Расчет рыночной стоимости доходным подходом Расчет стоимости методом капитализации доходов

Расчет ожидаемого чистого операционного дохода

1) Определение потенциального валового дохода (ПВД);

2) Определение действительного валового дохода (ДВД);

3) Чистого операционного дохода (ЧОД).

1. Потенциальный валовой доход (пвд)

Расчет арендной платы производился методом сравнения продаж.

Арендная плата составляет – 800 руб./кв.м. в месяц, с учетом НДС, без коммунальных платежей.

2) Действительный валовой доход (двд)

Недозагрузка площадей арендаторами составляет: %

Потери от не уплаты арендной платы и несвоевременности платежей принимаем равными %.

Расчет действительного валового дохода приведен ниже.

Таб. 13. Расчет действительного валового дохода

п/п	Наименование показателя	Значение показателя
1	Общая площадь объекта оценки, кв.м.
2	Арендная ставка , руб за кв.м.
3	Потенциальный валовой доход (ПВД), в рублях
4	Потери от недозагрузки площадей арендаторами (простоя), в % от ПВД
	В рублях
5	Потери от не уплаты арендной платы , в % от ПВД
	В рублях
6	Действительный валовой доход (стр.3-стр.4-стр.5), в рублях
7	Итого действительный валовой доход, в рублях

3) Чистый операционный доход (чод)

3.1. Оплата коммунальных услуг и расходы на эксплуатацию;

затраты на текущий ремонт и содержание

Арендная ставка определена с учетом того, что плату за коммунальные платежи и арендную плату несет арендатор. Также арендодатель не несет расходы на рекламу, охрану выплату заработной платы, затраты на текущий ремонт и содержание объекта оценки. Таким образом, прогнозированные денежные потоки не содержат вышеперечисленные расходы.

3.2. Резерв на замещение

Под резервом на замещение в теории оценки понимается создаваемый рачительным собственником фонд, из которого производятся периодические ремонты элементов здания со сроками жизни меньшими, чем у наиболее долгоживущих (фундаментов, несущих каркасов, наружных стен, перекрытий) и нуждающихся в ремонтах/заменах на протяжении срока экономической жизни здания в целом. Предполагается, что средства на замену (ремонты) данных элементов аккумулируются в течение срока их эксплуатации в виде равномерных (равновеликих; иногда учитывают темп удорожания ремонтных работ и рост арендной платы) ежегодных отчислений из дохода. Учет фонда возмещения призван сгладить неравномерность фактических расходов при эксплуатации помещений.

По мнению Оценщика, наиболее приемлемый метод расчета резерва на замещения (с учетом выше сказанного) является расчет аналогичный бухгалтерской амортизации. Годовая норма амортизации составляет –_5__%. от рыночной стоимости (полученной в рамках затратного и сравнительного подходов) за минусом стоимости земельного участка и НДС.