Глава 8 жк.
Ст. 60 ЖК: по Д соц.найма одна сторона (собственник гос.или мун.жилищного фонда или уполномоченное им лицо - наймодатель) обязуется передать другое стороне (нанимателю) жилое помещение во владение или в пользование для проживания в нем на условиях, предусмотренных ЖК.
Юр. характеристика: консенсуальный, двусторонне-обязывающий, возмездный.
Субъектный состав:
- Наймодатель – публичный орган.
- Наниматель – ФЛ. Члены семьи – сонаниматели, хотя они и не подписывают договор.
Предмет – жилое помещение, удовлетворяющее требованиям к объекту ЖП (изолированное, жилое помещение, в доме капитального типа и относится к недвижимости, юридически и фактически свободным). Если предоставляется жилое помещение не свободное от прав 3х лиц? Действующий ЖК не дает ответа, но ЖК РСФСР регулировал. Постановление Пленума ВС от 02.07.2009 года в п. 23 указывает, что решение местной администрации, вынесенное на незаконном основании, признается недействительным, так же как и договор, заключенный на основе такого решения. Сосипатрова считает, что это оспоримая сделка (1 год исковой давности), а не недействительная (3 года исковая давность) (суд может признать сделку недействительной – п. 23 ППВС; очерчен круг лиц, которые могут обратиться в суд для признания решения/договора недействительной). Лица подлежат выселению и вселяются в ранее занимаемое жилое помещение, а если такая возможность отсутствует, то им предоставляется жилое помещение аналогичное ранее занимаемому.
Квазидоговор, т.к.:
- в нем почти не действует один из основных принципов ГП – свобода гражданско-правого договора (свобода выбирать контрагента по договору).С точки зрения содержания так же нет свободы договора. Все условия предопределены ЖК. По расторжению договора так же нет свободы. Наниматель имеет право в любой момент расторгнуть договор, а наймодатель имеет право расторгнуть договор только по основаниям, указанным в ЖК.
- гражданско-правовые отношения по пользованию жилым помещением возникают из административного акта.
- одна из главных черт гражданско-правового договора – диспозитивность (законодатель регулирует отношения, но с оговоркой «если иное не предусмотрено договором»), а отношения по договору соц.найма регулируются императивным нормами, по сути, «сторонам не о чем договариваться».
Содержание договора соц.найма жилого помещения.
П и О наймодателя (ст. 65 ЖК):
Обязанности: предоставить жилое помещение в пользование, принимать участие в содержании общего имущества, осуществлять капитальный ремонт, осуществлять предоставление нанимателю коммунальных услуг.
Право: требовать плату за коммунальные услуги (их больше, но они содержатся в других статьях ЖК, ех., давать согласие на обмен, на вселение)
Ответственность – ст. 66 ЖК.
П и О нанимателя (ст. 67 ЖК):
Обязанности: использовать по назначению, обеспечивать сохранность, надлежащее состояние, текущий ремонт и внесение платы (раздел 7 ЖК. Кому вносится? В какие сроки? Как считается? Ст. 154, 155 (п. 14,1,2,3), 156 (п. 2,3,9 – малоимущие освобождены от внесения квартплаты), 157 ЖК).
Права (почти вся глава 8 ЖК, п. 1 ст. 68, 69, 70): право на вселение других лиц на правах членов семьи.
Члены семьи делятся на 3 группы:
- супруги, дети, родители. Для их вселение требуется ТОЛЬКО согласие других членов семьи, в том числе и временно отсутствующих. Что касается несовершеннолетних детей, то никакого согласия не требуется. Не требуется соблюдение учетной нормы жилого помещения;
- другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы (1,2,3 группы инвалидности либо по возрасту). Требуется согласие всех других членов семьи, в том числе и временно отсутствующих, согласие наймодателя, соблюдение нормы площади жилого помещения, требуется общее ведение хозяйства;
- иные лица. Ех., фактический супруг. Мб признаны членами семьи в исключительных случаях, только судом и при этом, суд исходит из критериев: велось ли общее хозяйство, длительность проживания, имеют ли они другое жилое помещение, не утрачено ли ими право пользования этим жилыми помещением.
