9.S. Кадастровая оценка городских земель

Объектом кадастровой оценки в городах являются все земли независимо от форм собственности. Под кадастровой оценкой го­родских земель понимается комплекс правовых, административ­ных и технических мероприятий по установлению кадастровой стоимости земельных участков административно-территориально­го образования по состоянию на определенную дату, как правило, на начало года.

Государственная кадастровая оценка земель базируется на учете рентных отношений землепользователей. Определить коли­чественные параметры факторов, описывающих источники зе­мельной ренты в городе, и установить ценность земельных участ­ков - основная задача государственной кадастровой оценки земель населенных пунктов.

Заказчиком кадастровой оценки городских земель выступают органы местного самоуправления. В процессе государственной кадастровой оценки земель проводится оценочное зонирование территории. Оценочная зона включает в себя часть земель, одно­родных по целевому назначению, виду функционального исполь­зования и близких по значению кадастровой стоимости земель­ных участков.

Кадастровая оценка городских земель в настоящее время про­водится в соответствии с Методическими указаниями по государ­ственной кадастровой оценке земель населенных пунктов, утвер­жденными приказом Министерства экономического развития и торговли РФ № 39 от 15.02.07.

Данные Методические указания позволяют определить када­стровую стоимость земельных участков в составе земель населен­ных пунктов по следующим видам их разрешенного использования:

1. земельные участки, предназначенные для размещения до­мов многоэтажной жилой застройки;

2. земельные участки, предназначенные для размещения до­мов индивидуальной жилой застройки;

3. земельные участки, предназначенные для размещения га­ражей и автостоянок;

4. земельные участки, находящиеся в составе дачных, садо­водческих и огороднических объединений;

5. земельные участки, предназначенные для размещения объ­ектов торговли, общественного питания и бытового обслуживания;

6. земельные участки, предназначенные для размещения гос­тиниц;

7. земельные участки, предназначенные для размещения ад­министративных и офисных зданий, объектов образования, науки, здравоохранения и социального обеспечения, физической культу­ры и спорта, культуры, искусства, религии;

8. земельные участки, предназначенные для размещения объ­ектов рекреационного и лечебно-оздоровительного назначения;

9. земельные участки, предназначенные для размещения про­изводственных и административных зданий, строений, сооружений промышленности, коммунального хозяйства, материально-техни­ческого, продовольственного снабжения, сбыта и заготовок;

10. земельные участки, предназначенные для размещения электростанций, обслуживающих их сооружений и объектов;

11. земельные участки, предназначенные для размещения портов, водных, железнодорожных вокзалов, автодорожных вокза­лов, аэропортов, аэродромов, аэровокзалов,-

12. земельные участки, занятые водными объектами, находя­щимися в обороте;

13. земельные участки, предназначенные для разработки по­лезных ископаемых, размещения железнодорожных путей, автомо­бильных дорог, искусственно созданных внутренних водных пу­тей, причалов, пристаней, полос отвода железных и автомобиль­ных дорог, водных путей, трубопроводов, кабельных, радиорелей­ных и воздушных линий связи и линий радиофикации, воздушных линий электропередачи, конструктивных элементов и сооружений, объектов, необходимых для эксплуатации, содержания, строитель­ства, реконструкции, ремонта, развития наземных и подземных зданий, строений, сооружений, устройств транспорта, энергетики и связи; размещения наземных сооружений и инфраструктуры спут­никовой связи, объектов космической деятельности, военных объ­ектов;

14. земельные участки, занятые особо охраняемыми террито­риями и объектами, городскими лесами, скверами, парками, город­скими садами;

15. земельные участки, предназначенные для сельскохозяйст­венного использования;

16. земельные участки улиц, проспектов, площадей, шоссе, аллей, бульваров, застав, переулков, проездов, тупиков; земельные участки земель резерва; земельные участки, занятые водными объ­ектами, изъятыми из оборота или ограниченными в обороте в соот­ветствии с законодательством Российской Федерации; земельные Участки под полосами отвода водоемов, каналов и коллекторов, набережные.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе город­ских земель населенных пунктов рассчитывается по состоянию на 1 января года проведения работ по государственной кадастровой оценке земель населенных пунктов в границах субъекта Россий­ской Федерации. Ее определение осуществляется последователь­ным выполнением необходимых действий.

