5.4. Реконструкция территорий промышленной застройки города

Производственная подсистема является одной из важнейших в структуре города как по размерам, так и по функциональной зна­чимости, но при этом промышленные зоны в сложившихся районах застройки оцениваются как первоочередные и главные объекты ре­конструкции, так как именно они являются самыми неэффективно используемыми и экологически опасными территориями.

Промышленные территории в российских городах в среднем составляют около 35% от всей городской территории. При этом отметим, что в европейских городах промышленные предприятия занимают в среднем только 10% территории. Во многих европей­ских городах промышленные зоны, сформировавшиеся в XVIII- XIX вв., подверглись коренной реконструкции еще в середине XX в. и в настоящее время практически исчезли как производственные территории.

Производственные зоны, расположенные в непосредственной близости от центральной части городов (в так называемом промыш­ленном поясе), представляют часто механическое скопление разно- отраслевых производств, не соответствующих современным требо­ваниям, предъявляемым к организации промышленного производст­ва. Некоторые предприятия расположены близко к жилой застройке. С целью постепенной переориентации этих промышленных пред­приятий целесообразно формирование производственно-обществен­ных зон на ценных территориях города, занятых промышленностью.

Территории, особенно в крупных городах, застраиваемые в период активного индустриального развития города, часто пред­ставляют собой хаотичную застройку, в которой смешались про­мышленные, транспортные, жилые и коммунально-складские объ­екты. На этих территориях велика доля промышленно-инфраструк- турной застройки. Часто такие районы в городах приобретают зна­чение «буферной» зоны между сложившимся историческим цен­тром и районами новостроек, разрывая логику построения город­ской планировочной структуры. Загрязнения от промышленных объектов, внешнего и внутреннего транспорта осложняют экологи­ческую обстановку. Большинство промышленных и жилых зданий имеет значительный физический и моральный износ, требует ре­конструкции, а порой и сноса устаревших объектов.

Сохранение производственных мощностей в морально и фи­зически устаревших основных фондах промышленных предпри­ятий создает дополнительные сложности для функционирования этих производств и ограничивает возможность их технологическо­го перевооружения.

Существенной проблемой для многих городов является низкая эффективность использования промышленных территорий, а по­тенциал многих из них достаточно велик; занимаемые предпри­ятиями земельные участки находятся поблизости от центра города, имеют значительные мощности инфраструктуры.

Создание благоприятной среды жизнедеятельности в городе и обеспечение устойчивого экономического развития требуют реор­ганизации производственных территорий, прежде всего путем:

• сокращения числа экологически опасных объектов;

-ликвидации предприятий, имеющих экологически вредные

выбросы;

-перебазирования предприятий во вновь создаваемую или предназначенную для этих целей промышленную зону;

• снижения технологических нагрузок от транспорта;

• реконструкции самих промышленных предприятий и терри­торий, занимаемых ими.

Следовательно, реконструкция промышленной застройки в городах преследует несколько основных целей:

-преобразование и реконструкция территории с повышением ее градостроительной ценности и инвестиционной привлекательно­сти; причем это позволит повысить градоэкономическую ценность как самой территории, так и прилегающих участков;

-совершенствование городской среды вследствие объедине­ния элементов планировочной структуры в единый полноценный организм;

-технологическую перестройку производств с повышением их рентабельности и конкурентоспособности.

В качестве основных направлений градостроительной реорга­низации производственных зон предусматривается сокращение тер­ритории производственного использования, использование высво­бождаемых территорий в качестве внутригородских резервов для системы общественных центров, создание новых мест приложения труда за счет развития новых функций в сохраняемых производст­венных зонах, улучшение состояния окружающей среды и экологи­ческих условий проживания населения.

Развитие рыночной экономики требует структурной пере­стройки отраслей экономики города. Приоритетными к сохранению могут быть предприятия, которые выпускают конкурентоспособ­ную продукцию, в том числе товары народного потребления, эко­логически чистые и высокотехнологичные предприятия с высоко­квалифицированными кадрами. К ним также относится ряд пред­приятий жилищно-коммунального хозяйства и пищевой промыш­ленности, которые тем не'менее также необходимо реконструиро­вать и в определенной мере диверсифицировать.

В условиях роста цен стоимости городских земель необходи­мо максимально сократить промышленные территории, уже давно полностью неиспользуемые, вынести ряд вредных производств во вновь создаваемые промышленные зоны. В центральных районах целесообразно создавать наукоемкие производства и инфраструк­турные технологии, что активно делается в развитых странах. Раз­витие высокотехнологического комплекса (ВТК) способствует раз­витию всей экономики города.

