§2. Виды договоров жилищного найма.

Гражданский кодекс предусматривает три вида договоров жилищного найма: договор социального найма жилого помещения, обычный договор жилищного найма (коммерческий жилищный наем) и договор аренды жилого помещения.

Договор социального найма жилого помещения.

Определение: это договор о предоставлении жилого помещения из государственного или муниципального жилищного фонда во владение и пользование гражданину и членам его семьи в пределах нормы и в соответствии с установленной очередностью, на основании административного акта.

Юридические признаки.

К ним относятся, прежде всего, признаки, присущие любому договору жилищного найма: он направлен на передачу владения и пользования, его материальный объект - жилые помещения, консенсуальность, возмездность, двусторонне-обязывающий характер, особое целевое назначение, обязательность письменной формы.

Особые признаки договора социального жилищного найма:

1) Особый субъектный состав: нанимателем является только физическое лицо (гражданин Российской Федерации), причем не любое, а социально незащищенное (малоимущие), члены его семьи являются сонанимателями, имеют самостоятельное право на жилое помещение, а совершеннолетние несут соответствующие обязанности.

Наймодатель в договоре социального жилищного найма - только государственные и муниципальные жилищно-эксплутационные организации (жилищные агентства).

2) По основаниям возникновения он является регулируемым. Жилые помещения предоставляются на основании учета и очередности. Договору предшествует административный акт.

3) Материальный объект- это жилые помещения, являющиеся только государственной либо муниципальной собственностью, причем регламентируется размер предоставляемых жилых помещений (субъектами Федерации).

4) Для этого договора характерно наличие определенных социальных гарантий, как например, регулирование тарифов оплаты жилья, льготы, бессрочность, недопустимость выселения без предоставления жилья при неоплате жилья.

5) Этот договор является бессрочным.

6) Особенность правового регулирования: как правило, нормы жилищного законодательства для договоров социального жилищного найма имеют приоритет перед нормами гражданского кодекса, т. е. последние применяются лишь, если иное не предусмотрено жилищным законодательством. И лишь, по прямому указанию ГК(п.3 ст. 672), к этому договору применяются ст. ст. 674, 675, 678, 680, п. 1-3 ст. 685 ГК.

Договор коммерческого жилищного найма (обычный договор жилищного найма)

Определение - это договор о передаче во владение и пользование гражданина жилого помещения за плату и на срок, установленный договором.

Юридические признаки.

Это, прежде всего, общие признаки любого договора жилищного найма - консенсуальность, возмездность, двусторонне обязывающий и целевой характер.

Особые признаки договора коммерческого жилищного найма:

1) По основаниям возникновения - он является свободно заключаемым.

2) Его материальные объекты - жилые помещения любой формы собственности, размер определяется договором.

3) Особый субъектный состав: наймодателем может быть собственник любой формы собственности, включая субъектов частной собственности, т.е. граждане и юридические лица, а нанимателями - любые граждане по их свободному волеизъявлению.

4) Размер оплаты определяется соглашением сторон. Вместе с тем, согласно ст. 682 ГК закон может установить верхний её предел.

5) В случае неоплаты в течение 6 месяцев предусмотрено расторжение договора (ст. 687) и выселение без предоставления другого жилого помещения.

6) Особенности правового регулирования - в отличие от социального жилищного найма для этого договора действует приоритет норм ч.2 Гражданского кодекса РФ перед жилищным законодательством.

7) Договор является срочным. Если в договоре срок не указан, он считается заключенным на пять лет (ст. 683 ГК).

Договор аренды жилых помещений.

1). Главная особенность этого договора - участие в качестве нанимателей только юридических лиц.

2). По этому договору могут предоставляться не только совместно правомочия владения и пользования, но и отдельно правомочие пользования жилым помещением.

3). Объектом могут быть жилые помещения любой формы собственности, причем размер арендуемых жилых помещений не регламентируется.

4). Размер платы за жилые помещения устанавливается договором.

Жилые помещения, арендуемые юридическими лицами, должны также как и в других договорах жилищного найма использоваться строго по целевому назначению: для проживания граждан. Не допускается передача в аренду заселенных домов государственного и муниципального фондов. Это возможно только с согласия всех проживающих в этом доме совершеннолетних граждан.

Рассмотрим подробнее договор социального найма жилого помещения, т.е. найма жилого помещения в государственном и муниципальном жилищных фондах социального использования, поскольку значительная часть граждан удовлетворяет свои жилищные потребности по этому договору.