7.3. Современные правовые формы землепользования в Российской Федерации

В результате земельной реформы в нашей стране произошли значительные изменения в земельных отношениях и формах зем­лепользования. По общему определению Толкового словаря рус­ского языка С. И. Ожегова, землепользование - это «пользование землей..., ее эксплуатация». В широком смысле слово «землеполь­зование» означает пользование землей в установленном законом порядке, что требует определенных знаний о правовом статусе зе­мель и современных правовых нормах землепользования.

Особый характер земельных отношений, обусловленный спе­цифическими особенностями земли, предопределяет особенности их правового регулирования. Земельное право учитывает многоас- пектность земли: с одной стороны, земля - природный объект, с другой - объект собственности. В конкретных отношениях земля может выступать в различных качествах.

Регулирование земельных отношений осуществляется граж­данским и специальным земельным законодательством и имеет существенные особенности. Совокупность имущественных и не­имущественных общественных отношений, возникающих в облас­ти государственного управления, использования и охраны земель, является предметом земельного права. Имущественные отношения, в том числе возникающие в сфере использования земли, регулиру­ет также и гражданское право (отношения собственности и иных вещных прав на землю, обязательственные отношения).

В то же время в основе гражданского и земельного права ле­жит различный подход к земле. Объектом гражданских правоот­ношений являются земельные участки как недвижимость. Земель­ное право прежде всего учитывает социальную значимость земли, ее объективную ограниченность и иные природные свойства. Это отражается в разных принципах правового регулирования имуще­ственных отношений гражданского и земельного права. Так, граж­данское право основывается на обеспечении свободы имуществен­ных прав; а земельное - на обеспечении рационального использо­вания и охраны земли.

Для разрешения коллизий между нормами двух отраслей за­конодательства Земельным кодексом РФ установлено, что имуще­ственные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними ре­гулируются гражданским законодательством, если иное не преду­смотрено земельным, лесным, водным законодательством, законо­дательством о недрах, об охране окружающей среды, специальны­ми федеральными законами.

Отношения, в которых земля (земельный участок) выступает как недвижимость, имеют имущественный характер - это есть от­ношения собственности.

Юридическое содержание права собственности в Российской Федерации определено действующим Гражданским кодексом, со­гласно которому право собственности является основным из вещ­ных прав, состоящее в праве собственника владеть, пользоваться и распоряжаться принадлежащим ему имуществом. Данная триада правомочий охватывает в своей совокупности все возможности собственника.

Под правомочием владения понимается основанная на законе (юридически обеспеченная) возможность иметь у себя данное имущество, содержать его в своем хозяйстве. Владение землей - это фактическое обладание землей путем отвода участка на мест­ности, установления межевых знаков, охраны от посягательств на участок и т. п.

Правомочие пользования землей представляет собой основан­ную на законе возможность эксплуатации, хозяйственного или иного использования земли путем извлечения из нее полезных свойств или дохода. Данное правомочие тесно связано с правомо­чием владения, ибо, по общему правилу, можно пользоваться зем­лей, только фактически владея ею.

Правомочие распоряжения означает возможность соверше­ния актов, определяющих юридическую судьбу земельного участка путем изменения его принадлежности, установление определенно­го порядка пользования, возведения строений на участке и др.

Помимо права собственности на землю, современное россий­ское законодательство предусматривает иные права, в соответст­вии с которыми физические и юридические лица обладают опреде­ленными правами по использованию земли.

Формы землепользования основаны на двух видах прав, возни­кающих из обстоятельств: вещном и обязательственном (рис. 7.1).

Рис. 7.1. Вещные и обязательственные права на землю

Вещное право носит абсолютный характер и не требует для своего осуществления посредничества других лиц. Согласно зе­мельному законодательству оно включает: -собственность на землю;

- другие вещные права на землю, в числе которых:

пожизненное наследуемое владение земельными участками; постоянное (бессрочное) пользование земельными участками; право ограниченного пользования чужим земельным участ­ком (сервитут).

