3.3. Затраты на управление

Данные платежи в большинстве случаев устанавливаются в форме фиксированной части действительного валового дохода от объекта. Эта сумма уплачивается за работу с арендаторами (создание и поддержание максимальной загрузки объекта при разумно достижимых ставках аренды), наем и контроль за работой служб (внешних), обеспечивающих техническую эксплуатацию объекта и ремонты, ведение всех расчетов. Размер таких выплат (премии за управление) зависит от типа объекта, его качества и фазы развития проекта и может составлять от 3 до 20 % от ДВД (максимум – для проблемных объектов, требующих позиционирования, ремонта, рекламы и абсолютно свободных от арендаторов – их нужно привлекать с нуля). В отдельных случаях премия может быть и больше, или выражаться в форме фиксированной суммы. Премия за управление должна быть небольшой, и принята в размере __% от ДВД.

3.4. Затраты на страхование

Рассчитывались в виде определенного процента от результата оценки рыночной стоимости объекта, рассчитанного затратным и сравнительным подходами (включая НДС) за вычетом стоимости прав на земельный участок. Страховая премия принята равной 0,06% от базы (в среднем по группам элементов с разными уровнями риска повреждения и /или утраты). Данный тариф является типичным для крупных страховых компаний: СК «Ингосстрах», СК «Россгосстрах», СК «Военно-страховая компания» и т.д.

3.5. Налог на имущество, налог на прибыль

К условно-постоянным расходам объекта оценки относится налог на имущество за год, уплачиваемый в бюджет. К условно-переменным расходам объекта оценки относится налог на прибыль, уплачиваемый в бюджет. В целях оптимизации налогообложения возможен перевод арендодателя на упрощенную систему налогообложения. Таким образом, сумму расходов в случае передачи объекта оценки в аренду составит налог на доходы в размере 6% от ДВД.

Расчет операционных расходов приведен ниже.

Таб. 14. Расчет операционных расходов

п/п	Наименование показателя	Значение показателя
1	Действительный валовой доход, руб.
2	Резерв на замещение (% от рын. ст-ти без учета ст-ти прав на земельный участок), руб.
3	Затраты на управление (% от стр.1), руб.
4	Затраты на страхование (% от рыночной ст-ти с учетом НДС за вычетом ст-ти прав на земельный участок), руб.
5	Налог на доходы, 6% от ДВД
6	Всего операционных расходов (стр.2+стр.3+стр.4+стр.5), руб.

Расчет коэффициента капитализации

Определение коэффициента капитализации является составной частью процесса оценки. Требуемая норма отдачи для инвестора есть функция делового риска, финансового риска и риска ликвидности, которые присущи бизнесу. Чем выше степень риска, тем выше норма отдачи, требуемая инвестором. Средневзвешенная стоимость капитала является ставкой капитализации, представляющая собой требуемую норму отдачи капитала, необходимую для оправдания инвестиций. Коэффициент капитализации рассчитывается по формуле:

R = R_д + R_н

Где: R – ставка (коэффициент) капитализации;

R_д – ставка дисконтирования (норма дохода на инвестиции);

R_н – ставка возмещения (норма возврата) капитала.