ВТК - это целостная многоотраслевая совокупность научных, производственных, образовательных, управленческих и консалтин­говых структур, обеспечивающих инновационную направленность экономики. Часть таких организаций и предприятий вполне можно разместить не только в промышленной инфрастуктурной зоне, но и в общественно-деловых зонах. При этом развитие электроники, приборостроения и ряда других высокотехнологичных отраслей влечет за собой развитие научно-учебной базы города.

Градостроительная реорганизация производственных зон тер­ритории проектирования должна обеспечить:

1. сокращение производственных территорий в центральной части города;

2. использование высвобождаемых территорий в качестве внутригородских резервов для создания общественно-деловой за­стройки, жилищного строительства и для развития территории природного комплекса с учетом сохранения существующих энерго­ресурсов;

3. создание новых мест приложения труда взамен ликвиди­руемых за счет повышения плотности застройки на интенсифици­руемых территориях и совершенствование функционально-плани­ровочной организации сохраняемых производственных территорий города;

4. улучшение состояния окружающей среды и экологических условий проживания за счет ликвидации экологоопасных объектов и технологического переоснащения сохраняемых производств объ­ектов, расположенных на стыках с окружающей застройкой.

Возможны различные сценарии по реконструкции промыш­ленных зон в центральных частях города.

Во-первых, модернизация предприятий на новой технологи­ческой основе для снижения отрицательного экологического воз­действия.

Во-вторых, перепрофилирование производственной деятель­ности с проведением реконструкции зданий и территорий.

В-третьих, ликвидация предприятий с территории проектиро­вания через закрытие или вынос их за пределы города, особенно имеющих высокий класс вредности, и развитие на освобожденной территории общественно-деловой и жилой застройки. Такой сцена­рий предполагает принципиальное изменение градостроительной ситуации - отказ от сохранения промышленной зоны в чистом ви­де, организацию только производственно-инфраструктурных под­зон внутригородского значения.

Подлежат выносу прежде всего промышленные предприятия: -с экологически вредным производством, оказывающие от­рицательное воздействие на окружающую среду;

-с низкой общественной и бюджетной эффективностью ис­пользования занимаемой территории;

- разрушающие архитектурно-планировочную структуру и культурно-исторический облик территорий;

-оказывающие большие нагрузки на инженерно-транспорт­ную инфраструктуру города.

Перемещение тяжелой промышленности и объектов массового производства за пределы исторической городской застройки либо в пригород зоны, как правило, сопровождается технологической пе­рестройкой производств. Коренная реорганизация производствен­ных зон дает возможность для формирования крупнейших узлов системы общественных центров, размещения новых элементов транспортной инфраструктуры, т. е. повышает интенсивность ис­пользования и инвестиционную привлекательность территории.

Для перебазирования предприятий на новые земли требуется проведение работ по инфраструктурной подготовке новых террито­рий для размещения промышленности. Перебазированию предпри­ятий из центральных и жилых территорий города должна способст­вовать земельная политика, проводимая городскими структурами. При этом перспективное функциональное зонирование территории в наибольшей степени должно соответствовать выявленным потен­циалам и возможностям быстрой отдачи от финансовых вложений при условии обеспечения экологической безопасности и улучшения санитарно-гигиенических условий. Одновременно учитывается спе­цифика и уровень развитости сопряженных территорий, поскольку все они развиваются в единой функционально-территориальной системе города, реализуя общие взаимовыгодные интересы. Поэто­му главную роль в выводе предприятий из центра и развитии про­мышленных зон должны играть градоэкономические факторы.

Задача города - содействовать освобождению территории и развитию в них жилых, общественно-деловых, транспортных, рек­реационных функций, а на высвобождаемой территории проводить мероприятия по комплексному инвестиционному развитию и фор­мировать современные архитектурные ансамбли застройки, кото­рые будут гармонировать как с историческим центром, так и со всей окружающей застройкой.

Контрольные вопросы

1. Раскройте сущность реконструкции городских территорий и назови­те основные цели и задачи ее реализации.

2. Дайте характеристику основным методическим подходам к реконст­рукции города.

3. Чем обусловлен выбор направления, характера и методов реконст­рукции?

4. Каковы основные задачи и методы их решения при реконструкции исторически ценной застройки городов?