Предмет всех вещных прав - конкретный земельный участок; их обладателем может быть как собственник, так и не являющийся таковым, но с определенным набором правомочий, принадлежа­щих ему как правообладателю и, как правило, бессрочно.

Обязательственное право возникает по договору или иным обстоятельствам. Обладатель этого права ограничен договором, свои права он осуществляет путем исполнения требований управо- моченного лица.

Все формы землепользования в той или иной мере имеют ме­сто в городах и тесным образом связаны с осуществлением градо­строительной деятельности как необходимым условием создания среды жизнедеятельности.

Право собственности на землю.

Среди вещных прав на землю наиболее полным по содержа­нию правомочий является собственность.

Земельным кодексом РФ признаются три формы собственно­сти на землю:

• государственная (федеральная и собственность субъектов РФ);

• муниципальная собственность;

• частная (граждан и юридических лиц).

Права всех собственников равным образом защищаются госу­дарством.

Действующее законодательство устанавливает, что государ­ственной собственностью являются земли, не находящиеся в соб­ственности граждан, юридических лиц или муниципальных обра­зований, т. е. установлена своего рода презумпция принадлежности земельных участков государству, если они не закреплены за ука­занными субъектами.

Государственная собственность делится на два вида:

• собственность РФ в целом (федеральная);

• собственность ее субъектов (региональная).

Управление и распоряжение земельными участками, находя­щимися в государственной собственности, осуществляется соот­ветственно Российской Федерацией и ее субъектами. Правомочия собственника от их имени осуществляют государственные органы в соответствии с их компетенцией.

В федеральной собственности находятся земельные участки:

• занятые зданиями, строениями и сооружениями, находящи­мися в собственности Российской Федерации;

-предоставленные органам государственной власти Россий­ской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предприятиям или не­коммерческим организациям, созданным федеральными органами государственной власти;

• иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

В собственности субъектов РФ находятся земельные участки:

• занятые зданиями, строениями и сооружениями, находящи­мися в собственности субъектов Российской Федерации;

-предоставленные органам государственной власти субъек­тов Российской Федерации, их территориальным органам, а также казенным предприятиям, государственным унитарным предпри­ятиям или некоммерческим организациям, созданным органами го­сударственной власти субъектов РФ;

-иные предусмотренные федеральными законами земельные участки и предусмотренные федеральными законами земли.

Муниципальная собственность на землю является самостоя­тельной формой собственности. К собственности поселений, го­родских округов, муниципальных районов относятся земельные участки:

-занятые зданиями, строениями и сооружениями, находя­щимися в собственности соответствующих муниципальных обра­зований;

-предоставленные органам местного самоуправления соот­ветствующих муниципальных образований, а также казенным предприятиям, муниципальным унитарным предприятиям или не­коммерческим организациям, созданным указанными органами ме­стного самоуправления;

-иные предусмотренные федеральными законами и приня­тыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земельные участки и предусмотренные федеральными законами и принятыми в соответствии с ними законами субъектов РФ земли.

Управление и распоряжение земельным участками, находя­щимися в муниципальной собственности, осуществляется органа­ми местного самоуправления.

Специальные правила установлены для субъектов РФ - горо­дов федерального значения Москвы и Санкт-Петербурга, в кото­рых земельные участки в муниципальную собственность не пере­даются. Порядок и условия передачи этими городами земельных участков в собственность муниципальных образований могут быть определены соответствующими законами этих субъектов РФ.

Частной собственностью являются земельные участки, при­обретенные по основаниям, предусмотренным законодательством РФ. Субъектами права частной собственности на земельные участ­ки являются граждане и юридические лица.

Объектом права частной собственности является индивиду­ально-определенный земельный участок, границы которого описа­ны и удостоверены в установленном порядке. Земельные участки имеют целевое назначение и разрешенное использование, которые устанавливаются при их предоставлении и не подлежат самоволь­ному изменению.