Для каждой категории требуется ПИСЬМЕННОЕ согласие всех проживающих членов семьи.
Это влечет изменение в договоре соц. найма.
Члены семьи приобретают равное с нанимателем право пользование жилым помещением (несут равные П, О и солидарную ответственность по всем обязательствам, вытекающим из Д соц. найма).
Отсутствие согласия одного члена семьи на вселение никак не оспаривается в судебном порядке и не должно содержать объяснений, а отсутствие согласия наймодателя дБ мотивированным.
Когда лицо становится бывшим членом семьи, оно сохраняет право пользования жилым помещения и абсолютно те же П и О.
Мб заключено отдельное соглашение, определяющее порядок и размер участия члена семьи в содержании жилого помещения (предложение может исходить от члена семьи, либо от нанимателя). При не достижении соглашения, спор рассматривает суд, который может обязать наймодателя выписывать отдельный платежный документ.
- Наниматель имеет право в случае временного отсутствия в месте жительства сохранять за собой жилое помещение в неизменном виде (ст. 71 ЖК). Если наниматель вносит плату за жилье и за коммунальные услуги (и у него нет счетчика на воду, газ), то плата рассчитывается по определенному нормативу и на плату влияет кол-во проживающих, если наниматель отсутствует в течение месяца и более, то он предоставляет в домоуправляющую компанию справку от отсутствии его или кого-либо из членов семьи, и тогда происходит перерасчет за время отсутствия какого-либо из членов семьи (данное право закреплено в Постановлении Правительства РФ). Какие мб доказательства? Справка от председателя кооператива о нахождении лиц в дачном кооперативе/ справка из больницы, санатория, что лицо находилось на лечении/ билеты в оба направления. Временное отсутствие – это сколько? В ЖК РСФСР – 6 месяцев. Ст. 71 ЖК не содержит временного ограничения, которое повлекло бы изменение П и О нанимателя.
Ст. 83 ЖК утверждает, что в случае выезда нанимателя и членов семьи, договор соц.найма расторгается. Что применять ст. 71 или ст. 83 ЖК? ППВС от 2009 года утверждает, что суд в случае длительного отсутствия с учетом ст. 71 ЖК может применить ст. 83 ЖК и должен иметь ввиду (п. 32 ППВС 2009 года):
- время отсутствия;
- причины отсутствия (добровольная (ех., другая работа), вынужденная);
- обеспечен ли член семьи в другом месте жильем на постоянной основе (по Д соц.найма, или стал собственником жилого помещения);
- исполнял ли отсутствующий свои О по Д соц.найма (оплачивает ли свою долю за коммунальные услуги и оплате за жилое помещение).
- и другие критерии.
Необязательно наличие всех 4х критериев. Отсутствие права на то жилое помещение, где сейчас находится наниматель/член семьи, не может являться основанием к отказу в требовании о признании нанимателя утратившим право пользования жилым помещением.
-право на обмен жилого помещения. Ст. 72-75 ЖК.
Обмен жилого помещения – гражданско-правовая сделка, предметом которой являются только жилые помещения, находящиеся в фонде соц. использования.
Субъекты – наниматели.
Не мб стороной ни член жилищного кооператива, ни собственник, ни кооператив как ЮЛ, ни наниматель жилого помещения по Д ком.найма или специализированного фонда.
Условия заключения сделки:
- согласие всех членов семьи (в том числе и временно отсутствующих);
- согласие наймодателя (обоих наймодателей);
- если в квартире проживают несовершеннолетние лица, а так же лица, находящиеся под опекой или попечительством, требуется согласие органа опеки и попечительства (последние могут отказать, если такая сделка нарушает права и законные интересы лиц, находящихся под опекой или попечительством. Согласие дается в течение 14 раб.дней со дня подачи заявления).
- отсутствие некоторых запретов (ст. 73 ЖК- исчерпывающий, императивный характер):
* к одному из нанимателей предъявлен иск об изменении или расторжении Д;
* ставится под сомнение законность права нанимателя на жилое помещение в суд.порядке;
* принято решение о капитальном ремонте с переустройством и перепланировкой в доме, где находится жилое помещение;
* жилое помещение признано непригодным для проживания или принято решение о сносе дома;
* если в результате обмена въезжает лицо, болеющее определенными хроническими заболеваниями (Постановление Правительства).
