- •Описание объекта оценки
- •Описание земельного участка
- •Расчет рыночной стоимости объекта оценки Расчет рыночной стоимости затратным подходом
- •Заключение по расчету рыночной стоимости затратным подходом
- •Расчет рыночной стоимости сравнительный подходом
- •Расчет рыночной стоимости доходным подходом Расчет стоимости методом капитализации доходов
- •Потенциальный валовой доход (пвд)
- •2) Действительный валовой доход (двд)
- •3) Чистый операционный доход (чод)
- •3.1. Оплата коммунальных услуг и расходы на эксплуатацию;
- •3.2. Резерв на замещение
- •3.3. Затраты на управление
- •3.4. Затраты на страхование
- •3.5. Налог на имущество, налог на прибыль
- •Расчет коэффициента капитализации
- •Расчет ставки дисконтирования методом кумулятивного построения
- •1) Безрисковой процентной ставки
- •2) Премии за финансовый менеджмент
- •3) Премии за низкую ликвидность
- •Расчет рыночной стоимости методом капитализации доходов
- •Согласование результатов применения подходов к оценке и определение итоговой величины стоимости объекта оценки
Заключение по расчету рыночной стоимости затратным подходом
Затраты на воспроизводство с учетом накопленного износа (устаревания) объекта оценки и рыночная стоимость прав на земельный участок в сумме составляют стоимость объекта оценки, рассчитанную затратным подходом. Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом приведен в Таб. 11.
Таб. 11. Расчет рыночной стоимости объекта оценки затратным подходом
№ п/п |
Наименование показателя |
Значение показателя |
1 |
Затраты на воспроизводство с учетом накопленного износа (устаревания), руб. |
|
2 |
Рыночная стоимость права аренды земельного участка , руб. |
|
3 |
Рыночная стоимость объекта оценки, руб. |
|
4 |
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС, руб. (округл.) |
|
Расчет рыночной стоимости сравнительный подходом
Таб. 12.Описание сходных объектов и расчет рыночной стоимости сравнительным подходом
Элементы сравнения |
Единица измерения |
Объект оценки |
Сходные объекты |
||||||||
№ 1 |
№ 2 |
№ 3 |
№ 4 |
||||||||
Цена предложения, руб./кв. м |
? |
45 000 |
59 000 |
62 000 |
52 000 |
||||||
Имущественные права |
Передаваемые права |
право собственности на улучшения, право аренды на земельный участок |
право собственности на улучшения, право аренды на земельный участок |
право собственности на улучшения, право аренды на земельный участок |
право собственности на улучшения и на земельный участок |
право собственности на улучшения, право аренды на земельный участок |
|||||
Корректировка [%] |
|
|
|
|
|
||||||
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
|
|
|
|
|
||||||
Условия продажи |
Изменение цен во времени |
ноябрь, 2012 |
ноябрь, 2012 |
ноябрь, 2012 |
ноябрь, 2012 |
ноябрь, 2012 |
|||||
Корректировка [%] |
|
|
|
|
|
||||||
Отличие цены предложения от цены сделки |
публичная оферта |
публичная оферта |
публичная оферта |
публичная оферта |
публичная оферта |
||||||
Корректировка [%] |
|
|
|
|
|
||||||
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
|
|
|
|
|
||||||
Место нахождения |
Место нахождения |
г. Ижевск, ул М.Горького |
г. Ижевск, ул Кирова |
г. Ижевск, ул Пушкинская |
г. Ижевск, ул Коммунаров |
г. Ижевск, ул Красная |
|||||
Транспортная доступность |
|
отличная |
хорошая |
хорошая |
отличная |
||||||
Престижность района |
|
высокая |
высокая |
высокая |
высокая |
||||||
Корректировка [%] |
|
|
|
|
|
||||||
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
|
|
|
|
|
||||||
Физические характеристики |
Сан. и электротех. работы |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
все коммуникации |
|||||
Корректировка [%] |
|
|
|
|
|
||||||
Тип объекта |
отдельно стоящее, двухэтажное, кирпичное |
встроенное, одноэтажное, кирпичное |
пристроенное, одноэтажное, кирпичное |
отдельно стоящее, одноэтажное, кирпичное |
встроенное, одноэтажное, кирпичное |
||||||
Корректировка [%] |
|
|
|
|
|
||||||
Общая площадь строения, кв. м |
|
157 |
210 |
200 |
120 |
||||||
Корректировка [К] |
|
|
|
|
|
||||||
Техническое состояние |
|
хорошее |
хорошее |
хорошее |
хорошее |
||||||
Физический износ с учетом округления, % |
|
40 |
45 |
40 |
50 |
||||||
Корректировка [%] |
|
|
|
|
|
||||||
Скорректированная стоимость 1 кв.м., руб. |
|
|
|
|
|
||||||
Стоимость 1 кв. м объекта оценки (среднеарифметическое значение), руб./кв. м |
|
||||||||||
Общая площадь, кв. м |
|
||||||||||
Рыночная стоимость объекта оценки с учетом НДС, руб. (округл.) |
|
||||||||||