Особенности приобретения земельных участков в собствен­ность содержатся в Земельном кодексе РФ. При установлении принципа равного доступа к приобретению земельного участка в собственность как общего правила предусмотрен ряд исключений. Например, граждане, имеющие земельные участки на праве бес­срочного пользования, в пожизненно наследуемом владении, имеют право приобрести их в собственность. При продаже участ­ка, находящего в государственной или муниципальной собствен­ности, арендатор данного участка имеет преимущественное пра­во его покупки. Такое право имеет и собственник здания, строе­ния, сооружения, находящегося на чужом земельном участке. Граждане и юридические лица, имеющие аналогичные объекты на земельных участках, находящихся в государственной или му­ниципальной собственности, вправе приватизировать соответст­вующий земельный участок и т. д.

Возникновение и прекращение права собственности на землю регулируются соответствующим законодательством. Наи­более распространенными основаниями приобретения прав на зе­мельные участки являются административные правовые акты (ре­шения компетентных органов о предоставлении земельных участ­ков) и сделки.

Административный правовой акт. Решением исполнитель­ных органов государственной власти или органов местного само­управления осуществляется предоставление гражданам и юриди­ческим лицам земельных участков из земель, находящихся в го­сударственной или муниципальной собственности. По общему правилу земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, в собственность граждан и юри­дических лиц предоставляются за плату, за исключением некото­рых случаев, предусмотренных ЗК РФ, федеральными и регио­нальными законами.

Установлен различный порядок принятия решения о закреп­лении земельного участка в собственность граждан и юридических лиц:

-при первичном выделении земельного участка для строи­тельства;

-для целей, не связанных со строительством;

-при переоформлении существующего права на земельный участок на право собственности.

Для строительства при предоставлении земельных участков из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, предусмотрены два возможных варианта:

• без предварительного согласования мест размещения объектов;

• с предварительным согласованием мест размещения объектов.

В обоих случаях перед принятием решения о предоставлении

проводятся работы по формированию земельного участка, вклю­чающие:

• подготовку проекта границ земельного участка и установле­ние его границ на местности;

-определение разрешенного использования земельного уча­стка;

• определение технических условий подключения объектов к сетям инженерно-технического обеспечения.

Вариант без предварительного согласования мест размещения объекта применяется в случае, когда предварительно подготовлена и утверждена вся необходимая градостроительная документация.

Сделки. Сделками являются действия граждан и юридических лиц, направленные на установление, изменение и прекращение прав и обязанностей. В отношении земельных участков действуют общие гражданско-правовые положения о порядке заключения сделок,, об условиях действительности сделок и последствиях их недействительности и др.

Отношения по использованию и охране земель регулируются исходя из представлений о земле как природном объекте и одно­временно - как о недвижимом имуществе. Реализация такого прин­ципа предопределяет и особенности совершаемых с земельными участками сделок. Имущественные отношения по владению, поль­зованию и распоряжению земельными участками, в том числе по совершению сделок с ними, регулируются гражданским законода­тельством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, вод­ным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей природной среды, специальными федеральными за­конами.

Земельные участки могут свободно отчуждаться или перехо­дить от одного лица к другому, если они не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В частности, изъяты из оборота зе­мельные участки, занятые находящимися в федеральной собствен­ности: зданиями, строениями, сооружениями, в которых размеще­ны военные суды; объектами организаций федеральной службы безопасности; воинскими и гражданскими захоронениями. Ограни­чены в обороте земельные участки, которые находятся в государ­ственной или муниципальной собственности, они могут предос­тавляться в частную собственность исключительно в случаях, оп­ределенных федеральными законами. Ограниченно оборотоспо- собные объекты могут в определенной степени отчуждаться, ме­нять собственника, например, при передаче (продаже) соответст­вующего земельного участка, находящегося в федеральной собст­венности, в собственность субъектов РФ.