П. 33, 34 ППВС 2009 года: отказано в обмене мб если нарушен один из пунктов ст. 73 ЖК и п. 5 ст. 72 ЖК (ВС установил еще один запрет на обмен: если нарушается учетная норма в результате обмена).
Если нарушено одно из условий обмена, то договор признается недействительным.
Т.к. это гражданско-правовая сделка, то такая сделка мб признана недействительной, если она совершена в результате обмана и т.п.
Последствия недействительности сделки: двусторонняя реституция (ст. 75 ЖК). Если была виновная сторона (обман, подложные документы), а у другой стороны есть убытки (ех., с перевозкой мебели), то виновная сторона мб обязана возместить убытки.
ЖК не допускает «родственного обмена», когда обменивается жилое помещение на часть жилого помещения, которое принадлежит члену семьи нанимателя.
ЖК не допускает принудительный обмен в качестве санкции (ранее применялось, речь шла о том, что наниматель или члены семьи создавали обстановку невозможности совместного проживания, то заинтересованные лица через суд выселения данного члена семьи, а суд мог заставить подыскать «принудительный обмен», как правило, неравноценный).
Один вариант принудительного обмена остался: если кто-то из членов семьи не дает согласие на обмен, то отсутствие такого согласия мб обжаловано в суде, суд выносит решение с учетом всех обстоятельств дела, прав и законных интересов всех лиц, проживающих в помещении (заслуживающие интересы обстоятельства: возраст (человеку 84 года на 5 этаж без лифта – ну никак), состояние здоровья, место учебы/работы), суд может разрешить обмен и с отсутствием согласия, если отказ не объясняется уважительными причинами.
Отказ наймодателя в обмене так же мб обжалован в суд.порядке. Отказ со стороны наймодателя мб только по основаниям из ст. 73 ЖК. Если наймодатель отказывает по –другому основанию, то суд разрешит обмен при отсутствии согласия наймодателя.
При обмене необходимо и согласие бывшего члена семьи. Если он не дает согласия, то в суде ссылка на «ухудшение жилищных условий за счет переселения в комнату в коммунальной квартире вместо изолированной квартиры» не обоснована, т.е. после расторжения брака члены семьи уже не пользуются изолированным жилым помещением.
Порядок обмена – ст. 74 ЖК.
- право сдавать помещение в поднаем (ст. 76-79 ЖК) и вселять временных жильцов (ст. 80 ЖК).
- право нанимателя на замену жилого помещения (ст. 81 ЖК).
Наниматель жилого помещения, общая площадь которого на 1 человека превышает норму предоставления, вправе потребовать от наймодателя предоставления жилого помещения меньшей площадью. Требуется согласие членов семьи. Наймодатель обязан предоставить другое жилое помещение в течение 3х месяцев со дня подачи такого заявления.
- право на изменение Д соц.найма (ст. 82 ЖК).
В случае смерти нанимателя Д перезаключается с одним из дееспособных членов семьи при наличии согласия других членов семьи.
- право на приватизацию жилого помещения.
Деприватизация (расприватизация) - гр-н может передать жилое помещение (уже принадлежащее ему на ПС) гос.или мун.власти и с ним заключается Д соц.найма, при условии, что жилое помещение – единственное место пребывания, свободно от прав 3х лиц (ст. 9.1 З о приватизации).
ППВС о применении З о приватизации.
Сейчас жилое помещение можно обратить лишь в общую долевую собственность или в право собственности (в совместную собственность нельзя). А если супруги? По СК они могут лишь в совместную собственность, а по Закону о приватизации только в долевую.
«Приватизация после смерти». Заявитель умер после подачи заявления или до момент гос.регистрации. ППВС гласит, если лицо подало заявление, но не успел стать собственником, то это жилое помещение включается в наследственную массу и наследуется.
За собственниками сохраняется право требования капитального ремонта, если он не был сделан, когда он был нанимателем (ст. 16 Закона о приватизации).
Согласно суд.практике, необходимо получить согласие члена семьи, уже реализовавшего право на приватизацию в другом жилом помещении, на приватизацию.
Жилищные правоотношения в фонде коммерческого использования.