\. Формирование перечня земельных участков происходит в следующем порядке:

• составление исходного перечня земельных участков на ос­нове кадастровых планов территории;

-определение номера вида разрешенного использования зе­мельных участков в соответствии с типовым перечнем видов раз­решенного использования; для земельных участков с более чем од­ним видом разрешенного использования номера устанавливаются для всех видов разрешенного использования;

• присвоение земельным участкам кода классификатора адре­сов России (код ЮТАДР); для земельных участков в составе земель городских населенных пунктов определяется код КЛАДР до уров­ня «Улица»; устанавливается код КЛАДР в формате:

СС РРР ГГГ ППП УУУУ,

где СС—код субъекта Российской Федерации (региона);

РРР - код района;

ГГГ - код города;

ППП - код населенного пункта;

УУУУ - код улицы;

• составление нескольких перечней участков: с заполненными и непротиворечивыми данными, номерами видов разрешенного использования, кодами КЛАДР; все остальные земельные участки включаются в отдельный перечень.

2. Расчет кадастровой стоимости земельных участков в со­ставе земель населенных пунктов.

При определении кадастровой стоимости земельных участков в зависимости от видов разрешенного использования земель ис­пользуются пять методических подходов:

-построение статистических моделей расчета кадастровой стоимости земельных участков;

• определение кадастровой стоимости земельных участков на основе индивидуальной оценки их рыночной стоимости;

• определение кадастровой стоимости земельных участков на основании минимальных или средних удельных показателей када­стровой стоимости других категорий и видов разрешенного ис­пользования;

-установление величины кадастровой стоимости земельных участков в размере номинала;

• определение кадастровой стоимости земельных участков на основе соотношений между видами разрешенного использования (для земельных участков в составе населенных пунктов численно­стью от 20 до 50 тыс. жителей).

Расчет кадастровой стоимости земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в пп. 1-10 на с. 298-299 данного учебника, осуществляется на основе по­строения статистических моделей в следующем порядке:

• определение состава факторов стоимости земельных участков;

• сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков;

• группировка земельных участков;

• сбор рыночной информации о земельных участках и иных объектах недвижимости;

-построение статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков (функциональной зависимости стоимости земельных участков от факторов стоимости);

• расчет кадастровой стоимости земельных участков.

Состав факторов стоимости определяется для каждого вида

разрешенного использования земельных участков на основе при­мерного перечня факторов стоимости и анализа информации о рынке недвижимости субъекта Российской Федерации. В их состав должны быть включены факторы стоимости, оказывающие суще­ственное влияние на стоимость земельных участков.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости земельных участков осуществляется из источников информации, содержащих достоверную информацию. При этом сбор сведений может осуще­ствляться из следующих источников:

• государственный земельный кадастр;

-государственный фонд данных, полученных в результате

проведения землеустройства;

• фонды данных и базы данных, имеющиеся в распоряжении организаций и учреждений субъекта Российской Федераций и му­ниципальных образований.

В тех случаях, когда факторами стоимости являются характе­ристики земельных участков, не содержащиеся в источниках, пе­речисленных выше, может быть использована достоверная инфор­мация, содержащаяся в иных источниках.

Сбор сведений о значениях факторов стоимости может осу­ществляться для каждого земельного участка и (или) для совокуп­ности земельных участков в составе земель населенных пунктов, если значения данного фактора стоимости для совокупности зе­мельных участков схожи.

На основании анализа информации о рынке земельных участ­ков, состава факторов стоимости и сведений о значениях факторов стоимости для каждого вида разрешенного использования земель может проводиться группировка земельных участков. Для проведе­ния группировки определяется перечень факторов стоимости, на основе которых будет проведена группировка, а также значения и (или) диапазон значений данных показателей для отнесения зе­мельных участков к соответствующей группе. Выбор показателей и их значений и (или) диапазона значений должен быть обоснован.

