладателями жилых и нежилых помещений многоквартирного дома.
- •8.7.4. Основные направления формирования принципов регламентирования договорных отношений в сфере управления жилищной недвижимостью
- •8.7.5. Некоторые аспекты экспертизы финансового обеспечения управления жилищной недвижимостью
Показатели, характеризующие приемку управляющей организацией законченного строительством многоквартирного дома в эксплуатацию и управление
№ п.п. |
Наименование показателей |
Соответствие требованиям и нормам |
||
Полностью соответствует |
Частично не соответствует |
Не соответствует |
||
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
1 |
Законченный строительством объект соответствует: - градостроительным нормам - проектной документации, - строительным нормам, - санитарным, - экологическим нормам - противопожарным нормам - требованиям законодательства Российской Федерациитребованиям других норм приемки в эксплуатацию |
|
|
|
2 |
Передача комплекта первичной документации законченного строительством объекта после ввода объекта в эксплуатацию заказчиком в установленном порядке управляющей и эксплуатирующей организации для постоянного хранения в соответствии с требованиями и в полном объеме |
|
|
|
3 |
Внесенные изменения к проекту оформлены в установленном порядке заказчиком и проектной организацией до момента предъявления объекта к приемке |
|
|
|
Продолжение табл. 8.4
1 |
2 |
3 |
4 |
5 |
4 |
Осуществление благоустройства и озеленения прилегающих к объекту территорий, пешеходных дорожек, внутриквартальных дорог, малых архитектурных форм |
|
|
|
5 |
Передача копий договоров соинвес-тирования на помещения многоквартирного дома |
|
|
|
6 |
Другие показатели, характеризующие готовность объекта к эксплуатации |
|
|
|
Таблица 8.5.
Показатели наличия заключенных договоров, характеризующие уровень готовности многоквартирного дома к эксплуатации
|
Наличие договоров на поставку ресурсов и услуг |
До начала эксплуатации объекта |
В ходе эксплуатации объекта |
1 |
Эл ектро снабжения |
|
|
2 |
Тепло снабжения |
|
|
3 |
Водоснабжения |
|
|
4 |
Газоснабжения |
|
|
5 |
Обеспечения работы лифтов и обслуживания лифтового хозяйства |
|
|
6 |
Вывоз мусора |
|
|
7 |
Услуг связи (радио, тел/ант, ) и запирающих устройств |
|
|
8 |
Других |
|
|
Третий блок - стадия разработки и заключения договоров (соглашений) с потребителями услуг, то есть с конкретными их пользователями-собственниками жилья. Эта стадия является ключевой в деятельности частных управляющих организаций. Именно от качества договорных отношений с конкретными пользователями и собственниками зависят бюджетно-финансовая деятельность управляющей организации, устойчивость ее бизнеса, возможности решения и реализации оперативных и тактических задач управления по обеспечению содержания и эксплуатации объектов жилищной недвижимости.
В практической деятельности управляющих организаций договорной тип отношений является основой для реализации полноценного взаимодействия сторон - участников, то есть между поставщиками и потребителями заявленных услуг.
Согласно законодательству правообладание жилыми помещениями и, соответственно, несение бремени ответственности по оплате за содержание общего имущества наступает у собственника с момента возникновения у него прав собственности на жилые помещения.
В настоящее время инвесторы для того, чтобы снять с себя бремя ответственности за содержание переданных по актам сдачи - приемки квартир (жилых помещений) включают в условия передачи соответствующие пункты, касающиеся оплаты за предоставление жилищных и коммунальных услуг пользователем с момента фактического пользования жилыми помещениями. При отсутствии финансирования на содержание многоквартирного дома от инвестора, частные управляющие организации для обеспечения финансирования работ и услуг по управлению и эксплуатации многоквартирного дома, а также по договорам, заключенным с поставщиками коммунальных услуг, вынуждены заключать соответствующие договоры с будущим собственником , как с правообладателем жилых помещений на основании Акта передачи -приемки жилого помещения. При этом, временным параметром начала договорных отношений может служить дата фактического принятия будущим собственником жилого помещения по Акту приема-передачи квартиры от инвестора. Только при наличии договорных отношений между всеми потребителями жилищных и коммунальных услуг многоквартирного дома и частной управляющей организацией последняя может в условиях наиболее сложного периода начала управления и эксплуатации многоквартирного дома, осуществлять стабильное и качественное выполнение своих функций, а так же бизнес - планирование своей деятельности, как на краткосрочный, так и среднесрочный и долгосрочный периоды времени.
При проведении экспертизы и проверке наличия договорных отношений между различными категориями пользователей (ля оценки условий деятельности управляющих организаций) необходимо учитывать и анализировать полноту охвата различными видами договоров всех категорий физических и юридических пользователей жилищных и коммунальных услуг, которые присутствуют в многоквартирном доме, используя показатели, представленные в таблице 8.6.
Таблица 8.6