5. Назовите основные принципы и приемы проведения работ по рекон­струкции центров исторических городов.

6. Какие существуют зоны охраны объектов культурного наследия? Раскройте их содержание.

7. Дайте характеристику ремонтно-восстановительным работам объек­тов культурного наследия.

8. Каковы основные классификационные признаки районов реконст­рукции жилых объектов?

9. В чем заключаются особенности реконструкции жилой застройки в различных районах города?

10. Какие преимущества имеет проведение комплексной реконструк­ции жилых территорий?

11. Чем обусловлена необходимость реконструкции территорий про­мышленной застройки?

12. Назовите основные направления градостроительной реорганизации производственных зон.

13. Проанализируйте взаимосвязь реконструкции промышленных зон и процессов инновационного развития города.

14. Дайте характеристику возможным сценариям реконструкции про­мышленных зон в центральных частях города.

ГРАДОСТРОИТЕЛЬНАЯ ДОКУМЕНТАЦИЯ

1. Основные этапы развития системы градостроительной докумен­тации в Российской Федерации,

2. Документы территориального планирования.

3. Документация по планировке территории.

4. Правила землепользования и застройки в системе градострои­тельного регулирования.

5. Архитектурно-строительное проектирование.

6. Информационное обеспечение градостроительной деятельности.

7. Зарубежная практика регулирования градостроительной деятель­ности.

6.1. Основные этапы развития системы градостроительной документации в Российской Федерации

С 20-х до 90-х гг. XX в. в нашей стране проводилась градо­строительная политика, в соответствии с которой градостроитель­ная деятельность осуществлялась на основе строгой иерархически организованной системы градостроительной планировочной доку­ментации, которая охватывала различные территории (от террито­рии всей страны до отдельного квартала).

Важнейшим предпроектным документом для территории всей страны была Генеральная 'схема развития и размещения произво­дительных сил СССР, в которой рассматривались принципиальные, стратегические проблемы развития всей страны. Собственно градо­строительное проектирование начиналось со стадии районной пла­нировки - документа, определяющего территориально-хозяйствен­ную организацию области (края, района).

Основным документом, регламентирующим все виды строи­тельства и реконструкции в городах, был генеральный план, кото­рый разрабатывался с учетом основных положений районной пла­нировки. В стране были разработаны генеральные планы для горо­дов самого разного уровня - от крупных до малых и поселков, вы­полнены разработки внутриобластных и межрегиональных плани­ровок. На основе генерального плана в городах разрабатывались проекты детальной планировки (на отдельные части селитебной, производственной и ландшафтно-рекреационных зон) и проекты

застройки (на более мелкие структурные элементы селитебной зо­ны - микрорайоны, кварталы, группы зданий).

Градостроительная политика в целом носила командно- административный характер, что обусловило появление ряда серь­езных негативных последствий в территориально-пространствен­ном развитии городов:

-экстенсивное использование городских территорий, для ко­торого характерно значительное территориальное расширение го­родов;

-достаточно жесткое функциональное деление территорий внутри городов на жилые и производственные зоны;

• наличие больших промышленных зон и объектов в цен­тральных районах городов;

• формирование больших по площади, однообразных жилых районов, микрорайонов (так называемых «спальных» районов) со слаборазвитой транспортной сетью улиц и дорог, ограниченным набором мест приложения труда;

-обострение экологических проблем в городах, в том числе связанных с размещением промышленных предприятий и комму­нальных зон вблизи селитебных территорий;

-развитие узкой специализации основных функций городов, которые часто формировались при одном или нескольких градооб­разующих предприятиях.

Действовавшие в советский период парадигмы градострои­тельного развития в конечном итоге привели к тому, что доля про­мышленных территорий в российских городах оказалась в несколь­ко раз выше аналогичного показателя экономически развитых стран, а интенсивность их использования, а также плотность жилой застройки в несколько раз ниже соответствующих зарубежных по­казателей.

В 90-е гг. крайняя ограниченность бюджетных средств и сни­жение интересов органов городского управления к долгосрочному градостроительному планированию привели его к глубокому кри­зису. Принятые в советские времена для иных социально-экономи­ческих условий генеральные планы и другие градостроительные документы потеряли свою актуальность и жизнеспособность, а раз­работка новой градостроительной документации повсеместно от­кладывалась на неопределенный срок.