понятие, юр.характеристика.
П и О сторон по договору коммерческого найма.
прекращение ДКН.
1.
ДКН регулируется главой 35 ГК.
Законодательство не содержит понятие «ДКН», это доктринальное положение. В ЖК РСФСР такого понятия не было, и наем жилого помещения вообще не делился на виды. В начале 90х годов, при переходе к рыночной экономике, от найма отделился коммерческий наем в законе «об основах федеральной жилищной политике» (наем жилого помещения и договор соц.найма).
В настоящем ЖК есть так же понятие «наем жилого помещения» (коммерческий наем) и «социальный наем жилого помещения».
ДКН (ст. 671 ГК) – одна сторона – наймодатель (собственник или уполномоченное им лицо) обязуется предоставить другое стороне – нанимателю, жилое помещение за плату во временное владение и пользование для проживания в нем. (ст. 60 ЖК не содержит слов «за плату», само предоставление происходит бесплатно, малоимущие освобождены от кварт.платы, ст. 60 ЖК наниматель - гражданин).
ЮЛу так же возможно, т.к. нет прямого запрета, сдать жилое помещение за плату для пользования (п.2 ст. 671 ГК)- это уже не ДКН, и эти отношения гл. 35 уже не регулируются, а главой 34 ГК. Сдавать жилое помещение ЮЛ можно только в рамках ст. 17 ЖК (размещать промышленное производство категорически нельзя).
Возмездный.
Элементы:
- стороны. Наниматель (гр-н, гл. 35 ГК не предъявляет требований по возрасту, Свит считает, что это мб частично-дееспособное лицо и возможно ограниченно дееспособное) и наймодатель (собственник жилого помещения, как частный собственник (гр-н), и ЮЛ (реже), так и публичный собственник (ППО)). Положение о жилых помещениях жилищного фонда Нижегородской области коммерческого использования, утв. Правительством НО от 04.12.2008 года № 571, называет в качестве наймодателя – ОИВ, осуществляющий управление жилищным фондом НО – это Министерство социальной политики, а наниматель – *лица, которые не являются ни нанимателями, ни членами семьи нанимателя по договору соц.найма, ни собственник, ни члены семьи собственника жилого помещения, *лица, которые мб и нанимателями, и собственниками, но у которых норма общей площади на 1 человека меньше учетной нормы.
Лицо, которое систематически сдает жилое помещение ДКН- является ли предпринимателем? Или нет? Налоговые органы склоняются, что да.
- предмет. Ст. 673 ГК - Изолированное жилое помещение, пригодное для постоянного проживания (по правилам жилищного законодательства – Постановление Правительства 2006г.).
Толстой считает, что такой критерий как изолированность считается излишним для ДКН, т.к. сужает круг возможных нанимателей и объектов ДКН и «бьет по карману» малообеспеченных граждан.
Пригодность для постоянного проживания – в доме капитального типа, но Кирьяченко О.В. – само по себе функциональное назначение жилого помещения для временного проживания не может быть основанием для отказа в сдаче по ДКН (ех., гостиничные номера). Что касается размера жилого помещения, то ГК не содержит никаких указаний, и большинство авторов считают, что размер жилого помещения не должен ограничиваться. Свит говорит, что в ст. 679 ГК есть норма о соблюдении нормы общей площади на 1 человека при вселении граждан для проживания, т.к. максимум не определен, но минимум – не ниже нормы общей площади на 1 человека (на сегодняшний день такой нормы нет). Положение НО – жилое помещение предоставляется определенной площади: на 1 человека не менее 33м2, если семья из 2х человек – не менее 42, если семья из 3х и более – не менее 18м2 на 1 человека (п.4.1); общая площадь мб меньше/больше указанной нормы с согласия нанимателя.
Необходимость целевого использования – ст. 671 ГК, только проживание.
- форма. Простая письменная без страха недействительности. Не требуется гос.регистрация. Свердлых пишет, что законодатель, предписывая гос.регистрацию любого недвижимого имущества, не установил гос.регистрацию для ДКН; гос.регистрация требуется для того, чтобы проверить наличие того или иного договора; это способствует несобираемости налогов. Свит наоборот, считает, что это правильно.
