10. Договір купівлі-продажу житла

Легальне визначення договору купівлі-продажу дозволяє розуміти під купівлею-продажем житла договір, за яким продавець зобов'язується передати житло у власність покупцеві, а покупець зобов'язується прийняти житло та сплатити за нього певну грошову суму.

Договір купівлі-продажу житла є консенсуальним, оскільки права та обов'язки у сторін виникають з моменту, коли вони у належній формі досягнуть згоди за всіма істотними умовами договору. Характерною рисою договору купівлі-продажу житла є функціональна двосторонність зобов'язання. Це підкреслює, що права та обов'язки за договором купівлі-продажу житла покладені на обидві сторони і є еквівалентними (вартість надання однієї сторони співпадає з вартістю надання іншої сторони). Тому цей договір є двостороннім . Обов'язок однієї сторони здійснити зустрічну дію відповідає і витікає з права іншої сторони вимагати належного виконання такого обов'язку та навпаки. Оплатність договору виявляється, передусім, у тому, що замість майна, яке передане продавцем покупцеві у власність, останній сплачує обумовлену угодою сторін грошову суму. Оплатність договору купівлі-продажу житла витікає з його природи, яка була визначена ще за часів римського права та була сприйнята законодавством України, Росії, Німеччини та багатьох інших держав. Причому обов'язковим для купівлі-продажу є передача за отриману річ саме грошового еквіваленту, а не будь-якої іншої оплати.

Договір купівлі-продажу житла є правочином, що направлений на перехід права власності на майно. Власник приймає рішення про припинення влади над річчю, що йому належить. Ця влада відповідно до ст. 128 ЦК припиняється у момент передачі права власності на майно покупцеві а саме з моменту передачі йому речі.

Укладення договорів на відчуження житла переважно пов'язано з наступними діями сторін, серед яких найбільш типовими є:

- досягнення згоди сторін за всіма істотними умовами договору;

- отримання довідки-характеристики Бюро технічної інвентаризації;

- отримання довідки про відсутність заборони на відчуження житла його власником;

- отримання нотаріально засвідченої згоди іншого з подружжя на відчуження житла;

- отримання нотаріально засвідченої заяви учасника часткової власності про відмову від права переважної купівлі;

- отримання згоди з органу опіки та піклування в тому, що при відчуженні не порушуються права неповнолітніх дітей на житло;

- надання договору письмової форми, нотаріальне посвідчення;

- державна реєстрація переходу права власності на Житло в Бюро технічної інвентаризації або виконкомі місцевої ради.

Істотні умови договору. Істотною умовою договору купівлі-продажу житла, яка є необхідною для всіх договорів цього виду, є предмет договору. Безперечним є те, що предметом купівлі-продажу житла є індивідуально визначена річ, тобто кількість та якість такої речі повинні бути чітко визначені. Взагалі ж під предметом договору купівлі-продажу житла розуміється конкретний об'єкт житлової нерухомості, закінчений будівництвом та прийнятий в експлуатацію, з приводу якого сторони домовляються про виникнення цивільно-правових відносин.

Українське законодавство не конкретизує критерії опису житла, що відчужується за договором. Наступною істотною умовою договору купівлі-продажу житла сумова про ціну. Ціна житла - це певна грошова сума, що відповідає договірній вартості житла та повинна бути сплачена покупцем продавцю. Ст. 228 ЦК УРСР говорить про те, що продаж майна відбувається за цінами, що встановлені за згодою сторін, якщо інше не передбачено законодавчими актами.

У всіх вказаних нормативних актах йдеться саме про обчислення держмита, яке стягується при посвідченні договору купівлі-продажу житла, та ніде не обмежується, власне, договірна ціна житла. Відповідно до ст. 228 ЦК УРСР можна зробити висновок, що договірна ціна житла при його відчуженні зараз законодавчими актами не є обмеженою.Тому в самому договорі на відчуження житла ціна його може бути як нижчою, ніж оцінка БТІ, так і більшою за неї. Вона визначається за взаємною згодою сторін та відповідно встановлює цивільно-правовий обов'язок покупця щодо сплати продавцю певної грошової суми.