Развитие городов в этот период осуществлялось в основном посредством принятия решений по возведению отдельных объектов без учета комплексности застройки, оценки эффективности исполь­зования городских земель с точки зрения перспектив развития го­рода, нёредко игнорировались интересы городского населения. Не­смотря на то, что в эти годы был сокращен дефицит в предприятиях обслуживания и торговли, под угрозу попала сфера бюджетной со­циальной инфраструктуры (детские и образовательные учреждения, поликлинические комплексы и т. д.), сократились территории под зелеными насаждениями общего пользования.

Переход на рыночные отношения потребовал разработки но­вых подходов к регулированию градостроительной деятельности.

Во-первых, парадигма социального равенства в градострои­тельном проектировании пришла в определенное противоречие с требованиями рыночной экономики.

Во-вторых, основным источником территориального развития городов вместо бюджетного финансирования градостроительных работ стали частные инвестиции, что породило определенный круг проблем в градостроительстве. Интересы бизнеса нередко вступали в противоречие с интересами всего городского социума по направ­лениям развития территорий, а градостроительные концепции их застройки и развития в новых условиях еще не сформировались.

В период перехода нашей страны к рыночной экономике в раз­витии градостроительной деятельности можно выделить три основ­ных этапа, каждый из которых можно соотнести с действием соот­ветствующего федерального закона в области градостроительства.

На первом этапе, с начала 90-х гг. и до 1998 г., основные на­правления реформы в области градостроительства формально оп­ределялись рядом законодательных актов, принятых на федераль­ном уровне, и в том числе Законом «Об основах градостроительст­ва в Российской Федерации» (1992 г.), носившем в основном дек­ларативный характер. Отсутствие в этот период градостроительно­го законодательства, адекватного новой экономической ситуации, еще более усложняло ситуацию в области градостроительства.

На втором этапе, в 1998 г., впервые в стране был принят Гра­достроительный кодекс РФ, который определял основной порядок градостроительного развития территорий применительно к новым социально-экономическим условиям. Была определена система градостроительной документации по двум основным направлени­ям: планирования развития территорий и поселений и определения порядка застройки территории, включавшая развернутый перечень требуемой градостроительной документации: от генеральной схе­мы расселения страны до проектов межевания отдельных земель­ных участков.

В целях регулирования градостроительной деятельности в ос­нову разработки градостроительной документации был положен принцип планирования развития территорий от общего к частному. Предполагалось разрабатывать проекты на крупные территориаль­ные образования без детализации частных вопросов, а затем на их основе выполнять более детальную проработку. На практике же в этот период градостроительные проекты с учетом новой социально- экономической ситуации разрабатывались крайне редко. Практиче­ски прекратилась разработка проектов районной планировки, охва­тывающих крупные территории (субъектов Федерации или их час­тей), получивших в новом кодексе название «территориальные схемы градостроительного планирования и развития территории». А имевшиеся в городах генеральные планы вступили в противоре­чие с реальной социально-экономической ситуацией и оказались во многом нежизнеспособными.

При этом градостроительное планирование все теснее пере­плеталось с земельным законодательством, так как застройка тер­риторий во многом обусловливалась решением вопросов, связан­ных с определением имущественных прав на землю.

Градостроительным кодексом (1998 г.) впервые был введен но­вый нормативно-правовой акт - Правила землепользования и за­стройки, разработка которых должна была упорядочить застройку городских земель и способствовать привлечению инвестиций, сни­жая риски инвесторов при выборе и реализации инвестиционных проектов. Однако за эти годы по всей стране подобные Правила бы­ли утверждены лишь в нескольких городах (Казань, Новгород, Са­мара, Иркутск и др.) и, кроме того, их разработка проводилась на основе устаревших генеральных планов, принятых еще в советское время для иных социально-экономических условий. Многие важ­нейшие вопросы оставались нерешенными, а именно:

- не было проведено разграничение полномочий органов вла­сти и управления в области градостроительства;

• подготовка документов территориального планирования ис­полнительными органами всех уровней не являлась обязательной;

• не регламентировались, в том числе и по срокам, процеду­ры подготовки, согласования, обсуждения и утверждения доку­ментов -территориального планирования, а также принятия норма­тивных актов;

-отсутствовали прозрачные процедуры землепользования и застройки;

• существовало множество невзаимоувязанных подзаконных актов федерального уровня, регламентирующих проекшо-строитель- ную деятельность;

• не был определен порядок взаимодействия бизнеса, власти и населения и т. д.;

• отсутствовали гарантии прав инвесторов и других собствен­ников недвижимости.

