Раздел 4 жк (гл. 9, 10).

СЖФ – совокупность жилых помещение, предназначенных для заселения отдельными категориями гр-н для узко целевого назначения.

Как вид ЖФ, СЖФ выделяется в ст. 19 ЖК.

Особенностями регулирования жилищных отношений в СЖФ является:

- СЖФ специализируется только на публичной собственности (жилые помещения, относящиеся только к гос. или мун.собственности);

- требуется, чтобы жилое помещение было включено в СЖФ (решением гос.органа, управляющим ЖФ – Министерство соц. политики по Нижегородской области. ППВС 2009года указывает, что вопрос о том, относится ли жилое помещение к специализированному решается на основе того законодательства, которое существовало в момент предоставления данного жилого помещения. Постановление Правительства от 26.01.2006 года о порядке отнесения жилого помещения к СЖФ);

- такие жилые помещения предоставляются гр-нам по особым основаниям и в особом порядке (не требуется признание гр-на малоимущим, но требуется отнесение его к одной из категорий, ех. гос.служащий, беженец, вынужденный переселенец. Порядок предоставления таких помещений регулируется вышеуказанным Постановлением Правительства, жилое помещение предоставляется на основе решения собственника в лице уполномоченного органа (ех., собственник – НО – значит в лице Министерства соц.развития). Дб критерий нуждаемости (ст. 99 ЖК: жилое помещение предоставляется гр-нам, не обеспеченным жилым помещением – условно это можно назвать нуждаемостью). П. 41 ППВС 2009года говорит о том, что до 1.03.2005 года на жилые помещения СЖФ выдавался ордер органом власти, независимо от того, кому принадлежало жилое помещение, особый ордер выдавался на занятие общежитие, тем органом, на балансе которого находилось общежитие);

- особый режим пользования жилым помещением. Наниматель имеет право вселиться, пользоваться жилым помещением, вселить 3х лиц, как членов семьи (имеют те же П и О как и члены семьи нанимателя) – ст. 31 ЖК применяется к членам семьи нанимателя жилого помещения в СЖФ – п. 5 ст. 100 ЖК. Наниматель НЕ имеет права на обмен, сдачу в поднаем, на замену жилого помещения, на приватизацию жилого помещения (Закон о приватизации говорит, что в исключительных случаях по решению собственника служебные жилые помещения мб приватизированы), предоставлять в аренду;

- прекращение данного договора. Договор прекращается, по мимо оснований, установленных ст. 83 ЖК, с нарушением правил пользования специализированного жилого помещения (п. 3 ст. 101 ЖК). Договор расторгается по общему правилу, без предоставления другого жилого помещения. Исключения: п. 2 ст. 102 ЖК (переход ПС на жилое помещение к другому лицу расторгает договор, а если это было предоставлено общежитие или служебное помещение, и наниматель на момент заключения договора находился в трудовых отношениях с наймодателем, и при смене собственника, продолжает состоять в трудовых отношениях с новым наймодателем, то договор не расторгается).

2.

Виды специализированного жилищного фонда (ст. 92 ЖК):

- служебные жилые помещения;

- общежития;

- маневренный фонд;

- жилые помещения системы соц. обслуживания;

- жилые помещения, предоставляемые для беженцев и временных переселенцев;

- для защиты отдельных категорий лиц.

Все жилые помещения предоставляются на договорной основе, как правило, на возмездной основе (для защиты отдельных категорий лиц - безвозмездно).

Служебные жилые помещения.

Предназначены для предоставления гражданам в связи с исполнением ими трудовых или служебных обязанностей. Их предоставление подчинено служебной необходимости (потребности производства), для удовлетворения жилищных потребностей.

Предоставляются в связи:

- с трудовыми отношениями с ОГВ или ОМСУ, а так же с гос.унитарным предприятием или гос./мун.учреждением;

- с служебными отношениями (сотрудникам ОВД, ФСБ, О по контролю за оборотом наркотических и психотропных веществ, таможенной службы, внутренних войск МВД);

- государственно- правовые отношения (назначение на должность гос.служащего РФ или Субъекта РФ, либо на выборную должность в ОГВ или ОМСУ).

Конкретные категории гр-н, которым предоставляются жилые помещения, устанавливаются ОГВ и ОМСУ, в зависимости от формы собственности, Закон НО от 26.12.2006 года № 158-З «о предоставлении служебных жилых помещений и жилых помещений в общежитиях, предоставляемых по договору найма в ЖФ НО».

