11. Договір оренди житла

Один зі способів виживання у важких економічних умовах – здача житлової площі в оренду. Здебільшого власники квартир розміщують оголошення на стовпах і парканах, а при особистій зустрічі з претендентами обмежуються посвідченням особи і домовленістю про суму оплати. Після міцного рукостискання й отримання авансу (зазвичай за перший і останній місяць оренди) сторони приступають до виконання своїх обов'язків, не турбуючись про правові наслідки здійсненого правочину. А дарма, адже свої права та обов'язки повинен знати не тільки орендодавець, але й орендар.До фінансово-економічної кризи приватні інвестори залучали іпотечні кредити, купували квартири і здавали їх в оренду, а відсотки за кредитом виплачували з орендної плати. Вкладаючи гроші в нерухомість і здаючи її в оренду, приватні інвестори рідко замислювалися про податки. А зневага до системи оподаткування загрожує великими неприємностями, навіть кримінальною відповідальністю.У чинному житловому законодавстві оренда житлових приміщень має свої нюанси. Вони залежать від того, кому здавати – юридичній чи фізичній особі. Саме з цього випливають правові наслідки і податкові зобов'язання власника. Розглянемо деякі з них.

Суть договору найму. Законодавець у п. 18.1.5 Закону України «Про оподаткування прибутку підприємств» визначив оренду житлових приміщень як господарську операцію, що передбачає надання житлового будинку або квартири її власником у користування іншій фізичній або юридичній особі на певний термін, для цільового використовування і за орендну плату. Максимальний розмір орендної плати, сплачуваної фізичними особами за використання житлового приміщення як місця постійного проживання, підлягає регуляції в порядку, визначеному Кабінетом міністрів України. Орендна плата за житлове приміщення, яке використовують не як місце постійного мешкання, а також розмір орендної плати для юридичних осіб регуляції не підлягають.

Порядок здійснення операцій з оренди житлових приміщень Кабінет міністрів України встановлює відповідно до положень Житлового кодексу України (далі – ЖКУ). Слід зауважити, що ЖКУ був прийнятий ще 30 червня 1983 р. Верховною Радою УРСР та не відображає реалій сьогодення, а тим більше не регулює належним чином правовідносини, що склалися в сегменті житлової політики держави. Відповідно до ст. 150 ЖКУ громадяни, що мають у приватній власності житловий будинок (його частину) або квартиру, користуються ним (нею) для особистого проживання і проживання членів їхніх сімей, мають право розпоряджатися цією власністю на свій розсуд (продавати її, дарувати, заповідати, здавати в оренду, обмінювати, закладати, здійснювати інші, не заборонені законом операції).

Згідно зі ст. 158 ЖКУ наймач користується житловим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянину на праві приватної власності, відповідно до договору найму житлового приміщення. Цей договір укладається між власником і наймачем житлового приміщення в письмовій формі та реєструється у виконавчому комітеті місцевої Ради народних депутатів або у створеному ним органі управління. Означений документ має містити вказівку на предмет договору, термін, на який його укладено, визначати права й обов'язки наймача та передбачати інші умови. Договір найму (оренди) за своєю правовою природою консенсусний та оплатний і відрізняється від інших договорів. Так, відповідно до нього наймач одержує майно не у власність, а лише в тимчасове користування, на відміну від договорів купівлі-продажу, міни та дарування, які роблять набувальника нерухомості її власником. Наймач, оскільки він є лише тимчасовим користувачем майна, після закінчення терміну договору та в разі його дострокового розірвання повинен повернути взяте в найом майно наймодавцю в справному стані.

Предметом договору найму в будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, може бути як ізольоване, так і неізольоване житлове приміщення (кімната, пов'язана з іншою спільним входом), а також його частина. Не можуть бути самостійним предметом договору найму приміщення, непридатні для проживання (підвали тощо), а також підсобні приміщення (кухня, коридор, комора тощо). Житлове приміщення здається наймачеві на визначений строк або без зазначення строку. Члени сім'ї наймача, які проживають разом з ним у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, користуються нарівні з наймачем усіма правами і несуть усі обов'язки, що випливають з договору найму. Повнолітні члени сім'ї несуть солідарну з наймачем майнову відповідальність за зобов'язаннями, що випливають із зазначеного договору.