Так, ограничиваются в обороте находящиеся в государствен­ной или муниципальной собственности земельные участки, занятые: -особо ценными объектами культурного наследия народов Российской Федерации;

- объектами, включенными в список всемирного наследия;

- предоставленные для нужд связи, занятые объектами кос­мической инфраструктуры и др.

Перед принятием решения о предоставлении проводятся вы­бор земельного участка, предварительное согласование места раз­мещения объекта, работы по формированию земельного участка.

При предоставлении земельных участков для целей, не свя­занных со строительством, органы государственной власти и мест­ного самоуправления должны обеспечить эффективность, справед­ливость, публичность, открытость и прозрачность процедур пре­доставления таких земельных участков.

Во многих субъектах РФ приняты нормативные правовые ак­ты, регулирующие порядок предоставления земельных участков гражданам и юридическим лицам для целей, в том числе и не свя­занным со строительством.

Одной из особенностей сделок по поводу земельных участков является возможность их заключения на торгах (конкурсах, аук­ционах), причем их проведение в ряде случаев является обязатель­ным. При совершении сделок с земельными участками стороны не вправе самовольно изменять их категорию, целевое назначение или особый режим использования (например, в охранных зонах). Такое изменение возможно только в порядке, предусмотренном земель­ным законодательством, и осуществляется компетентными органа­ми государственной власти или местного самоуправления.

Распоряжение земельным участком не должно наносить ущерб окружающей природной среде и нарушать права и законные интересы других лиц, градостроительных, строительных, экологи­ческих, санитарно-гигиенических, экологических, противопожарных и иных установленных требований (норм, правил, нормативов).

В совершении, оформлении сделок, предметом которых яв­ляются земельные участки, существуют некоторые особенности:

-обязательна письменная форма (например, договор купли- продажи земельного участка должен быть заключен путем состав­ления одного документа, подписанного сторонами); для некоторых сделок обязательно нотариальное удостоверение (например, дого­вор ренты и договор залога земельных участков, завещание зе­мельного участка);

• в случаях, определенных федеральным законом, необходима государственная регистрация сделки, предметом которой является земельный участок.

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим ли­цам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника земель­ного участка в установленном гражданским законодательством по­рядке.

Другие вещные права на землю.

Помимо права собственности как наиболее широкого права, выделяются иные вещные права на землю лиц, не являющихся соб­ственниками земельных участков:

• право постоянного (бессрочного) пользования;

• право пожизненного наследуемого владения;

• право ограниченного пользования чужим земельным участ­ком (сервитут).

В настоящее время в постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муници­пальным учреждениям, федеральным казенным предприятиям, а также органам государственной власти и органам местного само­управления. Данное право может возникнуть только в отношении земель, находящихся в государственной или муниципальной соб­ственности. Право постоянного (бессрочного) пользования земель­ным участком возникает при принятии решений государственных органов исполнительной власти. Согласно Земельному кодексу (2001 г.) гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются.

Большинство земельных участков, используемых в настоящее время на праве бессрочного пользования хозяйствующими субъек­тами, было предоставлено им еще в те времена, когда земля была исключена из гражданского оборота. В условиях исключительной государственной собственности на землю широкое использование данного права было естественным и логичным, но в условиях ры­ночной экономики создает неравные условия для хозяйствующих субъектов. В соответствии со статьей 3 Закона о введении в дейст­вие Земельного кодекса РФ юридические лица, за исключением го­сударственных и муниципальных учреждений, федеральных ка- зеняых предприятий, органов государственной власти и местного самоуправления, обязаны переоформить право постоянного (бес­срочного) пользования земельными участками на право аренды или приобрести эти участки в собственность.

Субъекты, обладающие земельными участками на праве по­стоянного (бессрочного) пользования, именуются в Земельном ко­дексе землепользователями. Они не вправе распоряжаться этими земельными участками, но, как и собственники, они уплачивают земельный налог.