Расторжение договора: помимо ст. 101 ЖК, в исключение их общего правила о расторжении договора без предоставления жилого помещения, в п. 2 ст. 103 ЖК названы категории лиц, которые не мб выселены из служебного жилого помещения (выселяются с предоставлением жилого помещения по договору соц.найма):

* члены семьи военнослужащих/ сотрудников ОВД/ФСБ/таможенных органов/ органов гос.противопожарной службы, если этот служащий погиб или пропал без вести при исполнении своих трудовых обязанностей;

* пенсионеры по старости;

* члены семьи работника, которому было предоставлено жилое помещение и который умер;

* инвалиды 1 и 2 группы, которые стали инвалидами при исполнении трудовых и служебных обязанностей.

При условии, что они не являются нанимателями или членами семьи нанимателя по договору соц. найма и являются нуждающимися, стоять на очереди для получения соц.жилья.

См. ст. 13 закона о введении в действие ЖК.

Общежитие.

Предназначены для временного проживания гр-н в связи с учебой или работой.

Под общежитие выделяют специально построенные жилые дома, или переоборудованные дома, или части дома.

Для общежития характерно:

- временность проживания;

- укомплектование жилых помещений мебелью и другими предметами для нормального проживания;

- имеется особый режим, особая дисциплина пользования жилым помещением (ех., пропускной режим);

- предоставляются из расчета не менее 6 м2 на человека;

- прекращение трудовых отношений/ обучения влечет расторжение договора и выселение нанимателя без предоставления другого жилого помещения.

Особенности расторжения договора найма служебных помещений (п. 2 ст. 103 ЖК) распространяются и к общежитиям.

См. ст. 13 закона о введении в действие ЖК.

Условно можно выделить 2 вида общежитий:

- те общежития, которые были выделены/предоставлены предприятиями или организациями, был выделен отдельный ордер, а потом это предприятие приватизировалось, и по закону, это предприятие должно передавать жилые помещения в фонд муниципальной власти. Закон допускает приватизацию данных жилых помещений (на них распространяются положения о договоре соц.найма).

- те общежития, на которые распространяется раздел 4 ЖК.

- некоторые авторы выделяют 3 группу: те общежития, которые были предоставлены до введения в действие ЖК (01.03.2005 года).

Маневренный жилищный фонд.

Ст. 95 ЖК.

П. 2 ст. 95 ЖК.

В домах системы соц.обслуживания.

Для инвалидов. Им предоставляется мед.обслуживание, соц. уход и обеспечение жильем.

Бессрочно.

Жилые помещения для соц.защиты для отдельных категорий лиц.

Для Бомжей в экстремальной ситуации.

«ночлежка».

Отношения, складывающиеся в жилищных кооперативах.

1. жилищные кооперативы: понятие, виды.

Жилищный кооператив (в широком смысле)- некоммерческая организация, объединяющая на добровольной основе лиц с целью удовлетворения жилищные потребностей.

Жилищный кооператив собирательное понятие.

Виды жилищные кооперативов:

- жилищно-строительные (ЖСК).

- жилищные – глава 11,12 ЖК.

- жилищные накопительные.

На них распространяется ФЗ о некоммерческих организациях от 12.01.1996 года, глава 4 ЖК «ЮЛ».

ЖСК и ЖК регулируются главой 11,12 ЖК (раздел 5). ЖНК – ФЗ «о жилищных накопительных кооперативах» от 30.12.2004 года (вступил в силу 01.04.2005 года).

ЖСК и ЖК.

П. 1 ст. 110 ЖК: ЖСК и ЖК - добровольное объединение гр-н и ЮЛ на основе членства в целях удовлетворения потребностей в жилье, а так же управления жилыми и нежилыми помещениями в многоквартирном доме.

Отличие ЖСК от ЖК: ЖСК создается для строительства или реконструкции жилого дома и последующего содержания многоквартирного дома. ЖК создается для приобретения или реконструкции жилого дома и последующей его эксплуатации (приобретает по договору купли-продажи многоквартирный дом и затем предоставляет своим членам). Так же отличие во времени от начала вступления в кооператив до получения квартиры (в ЖК гораздо короче, чем в ЖСК). Следовательно, в ЖК меньше рисков, чем в ЖСК.