Укладаючи договір найму, необхідно взяти до уваги, що відповідно до ст. 162 ЖКУ плата за користування житловим приміщенням у будинку (квартирі), що належить громадянинові на праві приватної власності, встановлюється за згодою сторін. Плата за комунальні послуги стягується за затвердженими в установленому порядку тарифами. Строки внесення квартирної плати і плати за комунальні послуги визначають за згодою сторін. Наймач зобов'язаний своєчасно вносити квартирну плату і плату за комунальні послуги.

Як платити податки. Відповідно до п. е ст. 1 Закону України «Про податок з доходів фізичних осіб» від 22.05.2003 р. № 889-IV (далі – Закон № 889-IV) з наступними змінами та доповненнями оподаткуванню підлягає дохід від здачі в оренду (лізинг) нерухомості, розташованої на території України. Стаття 9 Закону № 889-IV визначає особливості нарахування і сплати окремих видів податків з доходів, до яких належить і оподаткування доходу від надання нерухомості в оренду (суборенду), житловий найом (піднайом). А відповідно до ст. 7 Закону № 889-IV ставка податку складає 15% від об'єкта оподаткування.

Пункт 9.1.1 Закону № 889-IV встановлює, що податковим агентом платника податку – орендодавця при нарахуванні доходу від надання в оренду земельної ділянки сільськогосподарського призначення, земельної частки (паю), майнового паю є орендар. Водночас об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, зазначеної в договорі оренди, але не може бути менше мінімальної суми орендної плати, встановленої законодавством з питань оренди землі.Податковим агентом платника податку – орендодавця при нарахуванні доходу від надання в оренду іншого нерухомого майна, ніж те, що згадане в п. 9.1.1Закону № 889-IV (у тому числі земельної ділянки, що знаходиться під таким нерухомим майном, або присадибної ділянки), є орендар.

При цьому об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, вказаної у договорі оренди, але не може бути менше мінімальної суми орендних платежів за повний або неповний місяць оренди. Мінімальна сума орендного платежу визначається за методикою, затвердженою Кабінетом міністрів України, виходячи з мінімальної вартості місячної оренди одного квадратного метра загальної площі нерухомості, з урахуванням місця її розташування, інших функціональних і якісних показників, встановлюваних органом місцевого самоврядування села, селища, міста, на території яких розташована така нерухомість. Якщо така мінімальна вартість не встановлена до початку звітного податкового року, об'єкт оподаткування визначається виходячи з розміру орендної плати, встановленої в договорі оренди.

Відповідно до п. 9.1.4 Закону № 889-IV, якщо орендар – фізична особа не є суб'єктом підприємницької діяльності, то особою, відповідальною за нарахування і сплату (переказ) податку до бюджету, є платник податку – орендодавець.

Висновки, або Що ще потрібно знати. Здача житла в оренду – популярний бізнес. Особливо це стосується міст-мільйонників, де існує постійна потреба в житлі. Якщо громадянин здає великі площі нерухомості, він може зареєструватися як суб'єкт підприємницької діяльності і платити податки за спрощеною схемою (єдиний податок). Це можуть робити й ті, хто надають в оренду одну-дві звичайні квартири. Щоправда, спочатку треба отримати свідоцтво платника єдиного податку. Його видають у податковій за місцем реєстрації. Підставами для видачі свідоцтва є письмова заява і платіжний документ (банківська квитанція або платіжне доручення) про авансову сплату єдиного податку не менше ніж за календарний місяць. Щойно зареєстрований підприємець має подати заяву протягом десяти календарних днів з моменту державної реєстрації, інакше доведеться чекати видачі свідоцтва до кінця поточного кварталу.

Якщо договір оренди укладається між фізичною особою та юридичною особою або приватним підприємцем і термін дії документа не перевищує три роки, його можна не реєструвати в нотаріуса. Отже, вирішуйте самі, що для вас вигідніше.

Здавалося б, у Законі все чітко прописано: хто, скільки і за що має платити. Проте на практиці не все так веселково. Договір оренди можна укладати і в усній формі, якщо квартиру здають на термін менше трьох років. Навіть нотаріуси визнають, що похід до них з приводу оренди житла – зайві витрати. До речі, якщо орендодавець не надав податковій декларацію, його можуть оштрафувати аж на десять неоподатковуваних мінімумів (170 грн.). Можуть і притягати до кримінальної відповідальності, але це тема іншої публікації.