Право пожизненного наследуемого владения земельным уча­стком означает владение и пользование земельным участком, пе­редаваемым по наследству. Субъектом этого права могут быть только граждане. Право пожизненного наследуемого владения зе­мельным участком появилось в 1990 г. как результат политическо­го компромисса вместо права частной собственности на землю, и сохраняется лишь в том случае, если оно было приобретено граж­данином до введения в действие Земельного кодекса (2001 г.).

Обладатели права пожизненного наследуемого владения зе­мельным участком именуются землевладельцами. Они имеют пра­во передать земельный участок по наследству, а также отказаться от принадлежащего права; однако не могут совершать сделки, ко­торые влекут или могут повлечь отчуждение земельного участка (например, продажу, залог).

Сервитут - право ограниченного пользования земельным участком. Сервитут является одним из видов ограничений (обре- менений), под которыми понимаются установленные законом или уполномоченными органами условия, запрещения, стесняющие правообладателя при реализации права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимости. Обременение земельного участка сервитутом не лишает собственника, землевла­дельца, землепользователя принадлежащих им прав по владению, пользованию и распоряжению участком.

В зависимости от оснований возникновения и целей установ­ления сервитута делятся на частные и публичные.

Частный сервитут устанавливается в соответствии с граж­данским законодательством. К нему применяются общие нормы гражданского законодательства об обязательствах, в том числе по­ложения о свободе договора, позволяющие сторонам включить в соглашение об установлении сервитута любые интересующие сто­роны положения. Частный сервитут может быть установлен по со­глашению сторон или по судебному решению.

Частный сервитут распространяется на соседний земельный участок (имеющий общую границу), а в отдельных случаях - и на другой участок (например, чтобы пройти к колодцу, требуется пе­ресечь несколько земельных участков). Он может устанавливаться для обеспечения прохода и проезда через земельный участок, про­кладки и эксплуатации линий электропередачи, связи и трубопро­вода, обеспечения водоснабжения и мелиорации, а также для дру­гих нужд собственника недвижимости (земельного участка или другой недвижимости), которые не могут быть обеспечены без ус­тановления сервитута.

Соглашение о сервитуте заключается между собственником земельного участка и лицом, требующим его установления. По об­щему правилу частный сервитут имеет возмездный характер. Ус­тановление бесплатного частного сервитута может быть преду­смотрено только федеральным законом. Поэтому собственник зе­мельного участка, обремененного частным сервитутом, вправе тре­бовать соразмерную плату от лиц, в интересах которых установлен сервитут.

Публичный сервитут, как и частный, представляет собой об­ременение имущества конкретного частного лица, однако это об­ременение устанавливается не на основании двустороннего согла­шения, а на основании одностороннего административно- правового акта, изданного органом государственной или местной власти.

Публичные сервитута могут устанавливаться для:

• прохода или проезда через земельный участок;

• использования земельного участка в целях ремонта комму­нальных, инженерных, электрических и "других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

-размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

• проведения дренажных работ на земельном участке;

• забора воды и водопоя;

-прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

-свободного доступа к прибрежной полосе и других целей, установленных законодательством.

Отличие публичного сервитута от частного заключается в ос­нованиях возникновения и в том, что публичный сервитут вызыва­ется интересами не отдельного лица, а государства, муниципально­го образования или местного населения, т. е. пользу от него полу­чает неопределенное число лиц.

По общему правилу, публичный сервитут имеет безвозмезд­ный характер. Однако собственник вправе требовать от органа го­сударственной власти или органа местного самоуправления, уста­новившего сервитут, соразмерную плату, если установление пуб­личного сервитута существенно затрудняет использование земель­ного участка.