Группы земельных участков должны быть непересекающими­ся, т. е. каждый земельный участок может быть отнесен только к одной группе; должны быть однородными с точки зрения значений или диапазонов значений факторов стоимости земельных участков, входящих в группу, и полностью покрывать данный вид разрешен­ного использования земель (каждый земельный участок должен быть отнесен к какой-либо группе).

В случае, если группировка земельных участков в рамках ка­кого-либо вида разрешенного использования земель не может быть произведена, все земельные участки данного вида разрешенного использования земель рассматриваются как одна группа.

Для каждой сформированной группы земельных участков осуществляется сбор достаточной и достоверной рыночной ин­формации о земельных участках в разрезе факторов стоимости.

В качестве рыночной информации используются:

• цены сделок (купля-продажа, аревда, ипотека);

• цены предложения (купля-продажа, аренда);

• цены спроса (купля-продажа, аренда);

• информация о рыночной стоимости объектов недвижимости в составе земель населенных пунктов, установленной в отчетах об оценке;

• коэффициенты и индексы, используемые для определения . рыночной стоимости объектов недвижимости;

• иные показатели, используемые для определения рыночной стоимости объектов недвижимости.

В качестве источников информации могут быть определены:

-официальные реестры, содержащие сведения о сделках с объектами недвижимости, находящиеся в ведении органов госу­дарственной власти и местного самоуправления;

• средства массовой информации, в том числе официальные сайты предприятий, организаций, размещающих объявления о рынке недвижимости;

• отчеты об оценке рыночной стоимости.

Информация считается достаточной, если на ее основе можно построить статистически значимую модель расчета кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов»

В случае недостаточности рыночной информации проводится сбор дополнительной информации, перегруппировка земельных участков, оценка рыночной стоимости участков в составе данной группы и уточнение состава факторов стоимости.

В целях определения достоверности собранной рыночной ин­формации проводится ее статистический анализ. На оснований ста­тистического анализа рыночной информации определяется и уст­раняется информация об объектах-аналогах с выбросами в значе­ниях рыночной стоимости.и (или) значениях факторов стоимости, обеспечивается непротиворечивость и интерпретируемость рыноч­ной информации, используемой для построения статистической модели расчета кадастровой стоимости земельных участков, про­веряется репрезентативность выборки и выбираются факторы стоимости для построения статистических моделей.

Непротиворечивость и объяснимость рыночной информации означает, что:

-земельные участки труппы с "аналогичными характеристи­ками должны иметь близкую рыночную цену;

-земельные участки группы с лучшими (худшими) характе­ристиками должны иметь большую (меньшую) рыночную цену.

В части репрезентативности рыночная информация может считаться таковой, если в выборке присутствуют объекты-аналоги, факторы стоимости которых принимают значения, характерные

для объектов оценки данной группы. Требования к составу объек­тов рыночной информации различаются для количественных и ка­чественных факторов. Для качественных факторов каждое значе­ние качественного фактора, присутствующее в исходной выборке объектов оценки данной группы, должно присутствовать хотя бы один раз в выборке рыночных объектов данной группе (при этом для улучшения качества в выборке рыночных объектов оценки же­лательно присутствие каждого значения качественного фактора данной группы не менее шести раз). Для количественных факто­ров: диапазон значений фактора в выборке рыночных объектов данной группы должен совпадать с диапазоном значений фактора исходной выборки данной группы (допускается сужение интервала рыночной выборки не более чем на 10%). При этом структура на­личия значений фактора на данном интервале не должна сильно отличаться у исходной и рыночной выборки. Выполнение данных обязательных условий является необходимым, но иногда недоста­точным условием репрезентативности выборки рыночных объектов.