Ст. 675 ГК говорит, что ДКН – обременение.
- срок. Это срочный договор. Бывают краткосрочные (до 1 года) и долгосрочные (до 5 лет, ст. 683 ГК). При краткосрочном договоре права нанимателя уже, чем в долгосрочном (в нем наниматель имеет преимущественное право на продление ДКН на новый срок, в случае задержки платы, мб выселен при невнесении платы за период не менее 6 мес. (при краткосрочном 2 месяца), право сдавать в поднаем). Если срок не указан, до ДКН считается заключенным на срок 5 лет (п. 2. ст. 687 ГК).
2.
Наймодатель.
Обязанности:
- пережать жилое помещение свободное от прав 3х лиц и в состоянии пригодном для проживания;
- обеспечить надлежащую эксплуатацию жилого дома, в котором находится жилое помещение;
- обеспечить проведение ремонта общего имущества многоквартирного дома и устройств, необходимых для оказания коммунальных услуг, находящихся в жилом помещении;
- предоставить коммунальные услуги за плату (ст. 676 ГК);
- производить капитальный ремонт жилого помещения (п. 2. ст. 681 ГК) – диспозитивная норма.
Наниматель.
Обязанности:
- использовать жилое помещение только для проживания;
- обеспечить сохранность жилого помещения;
- не вправе производить реконструкцию, переоборудование, перепланировку жилого помещения без согласия наймодателя;
- вносить плату за снимаемое жилое помещение. Плата определяется по соглашению сторон, но Правительство РФ может установить максимальный размер платы (п. 1 ст. 682 ГК) – такого Постановления нет. Плата вносится в сроки и в порядке установленными договором (или по ЖК – до 10 числа).
- вносить коммунальные платежи. Эта обязанность мб и на наймодателе.
- производить текущий ремонт (п. 1 ст. 681 ГК), норма диспозитивна.
Права:
- вселять в жилое помещение лиц, которые совместно с ним будут проживать. Если они изначально вселяются, то они дБ названы в договоре. Если же они не названы, но наниматель хочет их вселить, это возможно с согласия наймодателя и лиц, проживающих с нанимателем.
Совместно проживающие с нанимателем лица не несут ответственности перед наймодателем, за их действия несет ответственность наниматель.
Данные лица имеют равные права только по пользованию жилым помещением с нанимателем.
Они мб сонанимателем, но по соглашению между ними и нанимателем. (п. 4 ст. 677 ГК)
- вселять временных жильцов. Ст. 680 ГК. Не более, чем на 6 мес. предупреждение, не менее, чем за 7 дней.
- сдавать жилое помещение в поднаем. Ст. 685 ГК. Срочный договор. Требуется только согласие наймодателя.
- требовать замены стороны в договоре с согласия наймодателя, кого-то из совместно проживающих совершеннолетних лиц. Если наниматель умирает или выбывает из жилого помещения, то ДКН заключается с одним из проживающих с ним совершеннолетних лиц (без согласия наймодателя). Ст. 686 ГК.
- преимущественное право на заключение договора на новый срок. Не позднее, чем за 3 месяца до окончания действия ДКН, наймодатель обязан предложить заключить ДКН на тех же условиях или на других, либо предупредить, что не будет больше сдавать жилое помещение (никому вообще в течение не менее года). Если наймодатель не предупредил, а наниматель дальше пользуется, то ДКН считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.
3.
Ст. 687 ГК.
Наниматель – в любой момент без объяснения причин вправе расторгнуть ДКН (предупредив за 3 месяца). П. 1 ст. 687 ГК.
Наймодатель может расторгнуть ДКН:
- если наниматель не вносит плату;
- разрушение или порча жилого помещения;
- использование жилого помещения не по назначению;
- невозможность совместного проживания.
Порядок расторжения:
Наймодатель предупреждает нанимателя. Если тот не реагирует, идем в суд, который дает срок для исправления нанимателя до 1 года. Затем суд принимает решение о расторжении ДКН и отложить выселение на 12 мес.
Всегда с выселением без предоставления другого жилого помещения.
Жилищные правоотношения в специализированном жилищном фонде.
понятие, характерные черты (признаки) СЖФ.
виды СЖФ.
1.