Когда установление публичного сервитута приводит к невоз­можности использования земельного участка, собственник земель­ного участка, землепользователь и землевладелец вправе требовать изъятия у него, в том числе и путем выкупа, данного земельного участка с возмещением органом государственной власти или орга­ном местного самоуправления, установившим публичный серви­тут, убытков или предоставления равноценного участка с возме­щением убытков. Лица, права и законные интересы которых затра­гиваются публичным сервитутом, могут осуществлять защиту сво­их прав в судебном порядке.

Сервитут может устанавливаться на определенный срок (срочный сервитут) или без указания срока (постоянный сервитут). Это относится и к частным, и к публичным сервитутам. При уста­новлении сервитута должно соблюдаться правило, что его осуще­ствление должно быть наименее обременительным для земельного участка, в отношении которого он установлен.

Прекращение сервитута предусмотрено в случаях:

• истечения срока, на который был установлен сервитут;

• соглашения сторон;

-отказа обладателя сервитута от ограниченного пользования чужим участком;

-оснований, предусмотренных в договоре об установлении сервитута (например, невнесение платы за ограниченное пользова­ние участком);

-других оснований, установленных законодательством.

Сервитута подлежат государственной регистрации в соответ­ствии с Федеральным законом РФ «О государственной регистра­ции прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Важным признаком перечисленных ограниченных вещных прав - по сравнению с правом собственности - является их сохра­нение даже в случае смены собственника земли.

Формы землепользования, основанные на обязательствен- пых правах.

Право землепользования, возникающее в результате догово­ров аренды и безвозмездного срочного пользования земельным участком, как правило, возникает по соглашению сторон. Юриди­ческие и физические лица, имеющие такие права, именуются соот­ветственно арендаторы и землепользователи.

Обязательственные права осуществляются путем исполне­ния обязанным лицом требований управомоченного лица. Наибо­лее распространенным обязательственным правом на земельные участки, расположенные в городах, является аренда.

Арендные отношения возникают на основе договора аренды земельного участка, по которому арендодатель обязуется предос­тавить арендатору земельный участок за плату во временное вла­дение и пользование или во временное пользование.

В некоторых случаях заключение договора аренды земельного участка возможно только по итогам торгов (конкурсов, аукционов).

В качестве арендодателей могут выступать собственники зе­мельных участков, а также законные представители лиц, не дос­тигших совершеннолетия, при получении последними земельных участков в порядке наследования (в аренду такой участок может быть сдан на срок до достижения наследником совершеннолетия).

На стороне арендаторов могут быть любые физические и юридические лица, включая иностранных граждан, лиц без граж­данства, иностранных юридических лиц (за исключением случаев, предусмотренных ЗК РФ). В ряде случаев установлены дополни­тельные требования к арендаторам.

Возможно заключение договора аренды земельного участка с множественностью лиц на стороне арендатора. Такой договор может быть заключен;

1) если в здании, находящемся на неделимом земельном уча­стке, помещения принадлежат одним лицам на праве собственно­сти, другим - на праве хозяйственного ведения или всем - на праве хозяйственного ведения (при этом договор аренды земельного уча­стка заключается с условием согласия сторон на вступление в него иных правообладателей помещений в этом здании);

2) если здание (помещения в нем), находящееся на неделимом земельном участке, принадлежит нескольким лицам на праве соб­ственности. Для приобретения прав на земельный участок облада­тели прав на недвижимое имущество (граждане или юридические лица) сообща обращаются в орган местного самоуправления или орган государственной власти в соответствии с его компетенцией.

По общему правилу, изменение сторон договора аренды не яв­ляется основанием для изменения или прекращения этого договора.

К существенным условиям договора аренды земельных уча­стков (необходимым и достаточным для его заключения) закон от­носит, во-первых, предмет договора В договоре должны быть ука­заны данные, позволяющие определенно установить передаваемое (подлежащее передаче) имущество, т. е. должны быть указаны ме­стоположение, площадь, целевое назначение, категория участка, кадастровый номер земельного участка.