При недостаточности и (или) нерепрезентативности рыночной информации производится дополнительный сбор рыночной ин­формации и ее соответствующая обработка. Дополнительный сбор рыночной информации может проводиться в следующих направ­лениях:

• использование близких по характеристикам земельных уча­стков из других групп (подгрупп);

• исследование уже отобранных источников информации;

• включение в выборку данных по земельным участкам, кото­рые были ранее исключены, например, из-за отсутствия информа­ции по ряду факторов стоимости или наличия особых условий со­вершения сделок;

• поиск дополнительных источников информации;

-использование имеющихся результатов оценки рыночной

стоимости земельных участков группы.

В случае отсутствия возможности сбора дополнительной ры­ночной информации проводится объединение групп земельных участков, близких по значениям факторов стоимости и уровню цен, уменьшение количества факторов стоимости, включаемых в мо­дель, оценка рыночной стоимости земельных участков, имеющих характеристики, сходные с характеристиками объектов оценки данной группы.

В результате анализа рыночной информации формируется статистический отчет о группах земельных участков.

Для каждой группы земельных участков в рамках видов раз­решенного использования осуществляется построение статисти­ческих моделей расчета кадастровой стоимости путем определения значений коэффициентов (параметров) модели. Построение стати­стических моделей расчета кадастровой стоимости осуществляется на основе сведений о рыночной стоимости и (или) рыночной ин­формации о цене указанных земельных участков. Построенная ста­тистическая модель расчета кадастровой стоимости должна удов­летворять допустимым уровням критериев, определяющих стати­стическую значимость моделей данного вида.

Анализ качества построенных моделей проводится на обу­чающей и контрольной выборках. Под обучающей выборкой пони­мается рыночная информация, на основе которой строятся модели расчета. Под контрольной выборкой - рыночная информация, на основе которой проверяется качество построенных моделей расче­та, не включающая информацию обучающей выборки.

Количество земельных участков в контрольной выборке и значения факторов их стоимости должны быть достаточными для формирования обоснованного суждения о качестве построенной ста­тистической модели для всей генеральной совокупности участков.

Анализ качества статистической модели проводится с исполь­зованием статистических йоказателей, характеризующих качество статистических моделей данного вида. Модель считается пригод­ной для последующего расчета кадастровой стоимости участков, если параметры качества модели находятся в допустимых пределах и близки по значению на обучающей и контрольной выборках.

Из всех полученных моделей для каждой группы выбирается статистически значимая модель, обладающая наилучшим качест­вом. Построенная модель расчета должна отвечать требованиям предметной интерпретации (объяснимое™), а также удовлетворять Допустимым уровням показателей качества статистических моде­лей данного вида.

В случае невозможности построения статистически значимой модели, обладающей приемлемыми параметрами качества, необхо­димо осуществить сбор дополнительной рыночной информации,

провести дополнительную оценку рыночной стоимости земельных участков, провести их перегруппировку.

Если построенная статистическая модель выражает зависи­мость кадастровой стоимости земельного участка от значений фак­торов стоимости, то расчет кадастровой стоимости участков осуществляется подстановкой значений факторов стоимости уча­стков в статистическую модель расчета кадастровой стоимости зе­мельных участков.

Если построенная статистическая модель выражает зависи­мость удельного показателя кадастровой стоимости земельного уча­стка (кадастровой стоимости земельного участка в расчете на едини­цу его площади) от значений факторов стоимости, кадастровая стои­мость земельного участка рассчитывается следующим образом:

-определяется удельный показатель кадастровой стоимости земельного участка путем подстановки значений факторов стоимо­сти земельного участка в статистическую модель расчета удельно­го показателя кадастровой стоимости земельных участков;