Правовое положение, структура, правовое положение членов, управление многоквартирным домом ЖСК и ЖК одинаковы.

ЖНК.

До 2004 года ЖНК не было.

ЖНК – потребительский кооператив, созданный на добровольной основе объединением гр-н на основе членства в целях удовлетворения жилищных потребностей путем объединения паевых взносов (ст. 2 ФЗ о ЖНК).

Цель деятельности – привлечение денежных средств гр-н (своих членов) на приобретение или строительство жилых помещений и передача их в пользование, а после полного внесения пая – в собственность членов кооператива.

Порядок внесения паевого взноса и получения квартиры определяется «формой участия в деятельности кооператива».

Форма участия в деятельности кооператива состоит из:

- минимальный взнос члена кооператива;

- время и порядок внесения минимальной части паевого взноса, после которого возникает у члена кооператива право на приобретение жилья;

- порядок внесения оставшейся части паевого взноса;

- периодичность платежей по внесению оставшейся части паевого взноса и размер этих платежей;

- возможность привлечения заемных средств для внесения оставшейся части паевого взноса.

ЖНК – это профессиональный участник финансового рынка, целью которого является аккумулирование денежных средств и их вложение на финансовом рынке/ рынке жилья (схожи). Удовлетворение потребности в жилье происходит за счет объединения паевых взносов и их использования для приобретения жилья. ЖНК позволяет приобретать жилье сначала в пользование, а затем в собственность в рассрочку.

Отличие ЖНК от ЖСК и ЖК:

- ЖСК или ЖК приобретает или строит жилой дом и предоставляет жилые помещения в нем своим членам. ЖНК приобретает жилые помещения.

- в ЖК жилые помещения предоставляются в соответствии с внесенные паевым взносом. В ЖНК жилые помещения предоставляются в соответствии с формой участия в ЖНК (минимальный взнос, рассрочка, возможность привлечения дополнительных средств) и с очередностью внесения (если все одинаково, то приоритет у того, кто раньше вступил).

- ЖК не только предоставляет жилые помещения, но и осуществляет управление многоквартирным домом. ЖНК этой функции не выполняет.

- членами ЖСК и ЖК мб как гр-не, так и ЮЛ. Членами ЖНК мб только гр-не.

- кол-во членов ЖСК и ЖК не менее 5 и не более кол-ва жилых помещений в данном многоквартирном доме. ЖНК создается по инициативе не менее 50 человек и не более 5 тысяч человек (ст. 12 ФЗ от ЖНК).

ТСЖ.

ТСЖ – некоммерческая организация, объединяющая собственников помещений в многоквартирном доме для совместного управления комплексом общего недвижимого имущества и обеспечения его эксплуатации (п. 1 ст. 135 ЖК).

Правовое регулирование: ФЗ о некоммерческих организациях; Глава 4 ГК; Глава 13,14 ЖК.

ТСЖ – товарищество собственников жилья.

Отличие ТСЖ от ЖК (в широком смысле):

- ТСЖ создается не для строительства, не для приобретения многоквартирного дома. У ТСЖ одна функция управление комплексом недвижимого имущества многоквартирного дома.

- ТСЖ мб создано как в уже построенном доме, так и в строившемся доме.

- ЖК мб создан только в 1 доме. ТСЖ могут создаваться в 2х и теоретически в большем кол-ве домов. ТСЖ мб создано для управления в дачных строительных кооперативах и гаражно-строительных кооперативах, которые расположены на 1 или нескольких участках.

- в ЖК до момента внесения полной стоимости квартиры член ЖК пользуется ею на основе членства (собственник квартиры – сам кооператив). В ТСЖ это невозможно, т.к. членом мб только собственник квартиры.

- п. 3 ст. 152 ЖК: ТСЖ может заниматься хозяйственной деятельностью, но доходы от нее не мб распределены между членами ТСЖ (ех., доходы от сдачи в аренду помещения), а идут либо в особый фонд или на расходы на общее имущество (ремонт). ЖК может заниматься хозяйственной деятельностью и делить доход (ст. 128 ЖК).

- число членов ТСЖ не определено законом в кол-ном варианте, но оно должно превышать хотя бы на 1 единицу 50% всех собственников помещений в многоквартирном доме (ст. 135 ЖК).

2. основания возникновения членства в ЖК.