Примерная форма договора аренды земельного участка, нахо­дящегося в государственной собственности, утверждена распоря­жением Федерального агентства по управлению федеральным имуществом от 06.07.04 № 104-р.

В качестве другого условия договора аренды земельного уча­стка выступает размер арендной платы. Порядок определения раз­мера арендной платы, условия и сроки ее внесения за земли, нахо­дящиеся в собственности Российской Федерации, ее субъектов или муниципальной собственности, устанавливаются соответственно Правительством РФ, органами государственной власти субъектов Федерации, органами местного самоуправления. Размер арендной платы за частные земли определяется соглашением сторон.

Поскольку срок не является существенным условием догово­ра аренды земельных участков, то он может быть заключен как с указанием срока, так и без такого указания. В последнем случае имеет место бессрочный договор или, точнее, договор, заключен­ный на неопределенный срок. Отличие между этими видами дого­воров проявляется, прежде всего, в порядке их расторжения. Дого­вор аренды земельного участка, заключенный на срок более одного года, подлежит государственной регистрации.

Арендатор земельного участка по истечении срока договора имеет преимущественное право на заключение нового договора, за исключением двух случаев:

1. если на этом участке находится здание, строение, сооруже­ние, то именно их собственник имеет преимущественное право по­купки или аренды земельного участка;

2. когда договор аренды подлежит прекращению (к ним отно­сятся, в частности, случаи нарушения арендатором своих обязан­ностей по использованию земельного участка; изъятия земельного участка для государственных или муниципальных нужд; реквизи­ции участка).

При продаже земельного участка, находящегося в государст­венной или муниципальной собственности, арендатор данного зе­мельного участка имеет преимущественное право его покупки (в порядке, установленном для продажи доли в праве общей собст­венности постороннему лицу), за исключением тех случаев, когда на участке находится объект недвижимости (здание, строение, со­оружение), принадлежащий другому лицу.

Основаниями прекращения договора аренды земельного уча­стка являются:

• соглашение сторон;

• истечение срока договора аренды (если договор аренды не считается возобновленным);

• судебное решение о расторжении договора;

-требование одной из сторон расторгнуть договор аренды,

заключенный на неопределенный срок.

По договору безвозмездного срочного пользования земельным участком одна сторона обязуется передать или передает его в без­возмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть этот участок в том состоянии, в котором полу­чила, или в состоянии, обусловленном договором. Основное отли­чие этого договора от аренды заключается в его безвозмездном ха­рактере. При этом безвозмездный пользователь муниципальных или государственных земель не освобождается от уплаты налога на недвижимость, а до его введения - земельного налога (если он не отнесен к льготной категории).

В безвозмездное срочное пользование могут предоставляться земельные участки:

1. из земель, находящихся в государственной или муници­пальной собственности (исполнительным органом государствен­ной власти или органом местного самоуправления в соответствии с его компетенцией) - государственным и муниципальным учрежде­ниям, федеральным казенным предприятиям, а также органам го­сударственной власти и органам местного самоуправления на срок не более чем один год;

2. из земель, находящихся в собственности граждан или юри­дических лиц, иным гражданам или юридическим лицам на осно­вании договора;

3. гражданам (работникам организаций отдельных отраслей экономики, в том числе организаций транспорта, лесного хозяйст­ва, лесной промышленности, охотничьих хозяйств, государствен­ных природных заповедников и национальных парков) в виде слу­жебного надела; пользование земельным участком ограничено сро­ком трудового договора;

4. из земель, находящихся в государственной или муници­пальной собственности, религиозным организациям на основаниях, предусмотренных российским законодательством, и в некоторых других случаях.

Формирование новых цивилизованных земельных отноше­ний, основанных на многообразии форм собственности на землю и землепользования, должно привести к повышению эффективности использования земли как важнейшего условия и ресурса жизнедея­тельности человека и созданию комфортной, безопасной среды проживания населения.