- определяется кадастровая стоимость земельного участка пу­тем умножения удельного показателя кадастровой стоимости уча­стка на площадь земельного участка.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель для размещения портов, вод­ных, автодорожных и железнодорожных вокзалов, аэропортов, аэ­ровокзалов, участков, занятых водными объектами, находящимися в обороте, и других, приведенных в данном учебнике (с. 299), опреде­ляется путем индивидуальной оценки их рыночной стоимости. Ры­ночная стоимость указанных земельных участков определяется в со­ответствии с законодательством РФ об оценочной деятельности.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, указанных в п. 13 (с. 299), определяется путем умножения минимального для данного насе­ленного пункта значения удельного показателя кадастровой стои­мости земельных участков в составе видов разрешенного исполь­зования земель, указанных в п. 9, на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, приведенных в п. 14 (с. 299), устанавливается равной произведению среднего для субъекта РФ (для городов Москвы и Санкт-Петербурга, Московской и Ленин­градской областей соответственно) значения удельного показателя кадастровой стоимости земельных участков в составе земель лес­ного фонда на площадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков в составе видов разрешенного использования земель, предназначенных для сель­скохозяйственного использования (п. 15, с. 299), устанавливается равной произведению среднего значения удельного показателя ка­дастровой стоимости земельных участков, занятых сельскохозяй­ственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного на­значения, в пределах того же муниципального района на площадь земельных участков. В случае, если населенный пункт граничит с несколькими муниципальными районами, то кадастровая стои­мость этих земельных участков устанавливается равной произве­дению среднего значения удельного показателя кадастровой сто­имости земельных участков, занятых сельскохозяйственными угодьями в составе земель сельскохозяйственного назначения, в пределах территорий граничащих муниципальных районов на пло­щадь земельных участков.

Кадастровая стоимость земельных участков улиц, проспектов, площадей, шоссе, земельных участков, занятых водными объекта­ми и т. д.) (п. 16, с. 299), не рассчитывается и устанавливается рав­ной одному рублю за земельный участок.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешедного использования имеет следующие особенности. Для таких земельных участков расчет кадастровой стоимости участков осуществляется для каждого из видов разре­шенного использования. По результатам расчетов устанавливается кадастровая стоимость земельных участков того вида разрешенно­го использования земельного участка, для которого указанное зна­чение наибольшее. Исключение составляют земельные участки, одним из видов разрешенного использования которых является жилая застройка. Для них кадастровая стоимость определяется в

общем установленном порядке.

Расчет кадастровой стоимости земельных участков с более чем одним видом разрешенного использования осуществляется в следующей последовательности:

-расчет кадастровой стоимости земельных участков каждого из видов разрешенного использования;

• выбор максимального значения кадастровой стоимости зе­мельного участка.

Земельный участок с более чем одним видом разрешенного использования включается в несколько перечней объектов оценки в соответствии с установленными видами разрешенного его ис­пользования. Исключение составляют земельные участки, одним из видов разрешенного использования которых является жилая за­стройка.

По результатам расчетов устанавливается кадастровая стои­мость земельных участков того вида разрешенного использования земельного участка, для которого указанное значение наибольшее.

В результате проведения работ по государственной кадастро­вой оценке земельных участков в составе земель городских и дру­гих населенных пунктов субъекта Российской Федерации форми­руются отчетные материалы. Отчетные материалы должны быть сформированы в бумажном и электронном видах и содержать;

• сведения о значениях факторов, использованных при опре­делении кадастровой стоимости земельных участков и оказываю­щих влияние на кадастровую стоимость, в отношении каждого объекта оценки;

• сведения о рынке недвижимости;

• базу данных специального программного обеспечения «Рас­чет кадастровой стоимости земельных участков в составе земель населенных пунктов»;

• отчеты об оценке рыночной стоимости;

• описание применения методов, моделей и алгоритмов опре­деления кадастровой стоимости в объеме, достаточном для расчета их кадастровой стоимости без привлечения исполнителя работ;

• сведения о кадастровой стоимости земельных участков;

• иные сведения, которые необходимы для полного и недву­смысленного толкования результатов определения кадастровой стоимости, с указанием источников и способов их получения.

Результаты кадастровой оценки городских земель могут ис­пользоваться для:

• формирования налогооблагаемой базы земель;

-установления арендной платы за земельные участки, нахо­дящиеся в государственной или муниципальной собственности;

• определения стартовых цен продажи земельных участков на конкурсах и аукционах;

-уточнения схемы территориально-экономического зониро­вания; ^v

~ при проведении ипотечных операций;

• обоснования направлений городской застройки;

• оказания услуг различным субъектам земельного рынка.