Рентные платежи.

Формы осуществления рентных платежей:

а) предоставление вещей;

б) выплата денег;

в) выполнение работ или оказание услуг;

г) удовлетворение потребностей получателя ренты в жилище, питании и одежде, уход за ним, оплата ритуальных услуг.

Способы обеспечения рентных платежей:

а) право залога переданного по договору недвижимого имущества, принадлежащего получателю ренты;

б) в случае передачи по договору ренты движимого имущества - либо любой предусмотренный законом или договором способ обеспечения обязательств¹⁸, либо страхование в пользу получателя ренты риска ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств плательщика.

Разновидности ренты

Постоянная рента (разновидность договора ренты, отличающаяся сроком рентных платежей: постоянная рента - это бессрочная рента)

Особенности постоянной ренты (ст. 589 – 594 ГК):

- получателями постоянной ренты могут быть граждане и некоммерческие организации;

- если иное не предусмотрено в договоре, получатель постоянной ренты может уступить свое право другому гражданину или некоммерческой организации;

- постоянная рента переходит в порядке универсального правопреемства по наследству или при реорганизации юридического лица;

- существенным условием договора постоянной ренты является размер рентных платежей; размер рентных платежей индексируется пропорционально изменению минимального размера оплаты труда, если иное не предусмотрено в договоре;

- если иное не предусмотрено договором, рентные платежи выплачиваются ежеквартально;

- договор постоянной ренты прекращается путем выкупа ренты ее плательщиком (по общему правилу выкуп осуществляется внесением всей суммы выкупа с предупреждением получателя ренты о ее выкупе за три месяца);

- договором ренты может быть предусмотрено, что право на выкуп постоянной ренты не может быть осуществлено при жизни получателя ренты либо в течение иного срока, не превышающего тридцати лет с момента заключения договора;

• выкуп ренты может осуществляться как по инициативе ее плательщика, так и по инициативе ее получателя;

• условия выкупа ренты платильщиком:

а) плательщик должен предупредить получателя в письменной форме не менее чем за 3 месяца до прекращения платежей;

б) плательщик не может прекратить договор, пока не выплатит всю выкупную сумму ренты;

- если иное не предусмотрено договором ренты, выкупная цена равна сумме годовых рентных платежей при возмездной передаче имущества под выплату ренты или сумме годовых рентных платежей плюс цена переданного имущества при безвозмездной передаче имущества под выплату ренты;

- риск случайной гибели имущества несет получатель ренты, но в случае безвозмездной передачи имущества под выплату ренты стороны могут договориться о другом распределении риска случайной гибели имущества; при случайной гибели или случайном повреждении имущества, переданного за плату под выплату постоянной ренты, плательщик вправе требовать соответствующего прекращения обязательства по выплате ренты либо изменения условий ее выплаты (п. 2 ст. 595 ГК);

- за просрочку выплаты ренты плательщик ренты уплачивает получателю ренты проценты.

Случаи, при которых получатель ренты вправе требовать ее выкупа:

- задержка выплаты рентных платежей более чем на один год, если иной срок не установлен в договоре;

- неплатежеспособность плательщика ренты;

- нарушение плательщиком ренты своего обязательства, обеспечивающего выплату ренты;

- переход недвижимости, переданной по договору ренты, в общую собственность нескольких новых приобретателей или раздел ее между несколькими лицами.

Обязательство по выплате ренты не прекращается до получения всей суммы выкупа получателем ренты, если иной порядок выкупа не предусмотрен договором.

Пожизненная рента (разновидность договора ренты, отличающаяся сроком рентных платежей: пожизненная рента - это рента, установленная на срок жизни одного или нескольких получателей ренты)(ст. 596-600 ГК).

Особенности пожизненной ренты:

- получателем пожизненной ренты может быть только физическое лицо, находящееся в живых к моменту заключения договора;

- в случае смерти одного из получателей ренты его доля переводится на других получателей пропорционально их долям;

- договор пожизненной ренты прекращается со смертью последнего ее получателя;

- рентные платежи выплачиваются ежемесячно и только в денежной форме;

- сумма ежемесячных рентных платежей не может быть меньше одного установленного законом минимального размера оплаты труда и подлежит обязательной индексации;

• риск случайной гибели или случайного повреждения имущества несет плательщик пожизненной ренты. Соответственно в случае гибели или повреждения имущества он не освобождается от обязательства выплачивать ренту на условиях, предусмотренных договором (ст. 600 ГК);

• плательщик не вправе требовать выкупа ренты.

Требования, которые вправе предъявить получатель ренты в случае существенного нарушения плательщиком ренты своих обязательств по выплате ренты (ст. 599 ГК):

- о выкупе ренты ее плательщиком (на тех же условиях, что и при выкупе постоянной ренты);

- о расторжении договора и возмещении убытков;

- о возвращении бесплатно переданного под выплату ренты имущества с зачетом его стоимости в счет выкупной цены ренты.

Пожизненное содержание с иждивением (ст. 601-605 ГК) (разновидность договора пожизненной ренты, поэтому к нему применяются в субсидиарном порядке нормы о пожизненной ренте).

Особенности договора пожизненного содержания с иждивением:

- субъект – получатель – только гражданин;

- объектом передачи по договору может быть только недвижимость;

- предметом договора являются содержание иждивенца (удовлетворение потребностей в жилище, питании, одежде, уход за ним);

- минимальный размер ежемесячного содержания иждивенца не может быть менее двух установленных законом минимальных размеров оплаты труда;

- возможна замена натурального содержания периодическими денежными выплатами;

- плательщик ренты вправе распоряжаться имуществом, переданным под выплату содержания, только с предварительного согласия получателя содержания;

- плательщик ренты обязан поддерживать переданный ему под выплату ренты объект недвижимости в надлежащем техническом и санитарном состоянии.

Случаи, в которых договор пожизненного содержания с иждивением прекращается:

- смерть получателя ренты;

• существенное нарушение плательщиком ренты своих обязательств (в этом случае получатель ренты вправе требовать возврата переданного под выплату содержания недвижимого имущества, либо выплаты ему выкупной цены). При этом плательщик ренты не вправе требовать компенсацию расходов, понесенных в связи с содержанием получателя ренты (ст. 605 ГК).

К существенным нарушениям относятся: распоряжение имуществом без согласия получателя, плательщик допускает снижение стоимости имущества.

Отличие договора пожизненного содержания с иждивением от договора постоянной ренты:

а) распространяется только на определенный вид имущества – недвижимость;

б) предусматривает необходимость определения в договоре стоимости всего объема содержания с иждивением;

в) предполагает более высокий нижний предел ренты (не менее 2-х МРоТ);

г) допускает предоставление содержания как в деньгах, так и в натуре;

д) ограничивает права плательщика ренты на полученное им имущество.