Щодо самої методики оцінки житла, яка здійснюється БТІ, необхідно зазначити, що зараз вона не є досконалою щодо визначення саме договірної ціни житла. Власно кажучи, БТІ не стільки оцінює ринкову вартість житла, скільки вказує вартість будівництва. Саме ринкова вартість житла є найбільш близькою до договірної його ціни. Крім вартості будівництва, ринкова ціна житла залежить від цілого ряду показників. Зокрема це ціна житла, за яку його реально можна придбати. Вона залежить від географічного місцезнаходження в мікромасштабі (центр або околиця) та в макромасштабі (обласний центр або селище); загального економічного становища населеного пункту; етажності будинку (середні поверхи або перший чи останній); наявності телефону і ремонту; загального планування будинку (звичайна або поліпшена); роздільності чи сумісності кімнат та служб; віддаленості об'єктів інфраструктури, транспортних магістралей; наявності балконів та підсобних приміщень; озелененості району та відстані від місць масового відпочинку; віддаленості від промислових підприємств тощо. Усе це не враховується при оцінці житла в довідці-характеристиці БТІ.

Форма договору купівлі-продажу житла. Форма будь-якого договору взагалі та купівлі-продажу зокрема є необхідною умовою, якої повинні дотримуватися сторони. Ст. 227 ЦК УРСР встановлює, що договір купівлі-продажу житлового будинку повинен бути нотаріально посвідчений, якщо хоча б однією із сторін є фізична особа. Недотримання цієї вимоги веде до недійсності договору за ст. 47 ЦК УРСР. Договір купівлі-продажу житлового будинку має бути зареєстрований у виконкомі місцевої Ради.

Отже, нотаріальне посвідчення правочинів з житлом є необхідним.

Сторони договору купівлі-продажу житла. Сторонами договору купівлі-продажу житла є продавець та покупець. Це можуть бути як юридичні, так і фізичні особи. Сторони договору повинні відповідати загальним вимогам відносно їхньої право- та дієздатності.Відповідно до ч. 1 ст. 2 Закону України «Про правовий статус іноземців» фізичні особи (громадяни України, іноземні громадяни та особи без громадянства) на рівних умовах мають цивільні права та обов'язки1. Тобто об'єм правоздатності цих осіб у цивільно-правових відносинах однаковий, починається з моменту народження та припиняється смертю такої особи.

Іншою умовою дійсності будь-якого договору є вільне формування волі та свобода волевиявлення сторін. Більше того, воля та волевиявлення особи, що укладає договір купівлі-продажу житла повинні співпадати.

Для юридичних осіб необхідною для участі в договорі є умова, за якою б така діяльність відповідала цілям, що відображені в статутних документах. Це визначає їх правоздатність. Оскільки юридичні особи, на відміну від фізичних осіб, мають спеціальну правоздатність, вони не можуть укладати угоди, які суперечать їх статутним цілям (ст. 50 ЦК УРСРДоговір купівлі-продажу житла може бути укладений і без особистої присутності сторін в місці здійснення угоди. Так, вказаний договір може бути укладений представником будь-якої із сторін або представниками обох сторін. Якщо стороною договору купівлі-продажу житла є юридична особа, такий правочин завжди укладається представником, що діє від імені цієї юридичної особи. Повноваження представника випливають з доручення, закону чи адміністративного акту, що створює, змінює та припиняє цивільні права і обов'язки особи, яку представляють (ст. 62 ЦК УРСР). Отже, сторонами у договорі купівлі-продажу житла можуть бути як фізичні, так і юридичні особи з урахуванням деяких вимог, що до них пред'являються діючим законодавством. Договір може укладатись особисто сторонами або через представника.

Права та обов'язки сторін за договором купівлі-продажу житла.Перехід права власності на житло за договором купівлі-продажу Права та обов'язки взагалі, і за договором купівлі-продажу зокрема, являють собою у загальному вигляді реальний зміст цивільної правоздатності1. Права та обов'язки сторін є невід'ємною складовою договору. У законодавстві не передбачено дійових механізмів проти продавця, який цей свій обов'язок не виконує. У той же час встановлення обтяжень житла іншим шляхом (не із попередження продавця) іноді буває ускладненим. Перехід права власності на житло до набувача є можливим лише тоді, коли продавець сам є власником майна (зокрема житла) або особа діє за належним повноваженням, що видане йому власником на відчуження такого майна.