С 2005 г. градостроительство вступило в третий этап рефор­мирования. Новый Градостроительный кодекс РФ (2004 г.), вве­денный в действие Федеральным законом РФ от 29.12.04 № 191- ФЗ, представляет собой законодательный акт, регулирующий об­щественные отношения в сфере территориального планирования, градостроительного зонирования, планировки территории, архитек­турно-строительного проектирования, собственно строительства и реконструкции.

Установленный в Кодексе перечень полномочий в области градостроительной деятельности для всех уровней исполнительной власти - от федерального до органов местного самоуправления по­селений, муниципальных районов и городских округов - направлен на упорядочение градостроительной деятельности. Современная градостроительная документация представляет собой систему, объ­единяющую документы территориального планирования, плани­ровки территории, градостроительного зонирования и архитектур­но-строительного проектирования (табл. 6.1).

Для каждого уровня (федерального, регионального и местно­го) определены документы территориального планирования, про­цедуры их подготовки, согласования, реализации, утверждения и введения в действие.

Кроме территориальных планов градостроительного развития, для территорий населенных мест, в том числе городов, предусмот­рена разработка документов по планировке территории.

Таблица 6.1

Система градостроительной документации в соответствии с Градостроительным кодексом (2004 г.)

Вид градостроительной деятельности	Градостроительная документация
Территориальное планирование	Схемы территориального планиро­вания Российской Федерации. Схемы территориального планиро­вания субъектов РФ (всей террито­рии субъекта или ее части). Схемы территориального планиро­вания муниципальных районов. Генеральные планы поселений и го­родских округов
Планировка территории	Проекты планировки территории. Проекты межевания территории. Совмещенные проекты планировки и межевания территории. Градостроительные планы земель­ных участков
Градостроительное зонирование	Правила землепользования и за­стройки
Архитектурно-строительное проек­тирование	Документация о результатах инже­нерных изысканий, проектная доку­ментация на объекты капитального строительства

Предусмотрена тесная связь градостроительного планирова­ния с правовыми аспектами землепользования, в связи с чем Гра­достроительный кодекс РФ (2004 г.) обязывает города разработать и ввести в действие в качестве нормативного правового акта Пра­вила землепользования и застройки. Подобные нормативные акты широко используются в зарубежной практике. В работах, посвя­щенных рассмотрению и изучению этого опыта, встречаются раз­личные варианты перевода: зонинг, зональный регламент, право­вой регламент, правовой зонинг и т. п. Однако, несмотря на тер­минологические разногласия, отметим, что в зарубежной практике данный документ действительно имеет большое значение в регу­лировании градостроительных процессов и предупреждении пра­вовых споров и разногласий, соблюдении гарантий прав владель­цев недвижимости.

Одним из видов градостроительной деятельности является ар­хитектурно-строительное проектирование, которое осуществляется путем подготовки проектной документации применительно к объ­ектам капитального строительства и их частям, строящимся, рекон­струируемым в границах принадлежащего застройщику земельного участка, а также в случаях проведения капитального ремонта объ­ектов капитального строительства, если при его проведении затра­гиваются конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности таких объектов.

В целом система градостроительной документации базируется на следующих принципах ее разработки.

1. Взаимосвязь вида градостроительной документации и вида объекта градостроительной деятельности, для которого она разра­батывается.

2. Осуществление планирования развития территорий от общего к частному. Вначале разрабатываются проекты на круп­ные территориальные образования со слабой детализацией част­ных вопросов, а затем проекты на все более мелкие образования с более детальной проработкой вопросов. Обоснованное отклоне­ние в последовательности разработки от общего к частному или параллельная разработка стадий возможны лишь в определенных условиях.

3. Соблюдение принципа непротиворечивости и взаимной со­гласованности проектных решений при разработке градострои­тельной документации различных уровней.

4. Проектирование каждого населенного пункта как элемен­та соответствующей групповой системы населенных мест.

5. Многовременной характер планирования, т.е. разработка градостроительной документации на близкие, средние и дальние горизонты планирования. При этом представление результатов на разные сроки реализации планов проводится с различной степенью детализации.

6. Разработка градостроительной документации в соответ­ствии с градостроительными, экологическими, санитарными и иными нормативами, а также с учетом требований по обеспечению потребностей различных социально-демографических групп и ма­ломобильных групп населения.

7. Обеспечение социально-экономической эффективности гра­достроительных решений,