Членами ЖК мб как ЮЛ, так и гр-не (достигшие 16 лет). Членство во вновь организуемом кооперативе возникает для лиц, проголосовавших за создание ЖК, после его регистрации как ЮЛ (п. 5 ст. 112 ЖК).

Для возникновения членства в действующем кооперативе, лицо, желающие вступить в ЖК подает заявление в правление, последний принимает решение, которое утверждается общим собранием. Членство возникает с момента внесения 1 взноса (ст. 121 ЖК). На все процедуры отводится месяц со дня подачи заявления.

Некоторые лица имеют преимущественное право на вступление в кооператив:

- лица, признанные малоимущими и нуждающимися по ст. 51 ЖК, если ЖК создается при содействии ОГВ или ОМСУ (п. 2 ст. 111 ЖК);

- инвалиды ВОВ, участники ВОВ, лица, награжденные медалью « житель блокады Ленинграда» (ФЗ о ветеранах), а так же чернобыльцы (ФЗ о соц.защите гр-н, подвергшиеся радиации на Чернобыльской АЭС);

Природа их участия не вытекает из гражданско-правовых отношений (1 и 2 категории лиц).

- ст. 131 ЖК: в случае смерти члена ЖК в уже действующий ЖК (базируется на гражданском праве).

* преимущественное право имеет супруг умершего члена ЖК при условии, что он имеет право на часть пая. Шелохвост «Новеллы наследственного права в ЖК» 2005 год: не совсем понятно, что имел в виду законодатель: что супруг и при жизни имел право на часть пая (вместе вносил с членом кооператива этот пай); или как супруг, который наследует как наследник 1 очереди.

* наследник члена кооператива, имеющий право на часть пая и проживавший совместно с наследодателем (если у супруга такое право отсутствует или отказался от него). Вопрос о сроке проживания спорный. Шелохвост пишет, что это мб и временные жильцы.

* наследник члена кооператива, не проживавший совместно с ним (если супруга и наследника, проживавшего нет, или отказались от своего права).

* если нет вышеуказанные категорий лиц, член семьи, проживавший совместно с наследодателем при условии внесения пая.

3. права члена кооператива.

Права:

- право на получение жилого помещения. Возникает после внесения части паевого взноса, в размере установленном в уставе ЖК, и вынесения решения общего собрания о предоставлении жилого помещения.

- право на пай (ст. 125 ЖК). Пай – доля паенакопления данного члена кооператива в паевом фонде ЖК. Пай с момент внесения в кассу кооператива становится собственностью Юл и порождает обязательственные правоотношения между членом кооператива и ЖК (их суть – лицо, внесшее паевой взнос имеет право требовать занятия определенной квартиры, а ЖК обязан предоставить эту квартиру). Поскольку пай не является собственностью члена кооператива, на него не мб обращено взыскание и он не подлежит конфискации. Пай может принадлежать 1 или нескольким лицам. До вступления в силу ЖК, закон допускал внесение пая только супругами. Раздел пая и раздел кооперативной квартиры возможен, если возможно каждому внесшему пай выделить изолированное помещение (или возможно технически превратить неизолированное помещение в изолированное).

- члену кооператива принадлежит право разрешать проживать в квартире другим лицам, последние являются либо нанимателями, либо временными жильцами. Для этого необходимо получить согласие членов семьи и получить согласие (для сдачи в наем) правления или уведомить (временные жильцы). Все нормы о временных жильцах и найма по договору соц.найма применяются и к кооперативной квартире.

- с момента полной выплаты стоимости квартиры член кооператива становится ее собственником (лицо становится собственником вне зависимости от регистрации в УФРС).

- право на обеспечение жильем в связи со сносом дома (в связи с отводом зем.участка для гос. и мун. нужд или если дома признан аварийным). Если пай членом кооператива погашен полностью, то его права охраняются по правилам ст. 32 ЖК. Если он не погасил полностью пай, то его права охраняются ст. 86 ЖК.

Обязанности:

- вносить паевые взносы.

- вносить вступительный и целевые взносы.

- соблюдать правила общежития.

- использовать по назначению.

Прекращение членства в ЖК.

Ст. 130, 132, 133 ЖК. Если лицо не стало собственником, то выплачивается паевой взнос. Расчет дБ произведен в течение 2х месяцев и он должен освободить жилое помещение.